TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03535

N° Portalis DBX4-W-B7J-US5B

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Février 2026

S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[E] [Q]

[A] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Février 2026

à la S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 24 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [E] [Q], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

M. [A] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 novembre 2020, à effet du 26 novembre 2020, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [E] [Q], un bien à usage d’habitation [Adresse 3] à [Localité 2], pour un montant de loyer de 319,33 euros et une provision sur charges mensuelles de 63,02 euros.

Par acte séparé du 20 novembre 2020, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [E] [Q] un emplacement de parking [Adresse 4] situé [Adresse 3] à [Localité 2], pour un montant de loyer de 10,15 euros, outre une provision sur charges mensuelles.

Par acte du 27 novembre 2023, retranscrit à l’état civil en date du 18 mars 2024, Madame [E] [Q] a épousé Monsieur [U] [O].

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier le 15 avril 2025, un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette.

Le 2 juillet 2025, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé, à l’audience du 2 décembre 2025 en lui demandant de :

— voir constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,

— en conséquence voir ordonner l’expulsion de Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [O] avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— d’ordonner que Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [O] devront quitter les lieux dès la signification de l’ordonnance à venir, et ce, sous astreinte à hauteur de 16 euros par jour de retard,

— entendre condamner solidairement Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [O] à payer à titre provisionnel la somme de 926,75 euros représentant les loyers et charges impayés au 16 juin 2025 suivant décompte annexé au présent acte,

— sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— entendre condamner solidairement Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [O] à payer à titre provisionnel les loyers et charges échus postérieurement au commandement ainsi qu’à l’indemnité d’occupation qui se subsistera à ceux-ci dont le montant mensuel sera égal au montant mensuel du loyer indexé,

— Entendre condamner solidairement Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers au jour de la résiliation, jusqu’à la libération des lieux,

— en tant que de besoin, condamner le locataire à fournir son avis d’imposition et l’enquête de ressources associée,

— entendre condamner solidairement Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [O] à 1.000 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire assorti du taux d’intérêt légal à compter du prononcé de la décision, et ce en vertu de l’article 1153-1 du Code Civil,

— entendre condamner solidairement au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (Article 696 du Code de procédure civile),

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

Lors des débats, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1.254, 25 euros au 24 novembre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus). Elle indique qu’il n’y a pas de reprise du paiement des loyers courants.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE.

Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [O], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représentés.

La présente juridiction n’a pas été rendu destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution des défendeurs :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [O], assignés à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort

— Sur la recevabilité de l’action :

La S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 16 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 3 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Le bail accessoire portant sur la location du garage contient également une clause résolutoire, laissant un délai de huit jours après une sommation de payer les sommes dues.

Or, cette clause résolutoire n’apparaissant pas conforme à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 précité, le bail portant sur la location du garage étant un accessoire au bail d’habitation, il convient d’appliquer le délai de 2 mois prévu dans la clause résolutoire du bail principal d’habitation.

Un commandement de payer a été signifié le 15 avril 2025, pour la somme en principal de 521,59 euros.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 15 juin 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail d’habitation et le contrat de location de l’emplacement de stationnement, accessoire au bail principal, ont pris fin.

Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [O], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur l’astreinte :

L’expulsion de Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [O] étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

En conséquence, la demande de la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera rejetée de ce chef.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, les baux, ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [O] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.254,25 euros à la date du 24 novembre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [O] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doivent par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 1.254,25 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [D] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 433,67 euros à compter de cette date.

Les défendeurs étant mariés et la solidarité étant en outre convenue au contrat (article 3-7), il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Il sera précisé que la solidarité produira ses effets jusqu’à ce qu’une décision de divorce soit transcrite en marge des actes de l’état civil.

— Sur la demande de condamnation à fournir un avis d’imposition et l’enquête de ressources associées :

S’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais il résulte de ce texte qu’en l’absence de réponse de la part du locataire, l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible, qu’après une mise en demeure destinée à justifier des revenus de l’année précédente, restée infructueuse pendant un délai de quinze jours.

L’organisme HLM ne peut ainsi procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au 1er alinéa de l’article précité, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Il ressort de ces dispositions que la SA d’HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE dispose d’une procédure et de moyens, sous réserve de pouvoir le justifier, si le locataire ne satisfait pas à son obligation de communiquer son avis d’imposition et de répondre à l’enquête de ressources annuelles associées, de sorte qu’il lui appartient de tirer les conséquences du manquement de Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [D].

En conséquence, la demande de la SA d’HLM patrimoine languedocienne, qui ne fournit aucun élément à ce titre, sera rejetée de ce chef.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [D] supporteront in solidum une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 15 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges figurant au bail conclu le 20 novembre 2020, à effet du 26 novembre 2020, et liant la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [D], concernant le bien à usage d’habitation [Adresse 3]) ainsi que son accessoire l’emplacement de stationnement [Adresse 4] situés [Adresse 3] à [Localité 2] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [D] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, y compris le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETONS la demande de la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE au titre de l’astreinte ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (433,67 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS solidairement Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [D] à payer à la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, à titre provisionnel la somme de 1.254,25 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 24 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er novembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande de la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de condamnation à fournir l’avis d’imposition et l’enquête de ressources associée ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [D] aux dépens qui comprendront notamment, le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [Q] et Monsieur [A] [D] à payer à la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS les amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois, et an susdits ;

LE GREFFIER LA JUGE