TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Charges de copropriété

N° RG 23/01184

N° Portalis 352J-W-B7H-CY5MT

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 29 Février 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le CABINET SAINT LAMBERT, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Rémy HUERRE de la SELARL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0109

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [D] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non- représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 29 Février 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/01184 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY5MT

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Décembre 2023

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [P] [D] [Z] est propriétaire des lots de copropriété n°15 et 19 d’un immeuble sis au [Adresse 1].

M. [P] [D] [Z] a déjà été débiteur au titre d’arriéré de charges, ce qui a conduit le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1] à l’assigner devant la chambre des charges copropriété du tribunal judiciaire de Paris le 13 janvier 2020.

M. [P] [D] [Z] s’est engagé à régler son arriéré de charges impayées, le syndicat des copropriétaires s’est alors désisté de son instance et de son action le 20 octobre 2020.

Le tribunal judiciaire de Paris a constaté le désistement d’instance par jugement en date du 22 octobre 2020.

M. [P] [D] [Z] n’a cependant pas honoré ses engagements, dès lors, par lettre recommandée avec avis de réception du 26 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [P] [D] [Z] de payer des charges de copropriété impayées.

La mise en demeure est restée sans effet, et M. [P] [D] [Z] n’a pas repris le paiement de ses charges courantes, aggravant ainsi son arriéré de charges impayées.

Par exploit signifié le 12 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a fait assigner M. [P] [D] [Z] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 16 mars 2023.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que les articles 1240, 1342-10 et 1343-2 du code civil, et les articles 514, 750-1, 820 et suivants du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

— condamner M. [P] [D] [Z] au paiement de la somme de 10.891,91 euros d’arriérés de charges au 4ème trimestre 2022, avec intérêts de droit sur la somme de 5.268,16 euros à compter de la mise en demeure du 26 septembre 2022 et, pour le surplus, à compter de l’assignation ;

— faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner M. [P] [D] [Z] au paiement de la somme de 2.000 euros, pour résistance abusive ;

— condamner M. [P] [D] [Z] au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [P] [D] [Z] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [P] [D] [Z] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 mars 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 14 décembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 29 février 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs 15 et 19 telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des 15 et 19, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [P] [D] [Z] est propriétaire des lots n°15 et 19 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 mai 2021 et 21 mars 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 15 novembre 2022 ;

— la décision du tribunal judiciaire de Paris en date du 22 octobre 2020, de désistement de l’instance précédemment engagée par le syndicat des copropriétaires contre M. [P] [D] [Z].

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [P] [D] [Z], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10.363,91 euros.

Il convient en effet de retrancher du solde débiteur de 10.891,91 euros de ce compte les sommes suivantes :

60 euros au titre d’une mise en demeure le 1er septembre 2022, qui relèvent des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qui ne font l’objet d’aucune demande en justice dans le dispositif ;

180 euros au titre d’une mise en demeure le 2 octobre 2022, qui relèvent des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne font l’objet d’aucune demande en justice dans le dispositif ;

288 euros au titre des « honoraires contentieux », qui relèvent des dépens et/ou des frais irrépétibles.M. [P] [D] [Z] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 10.363,91 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier de mise en demeure adressé le 26 septembre 2022, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date sur la somme de 5.268,16 euros et, pour le surplus, à compter de l’assignation en date du 12 janvier 2023.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en 26 septembre 2022. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [P] [D] [Z] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [P] [D] [Z] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2020.

Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [P] [D] [Z] a été assigné en paiement d’arriérés de charge par le syndicat des copropriétaires le 13 janvier 2020, mais que le syndicat s’est désisté de son instance au regard de la promesse de régularisation du copropriétaire

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente assignation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur ; les frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrir en justice les sommes dues au titre des charges alourdissent en outre son budget.

Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer M. [P] [D] [Z] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [P] [D] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé sis [Adresse 1].

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [D] [Z], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [P] [D] [Z] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [P] [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] les sommes de :

—  10.363,91 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 15 novembre 2022 (4ème appel provisionnel 2022 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 septembre 2022 sur la somme de 5.268,16 euros et, pour le surplus, à compter de l’assignation en date du 12 janvier 2023 ;

—  1.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [P] [D] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

ORDONNE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024

La Greffière La Présidente