TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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REFERENCES : N° RG 24/02359 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7VU

Minute : 24/00200

Etablissement public SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Madame [P] [E]

Monsieur [Z] [W]

Madame [M] [J]

Monsieur [T] [E]

Madame [H] [E]

Copie exécutoire : Maître Nathalie GARLIN

Copie certifiée conforme : défendeurs

Le 03 Juin 2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 24 Mai 2024;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection, Madame Julie MALEK, auditrice de justice, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Mars 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH), demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DÉFENDEURS :

Madame [P] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par actes des 15 et 22/02/2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Mme [P] [E], M. [Z] [W], Mme [M] [J], M. [T] [E] et Mme [H] [E] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail portant sur un logement situé [Adresse 2] ;ordonner l’expulsion en tant que de besoin de Mme [P] [E] et M. [Z] [W], ainsi que tous les occupants de leur chef, en particulier Mme [M] [J], M. [T] [E] et Mme [H] [E], immédiatement et sans délai, à peine d’astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir ;supprimer le délai de 2 mois suivant commandement de quitter les lieux, de même que le délai de l’article L412-6 du code de procédure civile ; condamner solidairement Mme [P] [E] et M. [Z] [W] au paiement au requérant de la somme de 541,12 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges impayés au 16/01/2024 inclus ainsi qu’au paiement de tous termes échus et impayés postérieurement jusqu’au jour du prononcé du jugement ;condamner in solidum Mme [P] [E] et M. [Z] [W] à compter de la résiliation du bail d’une part et Mme [M] [J], M. [T] [E] et Mme [H] [E] à compter du 14/12/2023 d’autre part au paiement au requérant d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer indexé et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;

condamner in solidum Mme [P] [E], M. [Z] [W], Mme [M] [J], M. [T] [E] et Mme [H] [E] au paiement au requérant de la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner in solidum Mme [P] [E], M. [Z] [W], Mme [M] [J], M. [T] [E] et Mme [H] [E] au paiement au requérant d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.

Au soutien de sa demande, le bailleur fait valoir que les locataires en titre, Mme [P] [E], M. [Z] [W], ne résident plus dans le logement, en réalité occupé par Mme [M] [J], M. [T] [E] et Mme [H] [E].

A l’audience, le bailleur sollicite que lui soit adjugé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cités, respectivement, à étude, par procès-verbal de vaines recherches, à personne et à domicile, Mme [P] [E], M. [Z] [W], Mme [M] [J], M. [T] [E] et Mme [H] [E], n’ont pas comparu ni été représentés.

MOTIFS DE LA DECISION

L’occupation personnelle des lieux loués par le locataire en titre constitue une obligation résultant des articles 1728 du code civil, 7b et 8 de la loi du 6 juillet 1989. Lorsque le contrat de bail porte, comme en l’espèce, sur un logement social, l’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation précise en outre que le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an et prohibe toute possibilité de sous-location.

En matière de logement social, l’obligation de résidence personnelle dans les lieux loués constitue une obligation d’autant plus essentielle que l’attribution de ce type de logements relève, conformément aux termes de l’article L441-2 du code de la construction et de l’habitation, de la compétence exclusive de la Commission d’attribution et que nul ne saurait s’arroger à la place de celle-ci le droit de disposer ou de faire bénéficier d’un tel logement.

Or, il est parfaitement établi en l’espèce :

non seulement que Mme [P] [E], citée à étude à [Localité 4] en Loire-Atlantique, et M. [Z] [W], cité selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’habitent plus dans les lieux loués ;

mais également, comme l’a déclaré dans des termes dépourvus de toute ambiguïté Mme [M] [J] au commissaire de justice auteur de la sommation interpellative du 14/12/2023 et comme le montrent du reste les citations délivrées à domicile s’agisssant de ces 3 personnes, que le logement litigieux est désormais occupé par Mme [M] [J], M. [T] [E] et Mme [H] [E].En introduisant des tierces personnes dans leur logement pour y résider à leur place après l’avoir quitté, empêchant ce faisant le bailleur de reprendre possession des lieux, Mme [P] [E] et M. [Z] [W] ont ainsi gravement manqué à leurs obligations aux termes du bail, inexécution suffisamment grave pour justifier d’en prononcer la résiliation judiciaire, à leurs torts exclusifs, sur le fondement de l’article 1224 du code civil.

En l’absence d’éléments plus précis quant à la date exacte de départ des lieux par les locataires, il y a lieu, conformément aux termes de l’article 1229 du code civil et ainsi que sollicité aux termes de l’assignation, de dire que la résiliation prendra effet au 14/12/2023, date du procès-verbal de constat d’huissier.

Les défendeurs étant tous dépourvus du droit d’occuper les lieux depuis cette date, il convient d’autoriser en tant que de besoin leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux, dans les termes du dispositif. Le sort du mobilier éventuellement resté sur place est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La mauvaise foi des locataires (qui ont introduit dans les lieux des tiers non autorisés pour y résider en leur lieu et place sans informer le bailleur de leur départ) et celle des occupants sans droit ni titre (qui ne pouvaient se méprendre sur leur absence de titre à occuper les lieux) étant établie, il y a lieu de faire droit à la demande de suppression du délai de 2 mois visé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L412-6 alinéa 2 ne vise toutefois que l’introduction illicite dans le domicile d’autrui et n’est dès lors pas applicable aux mesures d’expulsion visant les locataires des lieux lorsque ces derniers ont été déchus de leur droit d’occupation. Les circonstances rappelées ci-dessus sont par ailleurs insuffisantes pour caractériser l’existence de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte du chef de Mme [M] [J], M. [T] [E] et Mme [H] [E]. La demande visant à la suppression du délai visé à l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution précité sera dès lors rejetée.

Du fait de la condamnation à payer une indemnité d’occupation (cf. ci-dessous), il n’y a pas lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

S’agissant des demandes en paiement, le requérant est bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des locataires au paiement des loyers et charges dus jusqu’à la résiliation du bail. L’occupation sans droit ni titre des lieux justifie de même de mettre in solidum à la charge des locataires, qui ont introduit fautivement des tierces personnes dans les lieux et sont donc co-auteurs du dommage en résultant pour le bailleur, et des occupants sans titre du logement litigieux une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, depuis le 14/12/2023, date de la sommation interpellative et de la résiliation judiciaire du bail.

Eu égard au décompte figurant au dossier, il y a dès lors lieu :

de condamner solidairement Mme [P] [E] et M. [Z] [W] au paiement de la somme de 784,28 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 14/12/2023 ; et de condamner in solidum Mme [P] [E], M. [Z] [W], Mme [M] [J], M. [T] [E] et Mme [H] [E] à payer, à compter du 15/12/2023 et jusqu’à libération effective des lieux, toute indemnité d’occupation échue postérieurement et demeurée impayée.

Il sera par ailleurs rappelé que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

L’OPH ne justifiant pas avoir subi un préjudice distinct de celui lié à l’occupation sans droit ni titre des lieux, d’ores et déjà indemnisé par la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, étant précisé que le préjudice subi par la collectivité des demandeurs en attente d’un logement social ne constitue pas un préjudice directement subi par l’OPH et ne saurait dès lors faire l’objet d’une indemnisation au profit de ce dernier, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Il y a lieu de condamner in solidum Mme [P] [E], M. [Z] [W], Mme [M] [J], M. [T] [E] et Mme [H] [E] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT les frais irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 1500 euros lui sera allouée à ce titre.

P PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire assorti de l’exécution provisoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE à compter du 14/12/2023 la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 29/09/2016 portant sur un logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNE à Mme [P] [E], M. [Z] [W], Mme [M] [J], M. [T] [E] et Mme [H] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT pourra, sans avoir à respecter le délai visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [E], M. [Z] [W], Mme [M] [J], M. [T] [E] et Mme [H] [E], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande de suppression du délai visé à l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [E] et M. [Z] [W] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, la somme de 784,28 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 14/12/2023 ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [E], M. [Z] [W], Mme [M] [J], M. [T] [E] et Mme [H] [E] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, à compter du 15/12/2023 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [E], M. [Z] [W], Mme [M] [J], M. [T] [E] et Mme [H] [E] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [E], M. [Z] [W], Mme [M] [J], M. [T] [E] et Mme [H] [E] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT