TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01575 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3TI

Minute : 24/932

OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [R] [S]

Représentant : M^e Clotilde GARNIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 198

Madame [J] [S]

Représentant : M^e Clotilde GARNIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 198

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH SEINE SAINT DENIS HABITAT,

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [S],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Clotilde GARNIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [J] [S],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Clotilde GARNIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2002, l’Office public d’HLM interdépartemental de l’Essonne, du Val d’Oise et des Yvelines (OPIEVOY) a donné à bail à Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 300,29 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte authentique du 7 décembre 2016, rectifié le 30 juin 2017, l’OPIEVOY a vendu à l’EPIC OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT (SSDH) l’immeuble au sein duquel est situé le logement loué.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 avril 2023, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4099,84 euros en principal, au titre des loyers impayés au 12 avril 2023 et d’avoir à justifier de l’assurance du logement. La Caisse d’allocations familiales a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 15 décembre 2020 reçue le 20 janvier 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

«  dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] au paiement de la somme de 2962,55 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois décembre 2023, avec intérêts légaux à compter du 13 avril 2023, date du commandement de payer,

«  les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives perçues dans les mêmes conditions que le loyer et qui subira les mêmes majorations à compter du mois de novembre 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux, par remise des clefs,

«  la condamner solidairement d’avoir à produire l’assurance locative sous astreinte de 15 les par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,

«  les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 8 février 2024.

À l’audience du 9 septembre 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2903,17 euros arrêtée au 14 août 2024, loyer du mois de juillet inclus. Il n’est pas opposé à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient que Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 avril 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S], représentés, reconnaissent être redevables des loyers et charges. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 60 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire, et subsidiairement des délais de 12 mois pour quitter le logement.

Ils expliquent être entrés dans les lieux en 1999 et n’avoir jamais rencontré de difficultés, mais ont repris les paiements depuis 6 mois. Ils soulignent que les meubles et le logement sont adaptés au handicap de Monsieur [S]

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 10 septembre 2024, Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] communiquent l’attestation d’assurance du logement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 8 février 2024 en vue d’une audience prévue le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 janvier 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 janvier 2024.

En conséquence, les demandes de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 décembre 2002, du commandement de payer délivré le 13 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 14 août 2024 que l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Cependant, Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont tenus solidairement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 2903,17 euros, au titre des sommes dues au 14 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 janvier 2024 sur la somme de 510,52 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 13 avril 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 13 juin à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 décembre 2002 à compter du 14 juin 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S], qui justifient de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Il convient donc d’accorder à Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de justification de l’assurance sous astreinte :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, les locataires justifient de l’existence d’un contrat d’assurance garantissant les risques en qualité de locataires, par la production d’une attestation de la SA AXA France IARD, du 25 juin 2024, portant sur la période du 1er août 2024 au 1er août 2025.

Il convient de rejeter la demande de communication sous astreinte.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d’allocations familiales.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 décembre 2002 entre l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d’une part, et Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 14 juin 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 2903,17 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 août 2024 échéance de juillet incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 janvier 2024 sur la somme de 510,52 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] à s’acquitter de la dette en trente-six fois, en procédant à trente-cinq versements de 60 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 14 juin 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de communication de l’attestation d’assurance sous astreinte,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [S] et Madame [J] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 avril 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la caisse d’allocations familiales,

DEBOUTE l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT