TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01198 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJQQ

Minute : 24/00667

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH BONDY HABITAT

Représentant : M. [L] [G] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [Z] [M]

Représentant : Mme [F] [M] ([Localité 18]) muni d’un pouvoir spécial

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Décembre 2024

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH BONDY HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 11]

représenté par Monsieur [L] [G] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [M]

[Adresse 5]

[Adresse 14]

[Localité 12]

représentée par Madame [F] [M] ([Localité 18]), muni d’un pouvoir spécial

DÉBATS :

Audience publique du 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Dominique DESRUES, Magistrat à titre temporaire stagiaire, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 septembre 1999 la SCI STADE [Adresse 16] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à Mme [Z] [M] et M. [U] [M], un local à usage d’habitation situé au 3ème étage, [Adresse 15] et une cave n°4 située à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 1 517,21 francs soit 231,32 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 décembre 2023, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier à Mme [Z] [M] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir d’une part, à payer dans le délai de deux mois la somme de 3 185,16 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’autre part à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

La situation d’impayés a été signalée à la caisse d’allocations familiales de Seine-[Localité 20] par voie électronique. La caisse d’allocations familiales a accusé réception de ce signalement le 18 novembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 avril 2024 remis à étude l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH de BOBIGNY a fait assigner Mme [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 5 juillet 2024 aux fins de :

voir constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance. Par voie de conséquence constater la résiliation du bail,ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 6][Localité 13] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,condamner la défenderesse à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,condamner la défenderesse à payer au bailleur la somme de 3 097,65 euros, arrêtée à la date du 21/03/2004, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour recouvrer sa créance,condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-[Localité 20] le 29 avril 2024.

A l’audience de 5 juillet 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 8 novembre 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT représenté par M. [L] [G] muni d’un pouvoir régulier, a maintenu les termes de son assignation.

Mme [Z] [M], s’est fait représenter par sa fille Mme [F] [M], munie d’un pouvoir régulier. Celle-ci a expliqué que le dossier de retraite de sa mère était en cours de finalisation et que la perception prochaine de sa pension lui permettrait de reprendre le paiement des loyers. Elle s’est engagée à adresser l’attestation d’assurance avant le 19 novembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courriel du 17 novembre 2024, Mme [M] a transmis une attestation d’assurance des risques locatifs. Par courrier du 18 novembre l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a indiqué qu’il se désistait de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance, mais qu’il maintenait ses autres demandes.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 15 septembre 1999 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges de la locataire, Mme [Z] [M]. Il produit également un décompte de la créance arrêté au 6 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse mentionnant une dette de 4 014,44. Ce décompte prend en compte des « pénalités de non réponse à enquête ». Cependant, le bailleur ne verse aux débats aucune pièce justifiant que la locataire a l’obligation de payer une telle pénalité. Il convient donc de déduire ces pénalités du solde de la dette et de considérer que l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation liquidées et charges impayés à hauteur de 3 976,34 euros (4 014,44. – (7,62x5)).

En conséquence, il convient de condamner Mme [Z] [M] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 3 976,34 euros arrêtée au 6 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à hauteur de 3 097,65 euros à compter du 25 avril 2023, date de l’assignation et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la demande aux fins de constat de la résiliation pour défaut de justification de l’assurance.

Il convient de constater le désistement de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de cette demande.

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales par courrier électronique le 18 novembre 2023 et l’arriéré locatif a perduré après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 avril 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 5 juillet 2024.

En conséquence, la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui dispose que « le présent contrat sera et demeurera résilié de plein droit, nonobstant toutes offres de consignations ultérieures, si bon semble au bailleur, à défaut de paiement intégral du dépôt de garantie ou du loyer ou des charges au terme convenu à l’article 2 ci-dessus, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet, sans qu’il soit besoin de remplir aucune autre formalité ».

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier à Mme [Z] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 3185,16 euros en principal dans un délai de deux mois, le 7 décembre 2023.

Le commandement de payer du 7 décembre 2023 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 8 février 2024.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 disposer que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, Mme [Z] [M] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et le bailleur s’est opposé à l’octroi de délais de paiement. Aucun délai de paiement ne peut donc être accordé à Mme [Z] [M], non plus que la suspension de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [Z] [M] devenue occupante sans droit ni titre depuis le 8 février 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 8 février 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [M], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 décembre 2023 et celui de l’assignation du 25 avril 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate le désistement de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande visant à constater la résiliation du bail pour défaut de justificatoin d’une assurance contre les risques locatifs,

Déclare recevable la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 15 septembre 1999, entre l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et Mme [Z] [M] concernant le local à usage d’habitation 3ème étage, bâtiment 5, escalier 4, [Adresse 4] et une cave n°4 située à la même adresse, sont réunies à la date du 8 février 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne Mme [Z] [M] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 3 976,34 euros arrêtée au 6 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à hauteur de 3 097,65 euros à compter du 25 avril 2024, date de l’assignation et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 7], bâtiment [Adresse 9] et de la cave n°4 située à la même adresse, de Mme [Z] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [Z] [M] à compter du 8 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision Mme [Z] [M] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 février 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne Mme [Z] [M] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 décembre 2023 et celui de l’assignation du 25 avril 2024,

Condamne Mme [Z] [M] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge