TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00187 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2I5E

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01750

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 30 Octobre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société DELIZY DIAMANTS

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Caroline BORIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire:P0138

ET :

La société GROUPE LABEL ENVIRONNEMENT (GLE)

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Benjamin BONAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: C1073

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er décembre 2021, la SCI DELIZY DIAMANTS a donné à bail commercial à la SASU GROUPE LABEL ENVIRONNEMENT des locaux situés à [Adresse 9], comprenant une surface de 412 m2 au 5ème étage du bâtiment B et deux emplacements de stationnement n°90 et 91, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 61.800 euros payable trimestriellement d’avance.

Selon un second contrat conclu entre les mêmes parties, à compter du 1er février 2022, la société GLE a pris à bail des locaux situés à [Adresse 9], comprenant une surface de 170 m² au rez-de-chaussée du bâtiment A et deux emplacements de stationnement n°90 et 91 moyennant un loyer annuel de 25.362,34 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement d’avance.

Par protocole sous seing privé non daté, les parties sont convenues de la résiliation à effet du 15 novembre 2022 du second contrat mentionné ci-dessus et de la conservation par le bailleur du dépôt de garantie de 6.340,59 euros en paiement de l’arriéré locatif évalué au 15 novembre 2022 à 4.423,69 euros ainsi qu’au titre de l’indemnité de résiliation anticipée.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2023, la SCI DELIZY DIAMANTS a fait signifier à la société GLE un commandement de lui payer la somme de 81.892,49 euros au titre des loyers et charges échus en exécution du bail sous seing privé du 1er février 2022.

Suivant acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, la SCI DELIZY DIAMANTS a fait assigner la société GLE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de l’entendre condamner la société GLE à lui payer la somme provisionnelle de 127.731,61 euros correspondant au dépôt de garantie, arriérés de taxes, impôts dus au titre des années 2022 et 2023 et des loyers et charges arrêtés au 3eme trimestre 2023 inclus en exécution du bail conclu le 1° décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023 et la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance réputée contradictoire du 19 janvier 2024, le juge des référés a :

condamné la société GLE à payer à la SCI DELIZY DIAMANTS la somme provisionnelle de 17.303,73 euros au titre des loyers et du dépôt de garantie et celle de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, rejeté le surplus des demandes, condamné la société GLE aux dépens.

Par arrêt rendu le 30 avril 2025, la cour d’appel de Paris a :

Infirmé la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la société GLE au paiement à la société Delizy diamants d’une somme provisionnelle de 17.303,73 euros au titre des loyers et du dépôt de garantie ;Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,Condamné la société GLE au paiement à la société Delizy diamants d’une somme provisionnelle de 98.329,61 euros au titre des loyers et du dépôt de garantie avec intérêts de droit à compter du présent arrêt ;Condamné la société GLE aux dépens d’appel ;Condamné la société GLE à payer à la société Delizy diamants la somme de trois mille (3.000) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;Rejeté les demandes plus amples ou contraires.

Le 17 octobre 2024, la SCI DELIZY DIAMANTS a fait délivrer par commissaire de justice à la SASU GROUPE LABEL ENVIRONNEMENT un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 10 janvier 2025, la SCI DELIZY DIAMANTS a fait assigner la SASU GROUPE LABEL ENVIRONNEMENT aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et obtenir une provision représentant l’arriéré locatif.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 30 octobre 2025 et la décision mise en délibéré au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SCI DELIZY DIAMANTS, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

Vu le bail commercial en date du 1 er décembre 2021,

Vu le commandement de payer délivré le 172 octobre 2024,

Vu notamment l’article L 145-41 du Code de Commerce, 1231 et suivants du code civil

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure Civile

Vu les pièces versées aux débats,

• De constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er décembre 2021, sont réunies à la date du 18 novembre 2024,

En conséquence,

• Prononcer la résiliation de plein droit du bail du 1 er décembre 2021 consenti par la SCI DELIZY DIAMANTS à la société GLE sur le local commercial sis [Adresse 6] » sis à PANTIN [Adresse 1]) [Adresse 2] situés au 5 ème étage droite du bâtiment B, ainsi que deux emplacements de stationnement numérotés 90 et 91 situés au 2 ème sous-sol et ce pour non-paiement des causes du commandement de payer délivré par acte extrajudiciaire du 17 octobre 2024.

• Ordonner en conséquence l’expulsion de la société GLE et de toute personne se trouvant dans les lieux de son fait et ce avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 5] Armée et d’un serrurier, s’il y a lieu,

• Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

• Condamner à titre provisionnel la société GLE à payer à la SCI DELIZY DIAMANTS, la somme de 113.722,76€, au titre de la créance non contestable de loyers, de charges, arrêtée au 4 ème trimestre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 pour le solde.

• Condamner la société GLE à payer à la SCI DELIZY DIAMANTS une indemnité d’occupation trimestrielle correspondant au loyer indexé révisable charges et accessoires en sus soit actuellement 29.530,09€ selon les dispositions contractuelles et ce jusqu’à la justification de la libération totale et effective des lieux par la remise des clés,

• Débouter la Société GLE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

• Condamner la Société GLE à payer à la SCI DELIZY DIAMANTS 1a somme de 2.500 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamner la Société GLE aux entiers dépens de l’instance incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 octobre 2024.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SASU GROUPE LABEL ENVIRONNEMENT, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

Vu l’article 1343-5 du code civil

Vu l’article 700 du code de procédure civile

A titre principal

— Constater le caractère infondé des demandes de la société Délizy Diamants ;

— Débouter la société Délizy Diamants de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire

— Constater l’imprécision du commandement de payer en date du 17 octobre 2024 délivré par la société Délizy Diamants et de le déclarer sans effet ;

— Débouter la société Délizy Diamants de l’ensemble de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire

— Octroyer à la société GLE les plus larges délais de paiement sur une période de 24 mois afin d’apurer la dette locative à compter du premier mois suivant la signification au preneur de l’ordonnance à intervenir ;

— Ordonner la suspension de la clause résolutoire ;

— Débouter la société Délizy Diamants du surplus de ses demandes

En tout état de cause

— Condamner la société Délizy Diamants au versement à la société GLE de la somme de 3 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la société Délizy Diamants aux entiers dépens

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La SASU GROUPE LABEL ENVIRONNEMENT soutient que le commandement du 17 octobre 2024 est irrégulier en ce que les sommes réclamées n’apparaissent pas clairement et que le décompte annexé est erroné et qu’ainsi il serait entaché de nullité pour défaut de précisions, circonstance soulevant une question sérieusement contestable qui n’entre pas dans les pouvoir du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher.

Cependant, le commandement précité contient toutes les précisions permettant à la défenderesse de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure les sommes de 124.242,12 euros au titre de l’arriéré de « loyer selon décompte annexé », 397,13 euros au titre du « commandement payer bail comm » et 75,38 euros au titre du coût de l’acte. Un décompte est effectivement annexé dans lequel la somme de 124.242,12 euros est détaillée et correspond à la période comprise entre le 1er octobre 2023 et le 8 juillet 2024.

Ces éléments sont donc de nature à permettre au preneur de comprendre les sommes qui lui sont réclamées et le cas échéant de les contester. Par suite, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Par suite, aucune contestation sérieuse n’est constatée par le juge des référés sur la régularité du commandement si bien qu’il conserve le pouvoir de connaître de la demande de provision formulée par le bailleur.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 17 novembre 2024 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SASU GROUPE LABEL ENVIRONNEMENT, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n’a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 1er décembre 2021, le commandement de payer du 17 octobre 2024 et le décompte actualisé au 13 octobre 2025. Par ailleurs, la société bailleresse produit un certain nombre de factures en pièce 17.

Selon le preneur certaines sommes ne trouvent pas d’explication.

Pour autant, s’agissant par exemple des charges mentionnées au 10 juillet 2024, il apparaît que les montants portés au crédit pour 29.939,40 et 819,44 euros correspondent aux provisions pour charges comptabilisées au titre de l’année 2023 et que suivent ensuite, au débit, les charges réellement facturées soit, en l’espèce, 31.571,49 euros. C’est ainsi qu’une seule écriture au débit pour 812,65 euros aurait été tout aussi juste (31.571,49 – 29.939,40 – 819,44). De la même manière, les augmentations de loyers observés en défense n’apparaissent pas, avec l’évidence requise en référé, contraires aux stipulations contractuelles.

Par suite, la demande de provision n’est pas sérieusement contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 113.722,76 euros. Pour autant, dans le cadre du délibéré, les parties ont indiqué qu’un paiement de 30.000 euros avait été réalisé et la bailleresse a produit un nouveau décompte arrêté au 13 novembre 2025 duquel l’arriéré s’élève à 83.722,76 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024, soit un mois après le commandement de payer du 17 octobre 2018, comme demandé.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La SASU GROUPE LABEL ENVIRONNEMENT sollicite des délais de paiement faisant valoir que sur une courte période elle s’est acquittée entre les mains du bailleur de la somme de 175.100 euros. La société bailleresse s’oppose à tout délai estimant que le preneur est particulièrement défaillant dans ses obligations ce qui a nécessité plusieurs procédures pour obtenir le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il ressort des éléments produits en défense que le preneur s’est acquitté auprès du bailleur, entre les mois de février et octobre 2025, de la somme de 175.100 euros, outre 30.000 versée le 7 novembre 2025. Compte tenu de l’importance de cette somme, et même s’il est regrettable que la SASU GLE ne produise aucun élément comptable, la preuve de ses efforts pour respecter ses obligations à l’égard du bailleur et celle de ses capacités financière pour s’acquitter de sa dette avec des délais sont rapportées.

En conséquence, un moratoire lui sera accordé comme il sera dit au présent dispositif et en cas de non respect il est rappelé qu’une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SASU GROUPE LABEL ENVIRONNEMENT, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SASU GROUPE LABEL ENVIRONNEMENT qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 17 octobre 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI DELIZY DIAMANTS au titre de ses frais irrépétibles ; il sera débouté de sa demande à ce titre. La SCI DELIZY DIAMANTS sollicite la somme de 2.500 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 1er décembre 2021 liant les parties sont réunies à la date du 17 novembre 2024 minuit ;

CONDAMNONS la SASU GROUPE LABEL ENVIRONNEMENT à payer en deniers ou quittances à la SCI DELIZY DIAMANTS la somme de 83.722,76 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 ;

ACCORDONS à la SASU GROUPE LABEL ENVIRONNEMENT un délai de paiement rétroactif à la date du 17 novembre 2024 ;

AUTORISONS la SASU GROUPE LABEL ENVIRONNEMENT à se libérer de sa dette en plus des loyers courants, selon les modalités suivantes :

—  12 mois de délais,

— par règlements mensuels et consécutifs de chacun 7.000 euros, le 10 de chaque mois au plus tard,

— le premier règlement intervenant au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

— la dernière échéance comprenant le solde de la dette ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire à compter du 17 novembre 2024 et pendant le cours de ces délais ;

DISONS que les loyers et charges courants doivent être payés selon les modalités contractuelles du bail commercial en vigueur entre les parties ;

DISONS que, faute pour la SASU GROUPE LABEL ENVIRONNEMENT de payer à bonne date, en sus du loyer et charges courants qui demeurent exigibles à leur échéance prévue par le contrat, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise à la date du 17 novembre 2024,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SASU GROUPE LABEL ENVIRONNEMENT et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 1er décembre 2021, situés dans un ensemble immobilier « [Adresse 7] » à [Localité 8] [Adresse 2] situés au 5 ème étage droite du bâtiment B d’une surface d’environ 412m², ainsi que deux emplacements de stationnement numérotés 90 et 91 situés au 2 ème sous-sol,, par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ;

— le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge si le bail du 1er décembre 2021 ne s’était pas trouvé résilié, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SASU GROUPE LABEL ENVIRONNEMENT à verser à la SCI DELIZY DIAMANTS la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SASU GROUPE LABEL ENVIRONNEMENT aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 17 octobre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 21 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN