TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Mars 2025

GROSSE :

Le 07 mai 2025

à M^e GONTARD-QUINTRIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 mai 2025

à M^e LACONI Arielle

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07397 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YCD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [M] [P] [X], domiciliée : chez Cabinet [Localité 8] IMMOBILIER SARL, [Adresse 1]

représentée par M^e Cécile GONTARD-QUINTRIC, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Madame [Y] [F]

née le 20 Février 1993 à [Localité 4] [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B] [I]

né le 16 Décembre 1990 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 29 juillet 2019, Madame [M] [P] [X] a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] portant sur un appartement meublé sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros outre 70 euros de provision sur charges.

Alléguant plusieurs échéances de loyers demeurées impayées, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F], le 19 août 2024 pour un montant en principal de 4.275,92 euros.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 20 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 novembre 2024, dénoncé le 08 novembre 2024 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, Madame [M] [P] [X] a fait assigner Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 16 janvier 2025, aux fins de voir :

Renvoyer les parties à se pourvoir aux principales ainsi qu’elles en aviseront et cependant vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse :Constater qu’aucun justificatif d’assurance contre les risques locatifs en cours de validité n’a été produit,Constater que les locataires ne sont pas à jour des loyers et charges dus,Constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite à l’engagement de location des parties et prononcer en conséquence la résiliation dudit engagement de location,

En conséquence :

Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] des lieux qu’ils occupent dans l’immeuble sis [Adresse 3], ainsi que tout occupant de leur chef avec l’assistance du commissaire de police si besoin est,Condamner Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] au paiement de la somme provisionnelle de 4.275,92 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés, comptes arrêtés au 19 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement en application de l’article 1231-7 alinéa 1 du Code civil,Les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel égal au montant du loyer et des charges pour chaque mois passé indûment dans les lieux,Les condamner au paiement d’une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner en outre aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ainsi que ceux de l’assignation en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,Les condamner enfin à payer à Madame [M] [P] [X] l’équivalent des sommes qui seront retenues par huissier de justice en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée devrait être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025 et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 27 mars 2025.

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [M] [P] [X] demande au juge des référés de :

Renvoyer les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles en aviseront et cependant, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse :Juger que les locataires ne sont pas à jour des loyers et charges dus,Constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite à l’engagement de location des parties et prononcer en conséquence la résiliation dudit engagement de location,

En conséquence :

Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] des lieux qu’ils occupent dans l’immeuble sis [Adresse 3], ainsi que tout occupant de leur chef avec l’assistance du commissaire de police si besoin est,Condamner Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] au paiement de la somme provisionnelle de 4.275,92 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés, comptes arrêtés au 19 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement en application de l’article 1231-7 alinéa 1 du Code civil,Les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel égal au montant du loyer et des charges pour chaque mois passé indûment dans les lieux,Leur enjoindre de laisser accéder les entrepreneurs et experts sur les lieux, sous astreinte de 500 euros par convocation, préalablement adressée régulièrement, non respectée,Les déboutés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,Les condamner au paiement d’une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner en outre aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ainsi que ceux de l’assignation en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,Les condamner enfin à payer à Madame [M] [P] [X] l’équivalent des sommes qui seront retenues par huissier de justice en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée devrait être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Suivant conclusions en réplique auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] demandent au juge des référés de :

Dire et juger que la dette locative d’un montant de 711,94 euros née sur la période du 1er décembre 2019 au 17 août 2021 se heurte à de très sérieuses contestations pour être prescrite,Déduire de la dette locative due les sommes de 380 euros, 247 euros, 238 euros, 222 euros et 185,08 euros,

En conséquence,

Fixer le montant de la dette locative incontestablement due à la somme de 2.595,98 euros arrêtée au 6 mars 2025,Condamner Madame [M] [P] [X] à payer à Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] la somme provisionnelle de 1.260 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, à actualiser,Ordonner la compensation des sommes condamnations mises à la charge de chacune des parties,Octroyer à Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] des délais de paiement de 36 mois,Suspendre les effets de la clause résolutoire visée au bail liant les parties pendant la durée des délais de paiement accordés,Dire et juger qu’en cas de paiement de l’intégralité de la somme mise à la charge de Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] dans les délais impartis, la clause résolutoire sera privée de tous ses effets,Condamner Madame [M] [P] [X], sous astreinte de 450 euros par mois de retard, à faire réaliser les travaux listés dans la lettre recommandée avec avis de réception du 20 août 2024,Autoriser Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] a signé auprès de la caisse de dépôts et consignations les loyers et provision sur charges à venir dans l’attente de la réalisation des travaux permettant d’assurer la décence des lieux loués,Dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Laisser à la charge de Madame [M] [P] [X] les dépens de l’instance,Débouter Madame [M] [P] [X] du surplus de ses demandes et de toutes celles contraires.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 7 novembre 2024 a été dénoncée le 8 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 16 janvier 2025.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Madame [M] [P] [X] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 20 août 2024.

Par conséquent, Madame [M] [P] [X] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription des loyers et le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] font valoir que le commandement de payer ayant été délivré le 19 août 2024, la demande de la bailleresse ne peut porter que sur des impayés remontant au 19 août 2021 et que les demandes relatives aux loyers impayés avant cette date sont prescrites.

Ils déduisent donc 711,94 euros, correspondant à la dette locative au 19 août 2021, du montant des arriérés de loyers et charges.

L’article 7-1 inséré dans la loi du 6 juillet 1989 par la loi du 24 mars 2014 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de location sont prescrites par trois à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce les loyers antérieurs au 07 novembre 2021 correspondant aux loyers antérieurs de trois années à la délivrance de l’assignation venue interrompre le délai de prescription par application de l’article 2241 du code civil, sont prescrits, le commandement de payer délivré le 19 août 2024 n’étant pas interruptif de prescription.

Ainsi, il convient de déduire la somme de 695,93 euros du montant des arriérés de loyers et charges.

Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] fournissent un reçu d’espèces signé par le cabinet [Localité 8] immobilier qui indique que ces derniers ont reçu la somme en espèces de 380 euros le 30 septembre 2022 de et pour le compte de Monsieur [U].

Si Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] affirment que le gestionnaire du bien immobilier a commis une erreur sur le nom du payeur, ils ne produisent aucun élément venant étayer leur assertion. Ainsi, leur demande tendant à ce que la somme de 380 euros soit déduite du montant des arriérés de loyers et charges sera rejetée.

Concernant les taxes d’ordures ménagères 2022 pour un montant de 222 euros, 2023 pour un montant de 238 euros et 2024 pour un montant de 247 euros, qui apparaissent sur le décompte locatif à la date du 22 janvier 2025, elles seront écartées du montant des arriérés de loyers et charges en l’absence de tout justificatif les concernant.

Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 25 mars 2025 que Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] restent devoir la somme de 2.991,99 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2025 inclus et déduction faite du solde débiteur de 4.580 euros, des frais de procédure inclus au décompte pour la somme totale de 185,08 euros, lesquels doivent figurer au poste des dépens, des taxes d’ordures ménagères 2022, 2023 et 2024 (247 + 238 + 222) et de la somme prescrite de 695,93 euros.

Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] seront en conséquence condamnés à payer la somme de 2.991,99 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés à compter du 07 novembre 2021 et jusqu’au 25 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire, en son article 1.11 rédigée dans les termes suivants : « Les parties conviennent que le présent bail sera résilié de plein droit du seul fait de l’un des manquements essentiels aux intérêts du (ou des) bailleur(s).

Aussi, après sommation d’huissier restée infructueuse d’un ou des manquements énoncés ci-après, le présent contrat sera résilié de plein droit et le(s) locataire(s) sera(ont) expulsé(s) par voie de référés sans autre formalité judiciaire.

Lesdits manquements essentiels sont énumérés ainsi ;

Le non-paiement du loyer et des charges au terme convenuLa non souscription d’une assurance habitation (initiale ou renouvellement),Les troubles anormaux de voisinage (loi du 5 Mars 2007) ».

Cette clause ne stipulant pas un délai d’au moins six semaines pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 et l’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

Sur la demande de condamnation à effectuer les travaux et la demande au titre du préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil dispose le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret. Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

(…) une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Sans préjudice de l’obligation continue d’entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur est, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat, est soumise à un régime de responsabilité sans faute. Elle ne cesse qu’en cas de force majeure.

Il sera rappelé qu’il appartient au locataire qui agit à l’encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu’il invoque.

Le bailleur ne peut être tenu responsable à l’égard du locataire que pour autant qu’il a été avisé de la situation et mis en mesure de remédier aux désordres portés à sa connaissance dès lors que ces désordres n’étaient pas connus lors de la signature du contrat de bail.

En l’espèce, Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] ont envoyé une lettre recommandée avec avis de réception au cabinet [Localité 8] immobilier, gestionnaire du logement loué, le 27 août 2024 qui a été réceptionnée le 29 août 2024, par laquelle ils l’avisaient que leur logement ne satisfaisait pas les conditions de décence, listant les désordres suivants :

Concernant la salle de bain : des signes d’humidité au plafond avec des traces de moisissures, des tâches d’eau et une peinture qui s’écaille, ainsi que des infiltrations d’eau ;Concernant la cuisine : des murs fissurés, une peinture écaillée, des déformations de la surface, un robinet endommagé avec un trou béant dans le mur autour de l’installation, des traces d’humidité ou de moisissures vertes autour du robinet, des prises usées, des fils électriques visibles sortant du mur ;Concernant la terrasse : une fuite provenant des tuyaux évacuant l’eau de pluie.

SOLIHA PROVENCE, mandaté par la ville de [Localité 7] afin d’effectuer un diagnostic technique initial par suite d’un signalement d’indécence pour le logement loué par Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F], a établi un diagnostic technique initial, suite à une visite du logement le 6 janvier 2025 duquel il ressort des désordres imputables à la copropriété et au bailleur.

SOLIHA PROVENCE préconise :

d’assurer la mise en sécurité de l’installation électrique et de fournir une attestation établie par un homme de l’art,de rechercher la provenance des traces d’auréole et d’humidité, d’y remédier, de faire procéder au traitement antifongique et à la remise en état des parties contaminées concernant les traces d’auréole sur le mur bas attenant de la salle de bains dans la cuisine.

Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] sollicitent la condamnation sous astreinte de Madame [M] [P] [X] à réaliser ou faire réaliser les travaux permettant de mettre un terme aux désordres listés dans leur courrier du 20 août 2024 et de la condamner à leur verser une somme provisionnelle à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance à compter du 20 août 2024 et jusqu’au 20 mars 2025 qui devra venir en compensation de la dette locative due, ainsi que l’autorisation de consigner auprès de la caisse des dépôts et consignations les loyers et provision sur charges à venir dans l’attente de la réalisation des travaux permettant d’assurer la décence des lieux loués.

Néanmoins, s’ils ont listé des désordres dans leur courrier du 20 août 2024, aucun constat n’a été effectué par un commissaire de justice, ni aucune expertise, de sorte que la réalité des désordres n’a pas pu être constatée avant le diagnostic technique initial réalisé par SOLIHA PROVENCE le 6 janvier 2025 dont le gestionnaire du logement loué n’a été informé que par courrier du 6 février 2025.

Le gestionnaire du bien loué a fait établir un devis le 24 mars 2025 pour remédier aux désordres concernant l’installation électrique, ce qui tend à établir que la bailleresse entend solutionner les désordres relevés dans le diagnostic technique initial réalisé par SOLIHA PROVENCE le 6 janvier 2025.

Il convient de souligner que la bailleresse n’ayant été destinataire du diagnostic de SOLIHA PROVENCE que le 6 février 2025, elle n’a pu solutionner les désordres pour l’audience du 27 mars 2025, au vu du délai restreint.

Il s’ensuit que Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] seront déboutés de leur demande tendant à voir condamner sous astreinte Madame [M] [P] [X] à réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ainsi que de leur demande à être autorisé à consigner en compte CARPA le montant des loyers courants.

S’agissant de la demande de Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] au titre du préjudice de jouissance, elle ne saurait prospérer, la réalité des désordres n’ayant été établi que par le diagnostic technique initial réalisé par SOLIHA PROVENCE le 6 janvier 2025, dont Madame [M] [P] [X] n’a eu connaissance que le 6 février 2025.

Dès lors, la demande de Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] au titre du préjudice de jouissance sera rejetée.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il y a une reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] à se libérer de la dette locative en 36 mois par mensualités de 83,11 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la demande d’enjoindre Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] de laisser accéder les entrepreneurs et experts sur les lieux

Madame [M] [P] [X] fonde sa demande sur le refus de Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] de répondre à l’assurance et aux entrepreneurs en suite d’un dégât des eaux en 2021.

Toutefois, elle fournit un courrier de l’assureur du 22 février 2022 adressé à Monsieur [B] [I] informant ce dernier de la suite donnée à son dossier de dégât des eaux, à savoir que la cause de ce dégât des eaux n’a pas pu être déterminée suite à l’impossibilité d’accéder au local de l’appartement du dessous par lequel la recherche de fuite devait commencer.

Ainsi, ce courrier ne met nullement en exergue la carence de Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F], la difficulté tenant à l’impossibilité d’accéder à l’appartement en dessous du leur.

Madame [M] [P] [X] ne fournit donc aucun élément venant étayer son assertion selon laquelle Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] ont refusé de répondre à l’assurance et aux entrepreneurs.

Au contraire, le devis de l’électricien du 24 mars 2025 n’a pu être établi qu’après avoir arpenté le logement occupé par Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F], ce qui tend à prouver que ces derniers ne refusent pas l’accès à leur logement aux entreprises mandatées par la bailleresse.

En conséquence, la demande de Madame [M] [P] [X] d’enjoindre à Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] de laisser accéder les entrepreneurs et experts sur les lieux sous astreinte sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] qui succombent supporteront la charge des entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

L’équité, eu égard à la situation économique des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure au profit de Madame [M] [P] [X] qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur les débiteurs. Cette demande ne saurait donc être accueillie.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS Madame [M] [P] [X] recevable en ses demandes ;

DÉCLARONS recevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale ;

DISONS qu’est prescrit l’arriéré locatif antérieur au 07 novembre 2021 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la constatation de la résiliation du bail liant les parties, l’expulsion de Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] et le paiement d’indemnités d’occupation;

CONDAMNONS Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] à verser à Madame [M] [P] [X], à titre provisionnel, la somme de deux mille neuf cent quatre-vingt-onze euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes (2.991,99 euros), à valoir sur les loyers et charges impayés à compter du 07 novembre 2021 et jusqu’au 25 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus ;

AUTORISONS Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] à s’acquitter de la dette par 36 mois par mensualités de quatre-vingt-trois euros et onze centimes (83,11 euros), payables avant le 8 de chaque mois et pour la première fois, le 8 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des frais,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, la dette deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTONS Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] de leur demande tendant à voir condamner sous astreinte Madame [M] [P] [X] à réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ainsi que de leur demande à être autorisé à consigner en compte CARPA le montant des loyers courants ;

REJETONS la demande de Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] au titre du préjudice de jouissance ;

REJETONS la demande de Madame [M] [P] [X] d’enjoindre à Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] de laisser accéder les entrepreneurs et experts sur les lieux sous astreinte ;

DEBOUTONS Madame [M] [P] [X] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [M] [P] [X] de sa demande au titre de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [I] et Madame [Y] [F] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION