TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

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REFERENCES : N° RG 24/00166 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXAB

Minute : 24/00212

S.C.I. N.R.B

C/

Monsieur [X] [V]

Monsieur [Z] [U]

Madame [V] EPOUSE [U]

ok

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

S.C.I. N.R.B

Copie délivrée à :

Monsieur [X] [V]

Monsieur [Z] [U]

Madame [V] EPOUSE [U]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 Avril 2024

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 5 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé

Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. N.R.B, Société Civile Immobilière dont le siège social est [Adresse 5] – [Localité 10], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social

représentée par son gérant, M. [Y] [W], comparant

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [V], demeurant [Adresse 6] – [Localité 10]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [U], demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [V] EPOUSE [U], demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26/06/2021, la S.C.I N.R.B a consenti à M. [X] [V] un bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 6], sur la commune de [Localité 10], avec un emplacement de stationnement. Le montant du loyer était de 367,08 €, outre les provisions pour charges d’un montant de 30,91 €.

Par acte séparés du même jour, M. [Z] [U] et Mme [V] épouse [U] se sont portés cautions solidaires du locataire pour une durée totale de six ans.

Par exploits de commissaire de justice du 12/01/2024 pour M. [X] [V] et du 11/01/2024 pour M. [Z] [U] et Mme [V] épouse [U], la S.C.I N.R.B a fait assigner en référé le locataire et les cautions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que le prévoir désormais les article 8 et 10 de la loi d’ordre public n° 2023-668,

— ordonner, la séquestration des meubles aux frais de la personne expulsée,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer :

. la somme en principal de 2 500,59 € au titre de la dette locative arrêtée au 12/12/2023, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

. une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges en subissant les augmentations légales et ce, jusqu’à libération définitive des lieux,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le service social départemental de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis de diagnostic social et financier.

A l’audience du 05/03/2024, la S.C.I N.R.B, dûment représentée par son gérant, actualise le montant de sa créance à la somme de 1 654,56 €, en précisant que la somme de 440 € a été versée le 19/02/2024. Elle soutient pour le surplus l’ensemble des demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance mais, en réponse à la présidente d’audience qui a soulevé d’office la possibilité d’octroyer un délai de paiement dans les conditions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, elle reconnaît qu’un plan d’apurement pourrait être établi.

Les défendeurs, cités par remise des actes à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’ont pas comparu ni personne pour eux.

La présidente d’audience a demandé au gérant de la S.C.I N.R.B de lui produire sous 15 jours une attestation de propriété puis, l’affaire a été mise en délibéré pour être jugée le 30/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Par note demandée par la présidente de l’audience et reçue le 07 /03/2024, la S.C.I N.RB a produit la taxe foncière portant sur le logement litigieux et justifie ainsi de sa qualité de propriétaire du bien immobilier.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II, de la loi du 6 juillet 1989 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été régulièrement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le bailleur en justifiant par l’enregistrement électronique de la notification de la situation d’impayé du locataire le 04/10/2023.

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 15/01/2024 prouvant ainsi que le représentant de l’Etat dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, le bail contient, à l’article X de ses conditions générale, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 687,02 € a été signifié au locataire le 02/10/2023. Cette somme inclut cependant des frais mis à la charge du locataire en violation des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 pour un montant total de 43,60 €, de sorte que seul l’arriéré locatif de 1 643,42 €, terme du mois de septembre 2023 inclus, devait être payer dans le délai légal pour éviter l’acquisition de la clause résolutoire.

Cependant et malgré deux virements opérés par le locataire, cet acte, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, les paiements effectués n’ayant pas permis de solder les causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par la Loi.

Les conditions de la clause résolutoire étaient donc réunies le 04/12/2023 à minuit par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

La société bailleresse réclame paiement de l’arriéré locatif qu’elle actualisé à la somme de 1 654,56 € arrêtée au 01/03/2024, terme du mois de mars 2024 inclus, mais cette somme comprend des frais de procédure en violation des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 alors qu’il est constant que ces frais ne peuvent en aucun cas être assimilés à la dette locative, ainsi que des frais mis injustement à la charge du locataire. Il convient en conséquence de déduire de la dette locative la somme totale de 339,95 €.

M. [X] [V] reste ainsi redevable de la somme non sérieusement contestable de 1 314,61 €, terme du mois de mars 2024 inclus. Il ne démontre aucun paiement libératoire et doit en conséquence être condamné, par provision à son paiement.

L’acte de cautionnement prévoit que les cautions se sont engagées solidairement aux obligations du locataire, sur une durée totale de 6 ans.

Il est précisé que l’obligation au paiement, en cas de défaillance du locataire, porte sur « les loyers dus qui s’élèvent à : 367.08 euros par mois, révisés en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2021, les charges provisionnelles ou forfaitaires d’un montant de 30.91 euros par mois, les indemnités d’occupation, et les dégradations et réparations locatives ».

Le commandement de payer a été dénoncé à chacune des cautions par exploits d’huissier de justice du 05/10/2023.

M. [X] [V], locataire, et M. [Z] [U] et Mme [V] épouse [U], cautions solidaires, conformément à leur engagement et en application des dispositions de l’article 2228 du code civil, doivent être solidairement condamnés à payer à la S.C.I N.R.B la somme provisionnelle de 1 314,61 € au titre de la dette locative terme du mois de mars 2024 inclus et la société bailleresse doit être déboutée du surplus de sa demande en paiement.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce M. [X] [V] n’a pas comparu. Malgré la reprise de paiement depuis le mois de mars 2023, qui reste irrégulière mais qui démontre, au regard des virements d’un montant supérieur au loyer, sa bonne foi, en son absence, aucun délai suspensif des effets de la clause résolutoire ne peut être envisagé.

En revanche, il remplit les conditions pour obtenir un échéancier et solder ainsi la dette en 36 mensualités conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Il convient en conséquence d’établir un plan d’apurement de la dette. Durant ce délai, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier seront suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues. En revanche, en cas de non-paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible 15 jours après la délivrance d’une sommation de payer restée infructueuse.

La clause résolutoire ayant pris ses effets le 04/12/2023 à minuit, le bail est résilié depuis le 05/12/2023 et M. [X] [V] qui occupe toujours les lieux devra les libérer et les rendre libres de tout occupant de son chef. A défaut, la S.C.I N.R.B sera autorisée à faire procéder à son expulsion avec, au besoin, l’assistance de la Force publique.

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que : " Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (…).

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. ".

La S.C.I N.R.B, ne peut se prévaloir des dispositions de l’alinéa 2 de l’article L 412-1 du code de procédure civile pour demander la suppression du délai de deux mois alors que d’une part le défendeur a pris possession des lieux en fonction d’un bail qui lui a été librement consenti et qu’elle ne rapporte nullement la mauvaise foi du locataire. Les conditions de l’expulsion seront précisées au dispositif de la présente décision.

Depuis le 05/12/2023, M. [X] [V] est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle qui sera fixée au montant du loyer tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges d’ont il sera dûment justifié, et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il convient de le condamner à payer cette indemnité à compter du terme du mois d’avril 2024. M. [Z] [U] et Mme [V] épouse [U] restent solidairement engagés à ce paiement, conformément à leur engagement, jusqu’à parfaite libération des lieux et, en tout état de cause, jusqu’au 26/06/2027.

Le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur ou ordonner à faire transposer et entreposer, le cas échéant, et transporter les bien abandonnés dans les lieux loués au frais, risques et périls du locataire. En effet, les biens laissés dans le local d’habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce chef de la demande.

Les cautions n’étant pas engagées solidairement au paiement des frais de procédure, la solidarité ne sera pas prononcée. Succombant principalement à l’instance, M. [X] [V], M. [Z] [U] et Mme [V] épouse [U], seront condamnés aux dépens.

En revanche, l’équité commande de rejeter les prétentions de la S.C.I.N.R.B fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 26/10/2021 ont été réunies le 04/12/2023 à minuit ;

Constatons que, par son absence, M. [X] [V] ne peut prétendre à bénéficier d’un délai suspensif des effets de la clause résolutoire et que le bail est résilié depuis le 05/12/2023 ;

Ordonnons à M. [X] [V] de quitter le logement et l’emplacement de stationnement sis, [Adresse 6], sur la commune de [Localité 10] et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rejetons la demande de suppression du délai de l’article L 412-1 du code de procédure civile formée par la S.C.I N.R.B ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées ;

Condamnons solidairement M. [X] [V], locataire, et M. [Z] [U] et Mme [V] épouse [U], cautions solidaires, à payer à la S.C.I N.R.B la somme de 1 314,61 euros (mille trois cent quatorze euros et soixante et un centimes) à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus au 04/03/2024, terme du mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Déboutons la S.C.I N.R.B du surplus de sa demande en paiement ;

Condamnons solidairement M. [X] [V], locataire, et M. [Z] [U] et Mme [V] épouse [U], cautions solidaires, à payer à la S.C.I N.R.B à payer l’indemnité d’occupation à compter du terme du mois d’avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ;

Autorisons M. [X] [V], M. [Z] [U] et Mme [V] épouse [U] à se libérer de la dette par 27 mensualités, dont 26 mensualités d’un montant minimum de 50,00 euros (cinquante euros), payables en plus du loyer courant majoré des charges, au plus tard le 28 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 28 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Rappelons que durant ce délai, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier seront suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues ;

Disons qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et que la S.C.I.N.R.B pourra faire procéder à son recouvrement à l’issue d’un délai de 15 jours après la délivrance d’une sommation de payer restée infructueuse ;

Déboutons la S.C.I N.R.B du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [X] [V], M. [Z] [U] et Mme [V] épouse [U] aux dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 30/04/2024,

Et ont signé,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE.