RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

N° RG 24/00746 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EPPU

N° : 26/00229

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [Z]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Denys ROBILIARD, avocat au barreau de BLOIS

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [E]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Marie QUESTE, avocat au barreau de BLOIS

Madame [I] [F],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Marie QUESTE, avocat au barreau de BLOIS

DEBATS : à l’audience publique du 11 Décembre 2025, en application de l’article 805 du Code de Procédure Civile

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline LECLERC, Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseurs : Blandine JAFFREZ, Vice-Président, Juge rapporteur

Laura HEURTEBISE, Vice-Présidente, Juge rédacteur

Avec l’assistance lors des débats de Catherine DUBOIS, Greffier et de Johan SURGET, Greffier lors de la mise à disposition

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 13 avril 2021, [W] [Z] a acquis auprès de [Y] [E] et [I] [F] une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 2] (41).

En juillet 2021, [W] [Z] a fait intervenir un huissier aux fins de constater la présence de vrillettes (insecte xylophage) dans la charpente.

Par ordonnance de référé en date du 3 mai 2022, le président du tribunal judiciaire de Blois a ordonné une expertise, confiée à [H] [B]. L’expert a déposé son rapport le 20 janvier 2023.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 1er mars 2024, [W] [Z] a fait assigner [Y] [E] et [I] [F] devant le tribunal judiciaire de Blois.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 juin 2025 par la voie électronique, [W] [Z] demande au tribunal de :

CONDAMNER solidairement [Y] [E] et [I] [F] à lui payer 9351,82 euros au titre des remèdes, indexés sur l’indice du coût du bâtiment le point de départ de l’indexation étant la date du rapport d’expertise soit le 20 janvier 2023 ;

CONDAMNER solidairement [Y] [E] et [I] [F] à lui payer la somme de 6200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER solidairement [Y] [E] et [I] [F] à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTER [Y] [E] et [I] [F] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNER solidairement [Y] [E] et [I] [F] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de référé et d’expertise.

Il convient de se référer à ses conclusions s’agissant de l’exposé de ses moyens.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 30 juin 2025 par la voie électronique, [Y] [E] et [I] [F] demandent au tribunal de :

ORDONNER la nullité du rapport d’expertise rendu par Monsieur [B] ;

REJETER ET ECARTER le rapport d’expertise en question pour examiner le bien-fondé des demandes de [W] [Z] ;

ECARTER des débats les pièces n°16 et 17 produites par [W] [Z] ;

DEBOUTER [W] [Z] de toutes ses demandes ;

CONDAMNER [W] [Z] à payer à [Y] [E] et [I] [F] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER [W] [Z] aux entiers dépens ;

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il convient de se référer à leurs conclusions s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

La clôture est intervenue le 23 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 11 décembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 12 février 2026, prorogé au 16 mars 2026 puis au 09 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur la demande en nullité de l’expertise

L’article 789 du Code de procédure civile prévoit la compétence exclusive du juge de la mise en état s’agissant notamment des exceptions de procédure et des incidents mettant fin à l’instance. La demande en nullité d’une expertise ne constituant pas une exception de procédure, mais une défense au fond, les défendeurs sont recevables à la soulever devant la présente juridiction.

L’article 233 du Code de procédure civile dispose que « le technicien, investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée ».

En l’espèce, les défendeurs invoquent dans un premier temps la nullité du rapport d’expertise en raison du fait que l’expert [H] [B] s’est adjoint un sapiteur en la personne d'[C] [K], spécialiste du bois et parasites du bois, et aurait par conséquent manqué à son obligation de remplir personnellement la mission qui lui était confiée. Or, il n’est pas interdit à l’expert judiciaire de se faire assister dans sa tâche par un technicien procédant sous sa responsabilité et dont il vérifie les constatations. Cette possibilité était d’ailleurs prévue par l’ordonnance de référé l’ayant désigné. En l’espèce, [H] [B] s’est adjoint un sapiteur, sans pour autant déléguer l’accomplissement de sa mission, conformément aux dispositions précitées. En effet, il a répondu dans son rapport à l’ensemble des questions qui lui étaient posées, et ce en se fondant sur les deux réunions d’expertise (la première en septembre 2022 sans [C] [K] ; la seconde en novembre 2022 avec [C] [K]). Contrairement à ce qu’affirment les défendeurs, il ne s’est pas borné à renvoyer les parties à la lecture du rapport de son sapiteur.

L’article 238 du même code prévoit que « Le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique ».

En l’espèce, à la page 8 de son rapport, l’expert a répondu de la manière suivante : « Les désordres existaient à la vente. Leurs conséquences ou importance n’étaient pas décelables par les acquéreurs. Leur connaissance aurait-elle diminué fortement le prix de vente ou empêcher la vente pour répondre à la définition de vice caché ? Je laisse le soin aux juristes de se prononcer, mais il me semble que les désordres peuvent répondre à la définition de vice caché ». L’opinion ainsi exprimée par l’expert [H] [B] n’a pas excédé les limites de sa mission, celui-ci répondant à la question qui lui avait été posée : « Dire si les désordres sont antérieurs à la vente, visibles et apparents sans investigation particulière ou s’ils sont susceptibles d’être considérés comme des vices cachés ». Par ailleurs, il appartient aux juges du fond d’apprécier de manière souveraine la portée des conclusions d’une expertise et aucune nullité n’est prévue pour l’inobservation des dispositions précitées.

L’article 276 du Code de procédure civile dispose que « L’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties et lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.

Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.

L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées. »

En l’espèce, [H] [B] a répondu par courrier en date du 27 janvier 2023 (pièce n°6 des défendeurs) aux observations de [Y] [E] et [I] [F] alors que son rapport définitif avait été déposé une semaine auparavant. Contrairement à ce qu’affirment les défendeurs, ce courrier (dont le contenu compris dans ses pièces jointes est d’ailleurs inconnu de la juridiction) ne saurait avoir pour conséquence la nullité du rapport d’expertise précédemment déposé. Aucune disposition légale ne prévoit la nullité du rapport dans un tel cas de figure.

En conséquence de l’ensemble des éléments exposés, la demande de nullité du rapport d’expertise sera rejetée. Pour les mêmes raisons, aucun fondement ne conduira le tribunal à « rejeter ou écarter » ledit rapport.

Sur la demande tendant à voir des pièces écartées des débats

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur le fondement de ces dispositions, il a pu être jugé que l’enregistrement d’une conversation téléphonique privée, effectué et conservé à l’insu de l’auteur des propos invoqués, est un procédé déloyal rendant irrecevable en justice la preuve ainsi obtenue (en ce sens : Civ. 2E , 7 octobre 2004, n°03-12.653).

Néanmoins, l’illicéité ou la déloyauté dans l’obtention ou la production d’un moyen de preuve ne conduit pas nécessairement à l’écarter des débats. Il appartient aux juges du fond d’apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi (Assemblée plénière, 22 décembre 2023, n°20-20.648).

En l’espèce, les défendeurs demandent que les pièces n°16 et 17 de [W] [Z] soient écartées des débats. Il s’agit d’une clé USB contenant l’enregistrement d’un appel téléphonique (pièce n°16) et sa retranscription (pièce n°17). Le procédé déloyal consistant en enregistrer les propos d’un individu à son insu n’est en l’espèce pas justifié ni proportionné au but recherché.

Par conséquent, les pièces n°16 et 17 seront écartées des débats.

Sur la demande principale : action en garantie des vices cachés (action estimatoire)

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

En l’espèce, sur l’existence même de désordres, l’expert a constaté dans son rapport que : « Lors de la réunion d’expertise du 9 septembre 2022 il a bien été constaté la présence :

— d’insectes xylophages morts au sol et de vermoulure en grande quantité dans la salle de jeux ;

— de la vermoulure en petite quantité sur le lit d’une chambre ;

— de dégradations et des galeries sur la face visible des bois de structure des planchers et charpente dans les autres pièces listées sur l’état parasitaire.

Un traitement des bois a été effectué dans la salle de jeux. C’est la pièce qui présente le plus de désordres.

Enfin, toujours dans cette pièce, une poutre située contre le pignon, sous le plancher haut, est très fortement dégradée et n’a plus de matière au droit de son appui côté escalier ».

La réalité des désordres est par conséquent établie.

La mise en œuvre de l’action en garantie des vices cachés suppose :

— Un vice antérieur à la vente

En l’espèce, l’expert est affirmatif sur la question de l’antériorité : « Les désordres sont antérieurs à la vente de l’immeuble en 2021. Ils sont apparus pour la salle de jeux il y a environ 10 ans ». L’antériorité doit être retenue.

— Un vice caché de l’acquéreur

L’article 1642 du Code civil prévoit que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. Il ressort notamment de ces dispositions, et d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, que le vice est considéré comme caché dès lors que l’acheteur n’a pas eu connaissance du défaut dans son ampleur et ses conséquences.

Sur ce point, l’expert a conclu que : « Les désordres étaient visibles lors de la vente mais leur importance n’était pas appréciable par un néophyte, que ce soit le vendeur ou l’acquéreur. Toutefois, l’état de dégradations de la poutre de la salle de jeux ne pouvait pas être ignoré par les propriétaires occupants et aurait dû les alerter. Les désordres existaient à la vente. Leurs conséquences ou importance n’étaient pas décelables par les acquéreurs ».

Par conséquent, au vu des conclusions de l’expert, il est établi que l’acquéreur [W] [Z] ne pouvait déceler les désordres, en tout cas pas dans leur ampleur et leurs conséquences.

— Un vice rendant impropre la chose vendue à l’usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus

En l’espèce, l’expert et son sapiteur ont confirmé l’existence de l’infestation par des insectes xylophages (vrillettes) de la salle de jeu située au sous-sol de l’habitation et des pièces du rez-de-chaussée. L’expert a notamment relevé que « L’ossature en bois de la salle de jeux ne semble pas constituer un élément porteur, mais décoratif. Une poutre sur laquelle reposent des solives est dégradée à un point tel qu’elle n’a plus qu’un seul appui. Même si l’ossature complète n’est que décorative, elle doit au moins être auto-stable. Ce n’est pas le cas actuellement ». Il y a par conséquent lieu de considérer que les désordres constatés rendent la chose impropre à l’usage auquel on la destine, ceux-ci remettant en question la solidité de structures, fussent elles décoratives.

L’ensemble des conditions des articles 1641 et suivants du Code civil étant remplies, la garantie des vices cachés due par le vendeur est donc applicable au cas d’espèce.

En l’espèce, l’acte authentique de vente prévoit une clause exonératoire (pièce n°1 du demandeur, page 13) et stipule que « L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas (…) s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ». Il en ressort que [Y] [E] et [I] [F] ne peuvent être tenus que des vices cachés dont ils avaient connaissance. Il convient de préciser que leur simple connaissance des vices permet d’écarter la clause exonératoire, conformément par ailleurs à l’article 1643 du Code civil. Or, en l’espèce, l’expert affirme que les vendeurs ne pouvaient ignorer les désordres (page 9 du rapport), la poutre de la salle de jeux étant notamment trop dégradée. Il y a par ailleurs lieu de souligner que le sapiteur [C] [K] date les infestations constatées à plusieurs années, affirmant qu’il est probable qu’elles soient antérieures à 2018 eu égard aux durées estimées des cycles de développement des vrillettes. Il n’y a aucun doute à la lecture de l’expertise que les vendeurs, qui occupaient leur maison avant de la vendre, avaient connaissance des vices.

Par conséquent et au vu de l’ensemble de ces éléments, la responsabilité de [Y] [E] et [I] [F] est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés.

L’article 1644 du même code dispose que dans le cas de la garantie des vices cachés, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire).

En l’espèce, [W] [Z] demande la somme de 9351,82 euros en restitution d’une partie du prix de vente, correspondant au coût des travaux devant être réalisés. En l’espèce, cette somme correspond au montant retenu par l’expert après étude de plusieurs devis. Il convient donc de faire droit à la demande.

[W] [Z] sollicite que cette somme soit actualisée en tenant compte de l’évolution de l’indice BT01. La somme allouée fera par conséquent l’objet d’une indexation sur l’indice BT01 à la date du 20 janvier 2023, date du dépôt du rapport d’expertise définitif.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1645 du Code civil dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ». En l’espèce, il est établi que les vendeurs avaient connaissance des vices cachés.

Conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à celui qui agit en indemnisation de démontrer l’existence du préjudice dont il sollicite réparation ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel, et en lien direct avec le fait générateur de responsabilité.

En l’espèce, [W] [Z] sollicite l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 6200 euros qu’il décompose comme suit :

1) 1800 euros au titre des travaux déjà réalisés ;

Le demandeur justifie d’une facture (pièce n°11) d’un montant de 1800 euros et en date d’août 2021 correspondant à l’intervention pour des travaux de traitement des bois contre les insectes xylophages. Il convient par conséquent de faire droit à cette demande, nonobstant le fait que ces travaux ont été inefficaces.

2) 2400 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Il est constant que depuis le passage de l’expert en 2022, [W] [Z] a conscience que son sous-sol n’est pas utilisable puisque la structure en bois pourrait rompre. Il en découle un préjudice de jouissance qu’il y a lieu d’indemniser à hauteur d’une somme forfaitaire de 2000 euros.

3) 500 euros au titre du préjudice de jouissance pendant les travaux de remise en état ;

L’expert estime à 9 jours la durée des travaux de remise en état (5 jours de traitement + 4 jours de remplacement ou renforcement de la poutre). La préjudice de jouissance qui en découle peut être indemnisé à hauteur de 50 euros par jour, soit 450 euros.

4) 1500 euros au titre du préjudice moral ;

Le demandeur ne produit aucune pièce justifiant de l’existence d’une préjudice moral. Il y a néanmoins lieu de considérer que les vices cachés consistant en l’infestation de la charpente par des insectes xylophages créent nécessairement des tracas qu’il convient d’indemniser à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il y a lieu de condamner [Y] [E] et [I] [F] aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. En l’espèce, il convient de condamner [Y] [E] et [I] [F] à payer à [W] [Z] la somme de 2000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

La présente instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, le jugement est en principe de droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. L’article 514-1 du même code prévoit la possibilité pour le juge d’écarter cette exécution provisoire de droit s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, compte tenu de l’absence d’incompatibilité, la demande de [Y] [E] et [I] [F] tendant à écarter l’exécution provisoire sera rejetée et il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, par jugement contradictoire, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

REJETTE la demande de nullité du rapport d’expertise ;

REJETTE la demande tendant à voir le rapport d’expertise rejeté ou écarté ;

DIT écarter des débats les pièces n°16 et 17 de [W] [Z] ;

CONDAMNE in solidum [Y] [E] et [I] [F] à payer à [W] [Z] la somme de 9351,82 euros à titre de restitution d’une partie du prix de vente de la maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 2] (41) ; étant précisé que cette somme sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction publié par l’INSEE en la multipliant par le dernier indice publié à la date du prononcé du jugement et en la divisant par le dernier indice publié au 20 janvier 2023 ;

CONDAMNE in solidum [Y] [E] et [I] [F] à payer à [W] [Z] la somme de 4750 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum [Y] [E] et [I] [F] aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise ;

CONDAMNE in solidum [Y] [E] et [I] [F] à payer à [W] [Z] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et rejette la demande tendant à la voir écartée.

Jugement prononcé le 09 Avril 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT