TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/08434

N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5HD

Minute : 1405/24

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [P] [S] [O],

Juriste Contentieux

C/

Monsieur [T] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

OPH EST ENSEMBLE

Copie délivrée à :

M. [R]

Le 17 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Décembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT, EPIC, venant aux droits de l’OPH [Localité 8] HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Monsieur [P] [S] [O], Juriste Contentieux, muni d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [R], demeurant [Adresse 4]

Non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 8 septembre 1995, L’Office HLM de [Localité 8] aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat EPIC a donné à bail à M. [T] [R] et Mme [Y] [Z], épouse [R] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 8], pour un loyer hors charges de 1191,52 F.

Par acte séparé du 17 février 2006, Est Ensemble Habitat EPIC a donné à bail à M. [T] [R] et Mme [Y] [Z], épouse [R] un emplacement de stationnement situé [Adresse 4], pour un loyer de 4,60 €.

Est Ensemble Habitat EPIC a donné à bail à M. [T] [R] un box n°15 situé [Adresse 3] à [Localité 8] .

Des loyers étant demeurés impayés, Est Ensemble Habitat EPIC a fait signifier à M. [T] [R] , par exploit de commissaire de justice du 26 janvier 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 7 830,30 € et de justifier d’une assurance valide visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2024, Est Ensemble Habitat EPIC a fait assigner M. [T] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 14 octobre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Est Ensemble Habitat EPIC, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats ;

o à défaut, prononcer la résiliation judiciaire de chacun des contrats ;

o en tout état de cause ;

? ordonner l’expulsion de M. [T] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner M. [T] [R] à payer :

? la somme de 1 867,65 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 11 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que les divers baux font force de loi entre les parties, qu’ils contiennent une clause résolutoire, que M. [T] [R] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire de chacun des contrats.

M. [T] [R], assigné à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal judiciaire avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [T] [R] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Mme [Y] [Z], épouse [R], titulaire en son nom personnel des contrats de bail, n’est pas concernée par la présente décision faute pour elle d’avoir été assignée.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 8 septembre 1995 que M. [T] [R] doit payer un loyer d’un montant de 1191,52 F hors charges. Il ressort du contrat de location de l’emplacement de stationnement que M. [T] [R] s’est engagé à payer un loyer d’un montant de 4,60 euros. Il ressort des avis d’échéances produites au dossier qu’à compter du mois d’août 2018 le locataire a payé un loyer d’un montant 65,58 euros pour un box. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 605,72 euros pour l’ensemble de ces contrats.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [T] [R] restait devoir la somme de 1 867,65 € euros à la date du 11 octobre 2024.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 30,48 euros (frais de non-réponse à enquête), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 1 837,17, arrêtée au 11 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [T] [R] au paiement d’une somme de 1 867,65 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 8 septembre 1995 contient telle une clause résolutoire en son article 6 tandis que le bail conclu le 17 février 2016 contient également une telle clause. Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 26 janvier 2024 pour la somme en principal de 7 830,30 €, laissant au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans chacun de ces baux étaient réunies à la date du 27 mars 2024.

L’expulsion de M. [T] [R] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Par définition, un bail verbal ne peut contenir de clause résolutoire, le bail concernant le box ne peut donc être résilié sur ce fondement et l’expulsion ordonnée en conséquence.

o Sur la résiliation judiciaire du bail verbal

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier qu’un contrat a été conclu entre les parties verbalement pour la location d’un box n°15 situé [Adresse 3] moyennant la somme de 65,58 euros.

Il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que le preneur présente un arriéré locatif global d’un montant de 1 867,65 euros. Certains loyers dus pour le box n’ont donc pas été payés.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, qui justifie la résiliation du contrat au 27 mars 2024.

L’expulsion de M. [T] [R] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [T] [R] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 27 mars 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu aux différents contrats.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges,qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [T] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 28 mars 2024, au 31 octobre 2024, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 26 janvier 2024 et de l’assignation en date du 07 août 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe :

RAPPELLE QUE LA PRÉSENTE DÉCISION NE CONCERNE PAS LA RELATION CONTRACTUELLE ENTRE EST ENSEMBLE HABITAT EPIC ET MME [Y] [Z] EPOUSE [R] ;

RAPPELLE QUE LA PRÉSENTE DÉCISION NE SAURAIT CONSTITUER UN TITRE D’EXPULSION A L’ÉGARD DE MME [Y] [Z] EPOUSE [R] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 septembre 1995 entre Est Ensemble Habitat EPIC et M. [T] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 27 mars 2024 ;

CONSTATE que la clause résolutoire figurant dans le contrat de location de l’emplacement de stationnement conclu le 17 février 2006 entre Est Ensemble Habitat EPIC et M. [T] [R] [Adresse 4] est également acquise à la même date ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu verbalement entre Est Ensemble Habitat EPIC et M. [T] [R] concernant le box n°15 situé [Adresse 3] à [Localité 8] au 27 mars 2024 ;

CONDAMNE M. [T] [R] à verser à Est Ensemble Habitat EPIC soomme de d’une somme de 1 867,65 €, au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 11 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024, date du jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [T] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [T] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [T] [R] à payer à Est Ensemble Habitat EPIC l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance du 1er novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [T] [R] à payer à Est Ensemble Habitat EPIC une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION