TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 12]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

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REFERENCES : N° RG 24/06942 -

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXPE

Minute : 1170/24

Madame [U] [B] [H]

épouse [P]

Monsieur [R] [A] [L] [V]

[H]

Madame [F] [A] [W] [M]

Représentant : SPIE BRUMM & ASSOCIES

IMPLID LEGAL, avocats au barreau

de LYON

C/

Monsieur [Z] [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SPIE BRUMM & ASSOCIÉS

IMPLID LEGAL

Copie délivrée à :

M. [K]

Le 14 Novembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Novembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23.09.2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [U] [B] [H] épouse [P], demeurant [Adresse 8] – [Localité 11]

Monsieur [R] [A] [L] [V] [H], demeurant [Adresse 6] – [Localité 9]

Madame [F] [A] [W] [M], demeurant [Adresse 5] – [Localité 10]

Tous représentés par la SPIE BRUMM & ASSOCIÉS IMPLID LEGAL, avocats au barreau de LYON

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [K], demeurant [Adresse 4] – [Localité 13]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 17 août 2022, Mme [U] [H], épouse [P], M. [R] [H] et Mme [F] [M], épouse [H] ont donné à bail à M. [Z] [K] un logement situé [Adresse 4], [Localité 13], pour un loyer hors charges de 581,30 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 63,84 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [U] [H], épouse [P], M. [R] [H] et Mme [F] [M], épouse [H] a fait signifier à M. [Z] [K], par exploit de commissaire de justice du 29 janvier 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 943,92 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, Mme [U] [H], épouse [P], M. [R] [H] et Mme [F] [M], épouse [H] ont fait assigner M. [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 23 septembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Mme [U] [H], épouse [P], M. [R] [H] et Mme [F] [M], épouse [H], comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion de M. [Z] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

o condamner M. [Z] [K] à payer :

? la somme de 1 011,68 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure et aux suites.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 17 août 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [Z] [K] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré.

M. [Z] [K], comparant, reconnaît la dette dans son principe, et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant mensuel de 100 euros, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 10 septembre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que l’intéressé vit seul, que la dette s’est constituée du fait d’une mauvaise gestion budgétaire, qu’il s’inscrit dans une démarche de paiement du loyer grâce à des ressources mensuelles de 1 500 euros.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 17 août 2022 que M. [Z] [K] doit payer un loyer d’un montant de 581,30 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 63,84 €. Le dernier loyer appelé s’est élevé à la somme de 692,37 euros, charges comprises.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Z] [K] restait devoir la somme de 1 599,11 euros à la date du 01 mai 2024.

Entre cette date et le jour de l’audience, le bailleur indique que le locataire a versé une somme de 3 040,57 euros contre 2 748 appelée sur la période au titre des loyers et des charges. En effet, le bailleur indique avoir appelé une somme de 701,23 euros pour le mois de septembre 2024, sans l’expliquer, de sorte qu’il convient de retenir le montant appelé pour le mois d’août 2024 en lieu et place.

Le débiteur restait donc devoir une somme de 1 306,54 euros, au 09 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Par ailleurs, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 506,69 € (rejet et huissier), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 799,85 €, arrêtée au 9 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

M. [Z] [K], comparant, ne conteste pas cette dette dans son principe.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Z] [K] au paiement d’une somme de 799,85 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 17 août 2022 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 29 janvier 2024 pour la somme en principal de 1 943,92 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mars 2024.

Toutefois, M. [Z] [K] propose de régler 100 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de M. [Z] [K] à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que le défendeur perçoit un salaire de 1 500,00 €. Cette situation lui permet d’assumer ses charges couranter de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Il justifie de la reprise intégrale du versement du loyer courant avant l’audience et apparaît en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments et malgré l’opposition du bailleur, M. [Z] [K] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [Z] [K] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [Z] [K] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Mme [U] [H], épouse [P], M. [R] [H] et Mme [F] [M], épouse [H] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [K]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [Z] [K], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Mme [U] [H], épouse [P], M. [R] [H] et Mme [F] [M], épouse [H] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2022 entre Mme [U] [H], épouse [P], M. [R] [H] et Mme [F] [M], épouse [H] et M. [Z] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 13] sont réunies à la date du 30 mars 2024 ;

CONDAMNE M. [Z] [K] à verser à Mme [U] [H], épouse [P], M. [R] [H] et Mme [F] [M], épouse [H] la somme de 799,85 €, arrêtée au 09 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024, date du jugement ;

AUTORISE M. [Z] [K] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 799,85 euros, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [Z] [K] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 17 août 2022 entre Mme [U] [H], épouse [P], M. [R] [H] et Mme [F] [M], épouse [H] et M. [Z] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 13], sur la période courant du 01 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Z] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [Z] [K] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [K] à payer à Mme [U] [H], épouse [P], M. [R] [H] et Mme [F] [M], épouse [H] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Mme [U] [H], épouse [P], M. [R] [H] et Mme [F] [M], épouse [H] de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [K] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/06942 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXPE

DÉCISION EN DATE DU : 12 Novembre 2024

AFFAIRE :

Madame [U] [B] [H] épouse [P]

Représentant : M^e BRUMM, avocat au barreau de LYON, vestiaire :

Monsieur [R] [A] [L] [V] [H]

Représentant : M^e BRUMM, avocat au barreau de LYON, vestiaire :

Madame [F] [A] [W] [M]

Représentant : M^e BRUMM, avocat au barreau de LYON, vestiaire :

C/

Monsieur [Z] [K]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires