TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/09041 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z77E

Minute : 24/01225

Société OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE

Représentant : Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

C/

Monsieur [S] [D]

Madame [C] [I]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Emmanuel SOURDON

Copie délivrée à :

Mr [S] [D]

Mme [C] [I]

Le

JUGEMENT DU 20 Décembre 2024

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Décembre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [D]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparant

Madame [C] [I]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 22 décembre 2015, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a donné à bail à Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], [Adresse 7] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 478,38 euros outre 224,31 euros de provision sur charges.

En outre, en vertu d’un bail verbal à effet du mois de mai 2019, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a donné à bail à Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] un emplacement de stationnement n°5026 situé [Adresse 9] à [Localité 6]. Ledit contrat est devenu un accessoire du contrat de bail afférent au logement.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 8.609,33 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait assigner Monsieur Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 9.417,64 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— d’ordonner la production de l’attestation d’assurances sous astreintes de 20 euros par jour de retard,

— condamner solidairement Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] à lui payer la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 5 avril 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 10.715,06 euros, selon décompte en date du 4 novembre 2024. IL a précisé que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 9 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 22 décembre 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 avril 2024, pour la somme en principal de 8.609,33 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juin 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, le défaut par Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de leur octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour les locataires de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] étant sans droit ni titre depuis le 6 juin 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, y compris pour l’emplacement de stationnement.

Le bail étant considéré comme résilié, les parties ne sont plus tenus de leurs obligations contractuelles, y compris en matière d’assurance de sorte que la demande de production de l’attestation d’assurance sous astreinte sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] restent lui devoir la somme de 10.715,06 euros à la date du 4 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 10.715,06 euros.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail.

Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. IL ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite de l’instance dans la mesure où leur caractère nécessaire n’est pas démontré à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2015 entre l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE et Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5], [Adresse 7] à [Localité 6] ainsi que le parking n°5026 sont réunies à la date du 5 juin 2024 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamne solidairement Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de 10.715,06 euros (décompte arrêté au 4 novembre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Condamne solidairement Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 832,57 euros en ce inclus l’emplacement de stationnement), à compter du 5 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Déboute le demandeur de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [S] [D] et Madame [C] [I] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection