TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 22/02934 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WDEH

N° de MINUTE : 24/01635

DEMANDEUR

Madame [T] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Me [N], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0822

C/

DEFENDEURS

S.C.I. JEY

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 98

S.A.S. LIAM

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Arnaud DUQUESNOY de la SELARL MILLENIUM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J143

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La S.C.I. ILE DE FRANCE, représentée par la société PROMOGIM, a édifié un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 9] (93).

Madame [T] [Z] a acquis le lot 1 du bâtiment A de cet ensemble immobilier, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement dont la promesse date du 31 janvier 2019 et l’acte authentique du 13 juillet 2019.

La S.C.I. JEY a acquis quant à elle le lot 182 situé au rez-de-chaussée dudit bâtiment A, prévu dès le permis de construire comme devant être à usage de restauration.

Par acte du 19 janvier 2019, la S.C.I. JEY, en qualité de bailleur, et le S.A.S.U. [U] ASSETS, en qualité de preneur, ont signé une promesse de bail portant sur le lot n°182 de ce même bâtiment ; qui prévoyait notamment «  Etant précisé que ladite société aura le droit de se substituer toute autre société existante ou en cours de constitution sous réserve que ladite société soit contrôlée directement ou indirectement par [S] [U] ou appartienne au groupe [U] ou que ladite société soit signataire d’un contrat de franchise lui permettant d’exploiter un restaurant sous l’enseigne AU BUREAU ».

Par exploits d’huissier délivré le 1er mars 2022, Madame [Z] a fait assigner la S.C.I. JEY et la S.A.S. LIAM devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir, à titre principal, leur condamnation in solidum à remettre en état les parties communes de la copropriété et à retirer les équipements d’extraction et de ventilation de la toiture du bâtiment A dans un délai d’un mois et ce, sous astreinte.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2023, Madame [Z] a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre Principal :

— CONSTATER l’absence d’autorisation du syndicat de copropriete d’effectuer des travaux

— CONDAMNER in solidum la SCI JEY et la SAS LIAM à la remise en état des parties communes et principalement au retrait des equipements d’extraction et de ventilation sur la toiture du bâtiment A du [Adresse 3] à LE RAINCY dans le delai d’un mois à compter de la signification de la decision à intervenir ;

— Assortir cette obligation d’une ASTREINTE de 1.000 euros par jour de retard ;

A titre subsidiaire :

— CONDAMNER in solidum la SCI JEY et la SAS LIAM à payer à Mme [Z] la somme de 61.250 euros au titre de la perte de valeur de son bien résultant du trouble anormal de voisinage

En tout état de cause :

— CONDAMNER in solidum la SCI JEY et la SAS LIAM au paiement de la somme de 10.000 euros au bénéfice de Mme [Z] en réparation du trouble de voisinage

— CONDAMNER in solidum la SCI JEY et la SAS LIAM au paiement de la somme de 3000 euros à Mme [Z] au titre de l’article 700 du CPC

— CONDAMNER in solidum la SCI JEY et la SAS LIAM aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’execution provisoire

Au soutien de ses prétentions, Madame [Z] invoque la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et l’article 544 du code civil, et fait principalement valoir que :

l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix de tous les copropriétaires à l’égard des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble,les dispositions particulières aux locaux commerciaux figurant dans le règlement de copropriété ne peut constituer une autorisation anticipée, de telles autorisations étant illicites (Cass Civ.3, 12 mars 1997, n°95-15953),de surcroît, cette disposition n’est pas affirmative et ne mentionne de fait pas le terme « autorisation »,en tout état de cause, elle impose de justifier d’autorisations et de faire intervenir l’architecte de la copropriété, ce qui n’a pas été fait,il s’en déduit que les défendeurs ne pouvaient effectuer des travaux et occuper la toiture terrasse sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, et qu’il n’ont pas respecté les dispositions du règlement de copropriété, ce qui justifie leur condamnation à remettre en état les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard,ces installations ont occasionné des nuisances visuelles, olfactives et sonores. Ainsi les équipements installés génèrent des bruits constants, ce qui a été constaté par constat d’huissier et ce qui ressort de l’étude réalisée à l’initiative de la société LIAM,de même un huissier de justice a pu attester de la forte odeur de friture qui se dégage desdits équipements,ces nuisances ont eu pour conséquence de contraindre la demanderesse à quitter son logement et de devoir baisser le loyer pour trouver un locataire, ces derniers ne demeurant qui plus est que peu de temps compte tenu des nuisances subies,elle est donc bien fondée à solliciter une somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice en surplus de la remise en état des lieux,si le tribunal n’ordonnait pas une telle remise en état, il y a lieu de condamner les défendeurs au paiement de la somme de 61.250 euros, ce qui correspond à 25% de la valeur d’achat du bien.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La société JEY s’est constituée. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, elle a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

S’entendre déclarer Madame [T] [Z] tant irrecevable, que mal fondée en l’ensemble de ses demandes fins et conclusions et l’en débouter.

S’entendre le Tribunal de séant se déclarer incompétent du chef d’une prétendue éviction et désignation d’un Expert Judiciaire.

Pour le surplus :

S’entendre débouter la Société LIAM de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SCI JEY.

Reconventionnellement :

S’entendre condamner Madame [T] [Z] à payer à la SCI JEY les sommes suivantes :

—  3.000 € de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis toutes causes confondues à raison d’une procédure abusive et vexatoire

—  4.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC

Subsidiairement et pour le cas où par extraordinaire Madame [T] [Z] serait déclarée recevable et bien fondée en ses demandes :

S’entendre condamner la Société LIAM à relever et garantir intégralement la SCI JEY de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre tant au titre d’une éventuelle astreinte, dommages et intérêts, article 700 du CPC et dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société JEY invoque la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application, et fait principalement valoir que :

Madame [Z] est irrecevable à agir, n’ayant pas qualité à agir, seul le syndicat des copropriétaires étant en mesure de pouvoir intenter une action dans le cadre d’un litige portant sur des parties communes. De surcroît, la demanderesse ne justifie pas avoir informé le syndic préalablement à la mise en œuvre de la présente instance,le règlement de copropriété contient une disposition en page 73 qui stipule que les propriétaires des locaux commerciaux peuvent faire procéder à l’installation sur les parties communes de conduits d’extraction compresseur ou tout autre équipement nécessaire à l’exploitation du commerce, le cas échéant sous surveillance de l’architecte de la copropriété,il ne leur était donc pas nécessaire d’obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale, ce que le promoteur de la résidence a rappelé dans un courriel adressé le 21 décembre 2018,de fait, le syndic lui-même s’est limité à demander la production des autorisations administratives ainsi que la mise en œuvre d’un aménagement végétal, ce qui démontre qu’il n’était pas nécessaire d’obtenir cette autorisation,il n’y a donc pas lieu à une quelconque remise en état et ce, d’autant que lors de l’assemblée générale du 07 décembre 2022, les copropriétaires ont approuvé les travaux de déplacement et d’aménagement des équipements querellés,Madame [Z] ne peut attester de l’existence d’un trouble du voisinage au travers de simples attestations,le constat d’huissier, qui se limite à indiquer la perception d’une odeur d’huile de friture sans en mesure l’ampleur, ne constitue pas non plus une preuve,il y a lieu de rappeler les démarches entreprises par le bailleur et le preneur auprès du syndic et du syndicat des copropriétaires afin de satisfaire aux souhaits de ces derniers, ce qui démontre leur bonne foi,de fait, leur projet a été validé par lors de l’assemblée générale du 07 décembre 2022,la demanderesse ne justifie pas non plus de la perte de valeur de son bien dans un contexte de baisse général des prix immobiliers,Madame [Z] devra donc être déboutée de ses demandes indemnitaires,compte tenu de ces éléments démontrant le caractère vexatoire et abusif de la procédure intentée par la demanderesse, qui avait parfaitement connaissance des discussions en cours entre le syndicat des copropriétaires et les défendeurs, elle devra être condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice subi,dans le cas où le tribunal ferait droit aux demandes de Madame [Z], il y aurait lieu de débouter la société LIAM de ses demandes reconventionnelles, celle-ci ayant toujours eu connaissance des démarches et formalités effectuées en vue des travaux d’aménagement nécessaires à l’exploitation de son activité de restauration,de surcroît, aux termes de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 07 décembre 2022, les travaux de modification des équipements actuellement situés sur la toiture terrasse seront réalisés aux frais de la société LIAM,il ne peut en conséquent être retenue une quelconque responsabilité de la société JEY ni lui être demandé de supporter les frais d’une remise en état,la demande d’une indemnité d’éviction relève qui plus est de la compétence du juge des loyers commerciaux et ne peut donc être accueillie dans le cadre de la présente instance,en tout état de cause, si le tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de la société JEY, la société LIAM devra être condamnée à la garantir, les équipements querellés ayant été installés par la société [U] pour le compte de la société LIAM.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La société LIAM s’est constituée. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 08 février 2024, elle a demandé au tribunal de céans de :

DEBOUTER Madame [T] [Z] de toutes les demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la SAS LIAM aux fins de retrait/dépose des équipements d’extraction et de ventilation sur la toiture du bâtiment A du [Adresse 3] à [Localité 9].

DEBOUTER Madame [T] [Z] de toutes les demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la SAS LIAM aux fins de sa condamnation au paiement de la somme de 10.000 € au titre des dommages et intérêts.

DEBOUTER Madame [T] [Z] de toutes les demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la SAS LIAM aux fins de sa condamnation au paiement de la somme de 61.250 € au titre de la perte de valeur de son bien.

Reconventionnellement,

CONDAMNER Madame [T] [Z] à payer à la SAS LIAM la somme de 5.000 € à titre de

dommages et intérêts pour procédure abusive.

S’il était statué à l’encontre de la société LIAM et/ou des installations de ventilation/extraction, à titre reconventionnel toujours,

CONDAMNER la SCI JEY à garantir la SAS LIAM de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

SUSPENDRE l’obligation de paiement des loyers et charges dus par la SAS LIAM à la SCI JEY au titre du bail commercial les liant.

CONDAMNER la SCI JEY à indemniser la SAS LIAM de son éviction.

A cette fin, avant dire droit,

ORDONNER une expertise afin d’avis sur les préjudices subis par la SAS LIAM du fait de l’éviction.

DESIGNER tel Expert qu’il plaira avec pour mission de :

— Convoquer les parties ;

— Se faire remettre tout document utile et entendre tout sachant ;

— Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tout élément permettant de déterminer le préjudice subi du fait de l’éviction, à savoir :

— Valeur marchande déterminée selon les usages de la profession et en tenant compte de la comptabilité de l’occupant,

— Eventuels frais et réparation de l’éventuel trouble commercial ;

— Donner son avis sur le montant du préjudice subi,

— Du tout dresser rapport.

FIXER le montant de la consignation d’usage sur les frais et honoraires d’expertise, aux frais

avancés de la SCI JEY.

En tout état de cause,

DEBOUTER Madame [T] [Z] et toute autre partie de toutes leurs les demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SAS LIAM.

CONDAMNER Madame [T] [Z] et s’il y a lieu, in solidum, la SCI JEY, à payer à la SAS LIAM la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [T] [Z] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP MILLENIUM AVOCAS qui déclare en avoir avancé les frais conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société LIAM invoque les articles 455, 1240 et 1719 du code civil, les articles 9, 31-1, 145 et 700 du code de procédure civile ainsi que l’article L145-14 du code de commerce et la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et fait principalement valoir que :

Madame [Z] n’a pas qualité à agir à la présente instance, seul le syndicat des copropriétaires étant en droit d’agir au titre des parties communes,de surcroît elle est mal fondée, les installations étant parfaitement conformes au regard des dispositions du règlement de copropriété qui prévoient la possibilité pour les propriétaires de locaux commerciaux de procéder à celles-ci,les travaux sont de fait uniquement subordonnés à l’obtention des autorisations administratives nécessaires,le syndic le reconnaît implicitement dans son courrier du 13 août 2019 puisqu’il ne requiert que la transmission des autorisations administratives et l’accord de l’architecte de l’immeuble,enfin, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les travaux de déplacement des équipements de ventilation et d’extraction du restaurant et ladite assemblée n’a fait l’objet d’aucun recours,Madame [Z] devra donc être déboutée de sa demande de remise en état sous astreinte,il ne peut y avoir de nuisances visuelles, le règlement de copropriété prévoyant l’installation de tels équipements sur les parties communes,il n’est pas démontré la réalité de nuisances sonores, le constat d’huissier se limitant à mentionner des bruits normaux en zone urbaine. De surcroît, un huissier n’est pas compétent pour donner un tel avis. L’étude acoustique réalisée à l’initiative de la société LIAM ne constitue pas plus une preuve, faute de vérification des mesures effectuées,les nuisances olfactives ne sont pas non plus démontrées par la seule mention d’une odeur de cuisine sur la terrasse de la demanderesse, rien ne permettant de considérer que cette odeur serait anormale,Madame [Z] ne justifie pas de la vacance de son logement du seul fait de la présence des équipements querellés, d’une baisse de loyers pour trouver un locataire ou de la dépréciation de son appartement, elle devra donc être déboutée de ses demandes de dommages et intérêts,Madame [Z] n’ignorant pas les discussions en cours avec le syndicat des copropriétaires pour modifier l’emplacement des équipements de ventilation et d’extraction, la présence procédure relève d’une intention de nuire et d’empêcher l’exploitation du restaurant de la société LIAM,elle devra en conséquence être condamnée à des dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros,à titre reconventionnel, si le tribunal faisait droit aux demandes de Madame [Z], il y aurait lieu d’ordonner la suspension du paiement des loyers et charges dus au bailleur car la dépose des équipements ne rendrait plus les locaux conformes à leur destination,en outre, il y aurait lieu d’indemniser la société LIAM, qui se retrouverait privée de toute possibilité d’exercer son activité, et, dès lors, dans une situation équivalente à l’éviction des lieux,une expertise devra donc être diligentée aux fins d’estimer le montant de l’indemnité à prononcer,enfin, en cas de condamnation de la société LIAM, la société JEY devra être condamnée à la garantir et ce, compte tenu du manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible en application des dispositions de l’article 1719 du code civil.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 avril 2024, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 25 septembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 novembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 – Sur la fin de non-recevoir

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir (…) ».

L’article 122 du même code dispose quant à lui que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En l’espèce, alors que l’instance a été introduite par exploit d’huissier signifié le 1er mars 2022, et donc postérieurement à l’entrée en vigueur de la rédaction de l’article 789 du code de procédure civile susvisée, il apparaît que les sociétés JEY et LIAM soulèvent une fin de non-recevoir fondée sur le défaut de qualité à agir devant le tribunal.

Le juge de la mise en état disposant d’une compétence exclusive pour statuer sur les fins de non-recevoir, le tribunal n’est pas valablement saisi de ce moyen. La fin de non-recevoir soulevée par les sociétés JEY et LIAM sera ainsi déclarée irrecevable.

2 – Sur la demande de remise en état sous astreinte

Selon l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur à la date des travaux querellés, « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…) b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; ».

En l’espèce, l’article « Dispositions particulières aux locaux commerciaux » du chapitre II « CONDITIONS D’USAGE DES PARTIES PRIVATIVES ET DES PARTIES COMMUNES » du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 9] (93) précise « L’exploitation de commerces au rez de chaussée des bâtiments pourrait nécessiter l’obligation d’installer des conduits d’extractions et des compresseurs pour la ventilation, la climatisation et le chauffage de ces locaux, à l’extérieur de ceux-ci, sur des parties communes. Par suite, les propriétaires de ces locaux auront la possibilité de procéder à ces installations, à leurs frais, et devront prendre toutes dispositions pour que ces installations engendrent le moins de gêne possible aux copropriétaires de L’ENSEMBLE IMMOBILIER. L’installation de ces équipements pourra être effectuée sous réserve de l’obtention de toutes les autorisations administratives nécessaires. Les travaux d’installation de es équipements seront à la charge exclusive des propriétaires ou locataires des locaux commerciaux qui feront procéder à leur installation, sous la surveillance, le cas échéant, de l’architecte de la copropriété. Si les réseaux nécessaires au fonctionnement de ces installations devaient traverser les parties communes de L’ENSEMBLE IMMOBILIER, les travaux de remise en état devront être faits aussitôt les travaux terminés. »

Le 21 décembre 2018, un représentant de la société PROMOGIM, représentant du promoteur immobilier, a adressé un courriel à Monsieur [X] [V], associé de la société JEY, au sujet des travaux à réaliser au sein du local commercial 182 de la copropriété, dans lequel il indiquait « Suite à notre discussion téléphonique, je vous confirme que les aménagements de votre local commercial ne seront pas soumis au vote des copropriétaires car le règlement de copropriété les autorise. » Il a néanmoins ajouté « Cependant, afin d’éviter tous mécontentements de la part des autres acquéreurs, le sujet sera abordé lors de la première assemblée générale qui aura lieu le 23 janvier. C’est pour cette raison que je vous avais sollicité afin que vous communiquiez au syndic COGIM, les documents explicatifs des futurs aménagements. »

Au regard de ces éléments, les sociétés JEY et LIAM pouvaient légitimement penser qu’elles n’avaient pas besoin d’obtenir l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer les travaux d’installations des équipements d’extraction et de ventilation. Cependant, faute de préciser dans le règlement de copropriété que les propriétaires n’ont pas à solliciter préalablement à des travaux relatifs à l’aménagement de leurs locaux commerciaux l’autorisation de l’assemblée générale, il doit être considéré, dans le silence de ce texte, que cet accord préalable devait être obtenu. En tout état de cause, il ressort des dispositions du règlement de copropriété que le bailleur devait justifier de l’obtention des autorisations administratives nécessaires et de sa prise d’attache avec l’architecte de l’immeuble avant la mise en œuvre des travaux. De surcroît, le promoteur immobilier a quant à lui considéré qu’il fallait présenter a minima à l’assemblée générale les travaux envisagés.

Le syndic de la copropriété, la société COGIM IMMOBILIER, a mis en demeure la société JEY, par courrier du 13 août 2019, de justifier desdites autorisations administratives et de l’accord de l’architecte de l’immeuble. Elle lui a également rappelé ses obligations à l’égard des copropriétaires, notamment quant à la limitation de la gêne en matière de bruit et d’odeurs et ce, en application des dispositions du règlement intérieur de la copropriété susvisés. Il lui a ainsi été fait obligation de se rapprocher du syndicat des copropriétaires afin de définir l’aménagement végétalisé à mettre en place aux pourtour des éléments mécaniques.

Il est ainsi établi que les sociétés JEY et LIAM n’ont pas respecté le règlement de copropriété dans le cadre de l’installation d’équipements d’extraction et de ventilation sur la terrasse de la copropriété.

Il n’y a cependant pas lieu à remise en état, dès lors que la société LIAM a soumis un projet de modification de l’emplacement des équipements existants, dont la déclaration préalable auprès de la mairie n’a pas fait l’objet d’une opposition ; ce projet ayant été approuvé à la majorité des voix des copropriétaires de l’assemblée générale des copropriétaires du 07 décembre 2022 en résolution n°9, comme l’exigent les dispositions de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, dans les termes suivants :

« Le Syndic rappelle que sur le deuxième trimestre 2019 ont été installées en toiture terrasse partie commune située au-dessus du lot 182 appartenant à la SCI JEY des éléments d’extraction et de ventilation fixés sur l’étanchéité de la toiture terrasse partie commune ; cette installation a été réalisée sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, outre des nuisances sonores et olfactives, ce qui a provoqué une procédure en référé initiée par le Syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société LIAM et de la SCI JEY sollicitant le retrait des installations sous astreinte financière.

Suivant ordonnance rendue le 30 octobre 2020, le Juge des référés a rejeté les demandes du Syndicat comme ne relevant pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence.

Consécutivement, la société LIAM a manifesté son intention de revoir le positionnement des équipements et soumet le projet établit suivant pièces jointes à la convocation (projet de modification des emplacements, plan des réseaux extérieurs, note sur piège à sons et étude d’impact).

L’assemblée générale, après avoir pris connaissance du projet établit par la société LIAM exploitant sous l’enseigne AU BUREAU suivant pièces jointes à la convocation approuve les travaux de déplacement des équipements de ventilation et d’extraction actuellement située sur la toiture terrasse partie commune.

Les travaux autorisés seront à la charge exclusive de la société LIAM exploitant sous l’enseigne AU BUREAU. »

Cette assemblée n’ayant fait l’objet d’aucun recours, elle est devenue définitive.

Il se déduit dès lors de ces éléments que la société LIAM a soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires un projet de modification d’emplacement des équipements de ventilation et d’extraction situés sur la toiture terrasse, afin de mettre fin aux nuisances occasionnées et de respecter l’engagement de végétalisation, et a obtenu son approbation à la majorité des voix des copropriétaires pour ce faire et ce, ainsi que l’exige les dispositions de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Madame [Z] sera en conséquence déboutée de sa demande de remise en état sous astreinte.

3 – Sur les demandes de dommages-intérêts de Madame [Z]

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, (…) III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’article 544 du code civil rappelle que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce Madame [Z] sollicite en premier lieu l’octroi de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au motif que les nuisances visuelles, sonores et olfactives générées par les équipements d’extraction et de ventilation installées dans la continuité de sa terrasse l’ont fait fuir de son domicile, l’ont amené à devoir baisser le loyer de son appartement et ne lui permettent pas de louer de façon durable son bien.

Le règlement de copropriété prévoyant expressément la possible installation « de conduits d’extractions et des compresseurs pour la ventilation, la climatisation et le chauffage » sur des parties communes du fait de l’exploitation des locaux commerciaux de la copropriété, Madame [Z] ne peut en tant que telle contester l’existence d’une telle installation.

En revanche, l’étude d’impact acoustique environnementale effectuée par la société OPQIBI le 27 novembre 2020, à la demande de la société LIAM, établit la non-conformité de l’installation d’extracteur et de ventilateur présente sur la toiture terrasse. Le procès-verbal de constat établi le 14 octobre 2022 à 12h25 par Madame [W] [R], huissier de justice, à la demande de Madame [Z], précise qu’en pénétrant sur la terrasse de la demanderesse, elle sent une forte odeur de nourriture et de friture.

Au regard de ces éléments, il est bien justifié de nuisances sonores et olfactives résultant de l’installation d’équipements de ventilation et d’extraction dans le cadre de l’exploitation du local de restauration loué par la société LIAM lorsque Madame [Z] se trouve sur sa terrasse.

Madame [Z] soutient que ces nuisances lui ont occasionné un préjudice, ayant été contrainte de quitter son appartement. Elle ne justifie cependant ni de la date de livraison de ce dernier, ni d’y avoir habité. Aux termes de l’acte de vente du 13 juillet 2019, son appartement devait être livré au cours du 3ème trimestre 2019, soit avant le 30 septembre 2019. Or, les photographies qui accompagnent son courrier du 1er novembre 2019 adressé au syndic pour se plaindre des nuisances établissent que la pièce principale de son appartement semble dénuée de tout mobilier ou décoration. Il n’est en conséquence pas démontré qu’elle s’est installée dans celui-ci pour y vivre.

De surcroît, pour justifier de ses difficultés à louer son bien et à y maintenir un locataire, elle transmet une attestation datée du 13 novembre 2019 émanant de Madame [B], selon laquelle celle-ci était intéressée par son logement mais n’a pas souhaité le louer compte tenu des nuisances visuelles, olfactives et sonores. Cependant, la demanderesse verse également une quittance de loyer démontrant avoir loué son bien a minima dès le 1er décembre 2019 à Monsieur [Y] et que ce dernier a quitté le logement le 24 août 2020. Madame [Z] a donc pu mettre en location son bien jusqu’à cette date. Il ne peut en outre être établi qu’elle ait dû baisser le montant du loyer au seul regard d’une attestation du 12 juin 2019 émanant de l’agence CITYA IMMOBILIER, celle-ci ne pouvant en effet être considérée comme valable puisque le promoteur n’avait à cette date pas achevé la construction de l’ensemble immobilier. Enfin, Madame [Z] ne rapporte pas la preuve de l’inoccupation de son appartement depuis le départ de Monsieur [Y] ni d’avoir procédé à des démarches aux fins de trouver un nouveau locataire et de ne pas y être parvenue. Il ne peut donc être considéré que les nuisances subies du fait desdits équipements justifient l’octroi de dommages et intérêts au titre de difficultés de mise en location de son bien ou de la perte de chance de relouer celui-ci.

Subsidiairement, Madame [Z] sollicite la condamnation des sociétés JEY et LIAM au paiement de la somme de 61.250 euros, représentant 25% de la valeur d’achat de son bien, au titre de la perte de valeur de son bien résultant du trouble anormal de voisinage.

Cependant, faute d’apporter un quelconque élément permettant d’apprécier de la valeur actuelle de son logement, il ne peut être justifié de l’existence d’un préjudice résultant de la perte de valeur de ce dernier ; perte qui ne serait en outre pas définitive au regard des travaux de retrait et de modification approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 07 décembre 2022.

Madame [Z] sera en conséquence déboutée de ses demandes indemnitaires.

4 – Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts formées par la société JEY et la société LIAM

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, faute de rapporter la preuve que Madame [Z] ait agi en justice de manière dilatoire ou abusive, la preuve d’une intention malveillante de la demanderesse n’étant pas rapportée et ce, d’autant que c’est à raison qu’elle relevait la nécessité pour les défendeurs d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires préalablement à la mise en œuvre de travaux affectant les parties communes et de nature à modifier l’aspect de la copropriété, les sociétés JEY et LIAM seront déboutées de leur demande.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Philippe GABURRO, avocats aux offres de droit, et de la SCP MILLENIUM AVOCATS, et ce, à l’égard de leurs propres dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [Z] au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société JEY ainsi que la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société LIAM.

— Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la S.C.I. JEY et la S.A.S. LIAM ;

DEBOUTE Madame [T] [Z] de sa demande tendant à la remise en état des parties communes sous astreinte ;

DEBOUTE Madame [T] [Z] de sa demande de dommages et intérêts en réparation d’un trouble anormal du voisinage ;

DEBOUTE Madame [T] [Z] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de la perte de valeur de son bien ;

DEBOUTE la S.C.I. JEY de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la S.A.S. LIAM de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] à payer à la S.C.I. JEY la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] à payer à la S.A.S. LIAM la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [T] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Philippe GABURRO, avocats aux offres de droit, et de la SCP MILLENIUM AVOCATS, à l’égard de leurs propres dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 20 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT