TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 23/00602 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YHOF

Minute : 24/00095

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise, vestiaire : 150

C/

Madame [B] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Février 2024

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR :

Madame [B] [I]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 12 Janvier 2024

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Février 2024, par Madame Armelle GIRARD, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 17 août 2017, la SA OSICA devenue la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Madame [B] [I] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 525,44 €, outre provisions sur charges.

Le 1 juin 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Madame [B] [I] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 244,60 € selon décompte arrêté au 28 février 2023.

Par courriel du 24 mars 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à étude le 28 septembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a attrait Madame [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et subsidiairement prononcer la résiliation de ce bail ;D’ordonner l’expulsion de Madame [B] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SA CDC HABITAT SOCIAL, aux frais et aux risques et périls de Madame [B] [I] ; – De condamner Madame [B] [I] au paiement des sommes suivantes :4 131,25 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2023 inclus, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation fixée par provision au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux;1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 3 octobre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 12 janvier 2024 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 2 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 759,97 € hors dépens. Elle indique que le paiement du loyer courant est repris, et être d’accord pour des délais de paiement suspensifs tels que convenu dans le plan d’apurement signé avec la locataire le 20 octobre 2023.

Madame [B] [I] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant, payable le 10 de chaque mois. Elle expose souffrir d’une maladie auto-immune et avoir perdu son emploi. Elle déclare bénéficier de la reconnaissance RQTH. Elle indique que ses charges ont quadruplé en 2021 et que le bailleur n’a pas répondu à sa demande d’explications ou expertise. Elle précise avoir deux enfants en bas âge.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Les informations données par Madame [B] [I] à l’audience y sont confirmées. Il est précisé que le service social a aidé la locataire à faire le lien avec le bailleur, qui n’avait pas répondu à ses sollicitations. Il lui a été conseillé de se tourner vers l’ADIL concernant le montant contesté des charges, et est indiqué que le bailleur a pris contact avec une société externe. Un FSL est envisagé une fois l’expertise réalisée.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 1 juin 2023, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions procédurales telles qu’issues de cette réforme mais telles qu’elles étaient en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d’octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux…) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l’entrée en vigueur de cette loi.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte arrêté au 2 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 759,97 €, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA CDC HABITAT SOCIAL est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Madame [B] [I] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées, étant précisé qu’en cas de régularisation de charges en sa faveur suite à une expertise, le montant afférent devra être recrédité en sa faveur.

Il convient par conséquent de condamner Madame [B] [I] en application des stipulations du bail à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 759,97 € actualisée au 2 janvier 2024 (échéance du mois de décembre 2023 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 244,60 € à compter du 1 juin 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 3 des conditions générales du contrat de location) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [B] [I] le 1 juin 2023, pour un montant principal de 2 244,60 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 août 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Madame [B] [I] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Madame [B] [I] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur et qu’elle a repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu de son engagement et de l’accord de la SA CDC HABITAT SOCIAL, il convient par conséquent d’accorder à Madame [B] [I] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 157,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Madame [B] [I] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA CDC HABITAT SOCIAL, la résiliation du bail étant acquise à la date du 2 août 2023 ;Madame [B] [I] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [B] [I], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera en droit d’exiger de Madame [B] [I] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1 juin 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par la SA CDC HABITAT SOCIAL ;

CONSTATONS que le contrat signé le 17 août 2017 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [B] [I] concernant les locaux situés [Adresse 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 2 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Madame [B] [I] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 759,97 € actualisée au 2 janvier 2024 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 1 juin 2023 sur la somme de 2 244,60 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [B] [I] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 157,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 11ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que les sommes versées à ce titre par Madame [B] [I] antérieurement à la présente décision, ou toute régularisation de charge en sa faveur, et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DISONS qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Madame [B] [I] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA CDC HABITAT SOCIAL, la résiliation du bail étant acquise à la date du 2 août 2023 ;Madame [B] [I] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [B] [I], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera en droit d’exiger de Madame [B] [I] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.FIXONS en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [B] [I] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Madame [B] [I] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS Madame [B] [I] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 1 juin 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE