MINUTE N° : /2025

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2025

DOSSIER N° : 24/00196 – N° Portalis DB3A-W-B7I-D3QX

NAC : 30G

AFFAIRE : [B] [W] C/ [P] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M^me MARCOU, Vice-Présidente

GREFFIER : M^me VERGNES, Greffière

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [W]

né le 11 Avril 1972 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Caroline PAUWELS, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDEUR

Monsieur [P] [N]

né le 03 Mars 1945 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Angéline BINEL, avocat au barreau de CASTRES

Clôture prononcée le : 06 Août 2025

Débats tenus à l’audience du 07 Octobre 2025 par M^me MARCOU, vice-présidente et par M^me ARRIUDARRE, vice-présidente, juge rapporteur,

Jugement prononcé le 09 Décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe par M^me MARCOU, vice-présidente par application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, après qu’il en ait été délibéré par M^me MARCOU, vice-présidente, M^me ARRIUDARRE, vice-présidente et M^me CABANES, juge

Exposé du litige :

Par acte en date du 4 février 2013, M. [P] [N] a donné à bail à M. [B] [W], exerçant à titre individuel sous l’enseigne “la Chti Friterie”, un local commercial situé [Adresse 2] [Localité 5] pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer mensuel de 800 euros.

Dans la nuit du 7 août 2022, un incendie s’est déclaré dans les locaux rendant impossible l’exploitation de l’activité commerciale.

M. [W] a déclaré le sinistre à son assureur, la Maaf, laquelle, après avoir mandaté un expert, a versé à M. [N] une indemnité au titre des dommages du propriétaire non occupant d’un montant de 29 662,54 euros.

Un différend est né entre le bailleur et le locataire en raison des travaux à réaliser, M. [W] reprochant au bailleur son inactivité et l’absence de réalisation de travaux l’empêchant de reprendre l’exploitation de son activité commerciale, M. [N] se prévalant d’un refus de son locataire de lui remettre les clés des locaux pour l’intervention des différents entrepreneurs.

Par courriel du 9 décembre 2023, M. [N] a proposé à M. [W] une remise de sa dette au titre de l’arriéré locatif contre la résiliation du bail.

M. [N] a fait délivrer à M. [W], par acte en date du 5 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison d’un arriéré locatif d’un montant de 18 312 euros.

Par acte en date du 2 février 2024, M. [W] a fait assigner M. [N] devant le tribunal judiciaire d’Albi aux fins d’obtenir, à titre principal, l’annulation du commandement de payer, la suspension de son obligation de paiement du loyer jusqu’à la cessation de son trouble de jouissance, la condamnation du bailleur à lui restituer les loyers versés et à réaliser, sous astreinte, les travaux nécessaires à la reprise d’exploitation, et à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à la cessation de son trouble de jouissance avec consignation des loyers ainsi qu’à titre infiniment subsidiaire des délais de paiement.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 6 août 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 7 octobre 2025 puis mise en délibéré au 9 décembre suivant.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières conclusions notifiées le 24 juin 2025, M. [W] demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1147, 1219, 1220, 1719, 1720, 1343-5, 1103, 1231-1, 1741 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable au jour du contrat ainsi que L 145-41 du code de commerce et L 112-1 du code monétaire et financier, de :

– prononcer la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré le 5 janvier 2024,

– ordonner la suspension de ses obligations comportant l’obligation au paiement des loyers depuis le 7 août 2022 jusqu’à la cessation du trouble de jouissance,

– condamner M. [N] à restituer les loyers perçus sur cette période,

– le condamner de ce chef à lui verser la somme de 13 309 euros,

– prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur avec effet au 1er août 2024,

– condamner M. [N] à réparer les préjudices liés à l’inexécution de ses obligations contractuelles et le condamner à lui verser la somme de :

* 114 578 euros au titre de sa perte d’exploitation pour la période du 7 août 2022 au 1er août 2024,

* 65 000 euros au titre de la perte totale de la valeur du fonds de commerce,

* 2 800 euros au titre de l’indemnité de remploi,

* 20 000 euros au titre du préjudice moral,

* 1 415,14 euros au titre du remboursement des factures engagées pour la mise en conformité du réseau d’évacuation des eaux usées et eaux vannes,

* 1 600 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,

– constater que la clause d’indexation annuelle stipulée aux termes du bail commercial a créé une distorsion temporelle entre la période de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions et et ce dès la première indexation,

– la déclarer non écrite,

– rejeter l’ensemble des demandes adverses,

A titre infiniment subsidiaire :

– condamner le bailleur à lui assurer une jouissance paisible et son obligation de délivrance en le condamnant à réaliser les travaux et aménagements nécessaires permettant d’exploiter les locaux,

– assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard courant à compter d’un délai de 10 jours après signification du jugement à intervenir,

– condamner M. [N] à lui payer une indemnité à titre de dommages et intérêts pour perte d’exploitation de 4 774 euros par mois à compter du 7 août 2022 jusqu’à entière réalisation des travaux repris dans les devis Delmas, Sc Electricité, Frédérik Delclerck ainsi que le carrelage, constaté par commissaire de justice,

En cas de refus par l’assureur de l’indemniser des travaux d’embellissement et d’aménagement :

– condamner M. [N] à la réalisation des travaux et au paiement des aménagements repris dans la pièce 42 à ses frais et à lui payer une indemnité à titre de dommages et intérêts pour perte d’exploitation de 4 774 euros par mois à compter du 7 août 2022 jusqu’à entière réalisation,

– ordonner la suspension de ses obligations comportant l’obligation au paiement des loyers depuis le 7 août 2022 jusqu’à la cessation du trouble de jouissance constatée par constat dressé par commissaire de justice,

– rejeter l’ensemble des demandes adverses présentées sur le fondement du commandement de payer visant la clause résolutoire,

Encore plus subsidiairement :

– ordonner la suspension de ses obligations comportant l’obligation de paiement des loyers depuis le 7 août 2022 jusqu’à la cessation du trouble de jouissance constatée par constat dressé par commissaire de justice,

– suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire et du commandement visant la clause résolutoire jusqu’à un délai d’un mois courant à compter de la constatation par un commissaire de justice de la cessation des troubles de jouissance invoqués dans l’assignation,

– l’autoriser à consigner sur le compte Carpa ouvert au nom de Me [T] les loyers rétroactivement jusqu’à un délai d’un mois courant à compter de la constatation par un commissaire de justice de la cessation des troubles de jouissance invoqués dans l’assignation et au plus tard dans le délai de deux ans à compter de la décision à intervenir,

– reporter à un délai de deux ans le paiement des causes du commandement et de tous loyers échus à la date de la décision,

– ordonner que les sommes dont le paiement est reporté porteront intérêts au taux légal et que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

– écarter l’exécution provisoire dans le cas où il serait condamné,

En tout état de cause :

– rejeter toute demande adverse,

– au besoin, avant-dire droit, ordonner aux frais avancés de M. [N] une expertise judiciaire aux fins d’évaluer le préjudice d’exploitation qu’il a subi et le préjudice tenant la perte du fonds,

– condamner M. [N] à lui verser une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais engagés au titre des deux constats dressés par commissaire de justice d’un montant cumulé de 767,02 euros.

M. [W] réclame l’annulation du commandement de payer aux motifs que celui-ci ne contient pas de décompte annexé contrairement aux mentions de cet acte et en raison de la mauvaise foi du bailleur qui a délivré ce commandement de payer alors qu’il savait que les locaux étaient inexploitables en l’absence de réalisation des travaux rendus nécessaires par l’incendie. Il précise que le constat qu’il a fait réaliser démontre que les travaux sont incomplets, reproche au bailleur de ne pas l’avoir informé des travaux qu’il aurait fait réaliser et d’avoir multiplié les démarches aux fins d’obtenir la résiliation du bail pour pouvoir conserver les indemnités versées par l’assurance et conteste avoir donné son accord à la proposition formulée en ce sens.

Il conclut au rejet de la demande de condamnation à paiement des sommes réclamées au titre des charges d’eau, qui ne sont justifiées par aucune facture et paraissent incohérentes, ainsi que des loyers indexés au motif que le bailleur ne lui a délivré aucune information relative au montant du loyer indexé et que la clause insérée au contrat de bail au titre de l’indexation du loyer doit être réputée non-écrite pour prévoir une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision dès lors que l’indexation prévue annuellement a été faite pour une période de 28 mois.

Il considère ensuite qu’il ne peut être condamné aux sommes réclamées au titre du loyer en raison d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, laquelle perdure tout au long du bail, dès lors que celui-ci n’a pas procédé à l’intégralité des travaux nécessaires pour lui permettre l’exploitation des locaux et en a fait réaliser une partie avec retard, prétextant, sans le démontrer, qu’il aurait refusé l’accès aux locaux, ce qu’il conteste. Il précise que ce manquement du bailleur à son obligation de délivrance, alors qu’il a perçu une indemnité à la suite de l’incendie pour la remise en état des lieux, n’a aucun lien avec les dispositions des articles 1731 et suivants du code civil.

Il se prévaut également d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance en raison d’une non-conformité des locaux en matière d’hygiène et de sécurité à la suite d’infiltrations et de défauts de solidité du clos et du couvert, indépendamment des dégradations consécutives à l’incendie. Il affirme avoir dû réaliser des travaux pour l’évacuation des eaux vannes et usées à la place du bailleur dont il réclame le remboursement.

Il indique qu’en raison des manquements du bailleur à son obligation de délivrance, il était bienfondé à refuser d’exécuter son obligation à paiement de sorte que le bailleur doit être condamné à lui restituer les loyers qu’il a versés, affirmant n’avoir reçu aucune indemnisation à ce titre de son assureur en l’absence de reprise d’activité dans les délais prévus au contrat. Il considère également que le bailleur doit être débouté de ses demandes fondées sur le commandement de payer, que le contrat de bail doit être résilié aux torts exclusifs du bailleur et réclame l’indemnisation de ses préjudices au titre notamment de ses pertes d’exploitation et de la perte de son fonds de commerce.

Subsidiairement, en cas de validité du commandement de payer, il réclame la condamnation du bailleur, sous astreinte, à faire cesser les troubles de jouissance et à lui délivrer le bien loué. Il considère que les manquements du bailleur à ses obligations justifient la suspension des effets du commandement jusqu’à un mois après la constatation de la cessation des troubles de jouissance et réclame la consignation des loyers, de manière rétroactive et l’indemnisation de sa perte d’exploitation pour un montant mensuel de 4 774 euros.

Il sollicite, subsidiairement, un report des sommes dues au titre des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre pour une durée de deux ans en raison du défaut de délivrance du bien et de jouissance paisible des lieux.

Il considère enfin, en cas d’expertise, que les frais de consignation doivent être mis à la charge de M. [N] en raison de ses manquements.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 avril 2025, M. [N] demande au tribunal de :

– débouter M. [W] de l’intégralité de ses demandes,

– prononcer la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 5 janvier 2024,

– prononcer la résiliation du bail à compter du 5 février 2024,

– condamner M. [W] au paiement de la somme de 29 486,90 euros au titre de la dette locative, à parfaire,

– le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 914,50 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024,

– le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il soutient que le commandement de payer délivré est valide, qu’il contenait un décompte annexé selon les mentions portées dans l’acte mais souligne que M. [W] ne s’est jamais déplacé à l’étude du commissaire de justice pour cet acte qui lui a été signifié à étude, se contentant de la photocopie du commandement de payer. Il conteste toute mauvaise foi de sa part en ce qu’il a fait réaliser les travaux consécutifs à l’incendie en décembre 2023 et qu’il a fait délivrer le commandement de payer en raison de l’engagement, non suivi d’effet, trouvé avec M. [W] quant à une résiliation du bail en contre-partie de la remise de sa dette constituée en partie par un arriéré locatif antérieur à l’incendie. Il en déduit que sa demande en constatation de la résiliation du bail est fondée et que M. [W] doit être condamné à payer l’arriéré locatif dont il ne conteste qu’une partie relative à l’indexation, d’un montant de 187 euros, faisant valoir que ce montant ne constitue pas une “distorsion” justifiant que la clause d’indexation insérée au contrat de bail soit réputée non écrite et rappelant que le commandement reste valable pour l’arriéré locatif, hors indexation, non contesté.

Il conteste tout manquement à ses obligations dès lors que seul l’incendie est à l’origine des dégradations, que le locataire répond de ces dégradations en application de l’article 1733 du code civil, lors même que l’origine de l’incendie n’est pas déterminé. Il en déduit qu’il ne lui appartenait pas de déclarer un sinistre auprès de son assureur, souligne que M. [W] a été indemnisé de ses pertes d’exploitation, en ce compris au titre des loyers à verser, et ne démontre aucun refus de son assureur à ce titre.

Il affirme avoir réalisé les travaux lui incombant et en justifie par la production des factures, qu’aucune preuve de leur insuffisance n’est apportée, que l’attestation de la société non retenue pour la réalisation des travaux et les constats réalisés, sans élément technique, sont insuffisants à établir le contraire. Il affirme avoir fait procéder au changement de la vitrine et ne peut pas être tenu responsable de sa dégradation postérieure. Il souligne le caractère indemnitaire de la somme versée qui lui laissait le libre choix des entreprises auxquelles confier les travaux et que le moyen relatif à l’utilisation partielle de l’indemnité est inopérant.

Il soutient que le retard dans la réalisation des travaux est imputable à M. [W] qui a refusé de remettre les clés des locaux jusqu’au 14 septembre 2023 et qu’il n’a pas pu reprendre l’exploitation des locaux en raison de sa propre carence dans la réalisation des travaux d’embellissements qui lui incombaient.

Il conteste l’indécence des locaux loués, souligne que le constat réalisé en ce sens concerne un local d’habitation et non le local commercial litigieux et qu’aucune information ne lui a été donnée, par son locataire, quant à l’existence d’infiltrations ou d’un dégât des eaux.

Il en déduit qu’en l’absence de manquements à ses obligations, le contrat de bail ne peut pas être résilié à ses torts exclusifs, que les demandes indemnitaires formulées ne sont pas justifiées, ni sérieuses, ni contradictoires et que les pertes d’exploitations sont imputables au seul incendie. Il affirme également qu’en l’absence de manquement de sa part, les demandes de M. [W] en remboursement des loyers, en suspension de son obligation à paiement du loyer, de suspension des effets de la clause résolutoire et d’un délai ne sont pas fondés.

Il considère qu’en cas d’expertise ordonnée pour chiffrer la perte du fonds de commerce, seul M. [W] doit être tenu aux frais de consignation.

Il souligne la mauvaise foi de son locataire dont l’activité n’était pas rentable, qui était déjà en arriéré locatif avant l’incendie et qui avait intérêt à retarder la réalisation des travaux en raison des sommes qui lui étaient versées au titre de ses pertes d’exploitation par l’assureur.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la validité du commandement de payer :

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement doit également contenir toutes précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient M. [W], un décompte a bien été annexé au commandement de payer qui lui a été signifié le 5 janvier 2024 comme en attestent les mentions insérées par le commissaire de justice sur la copie de l’acte de signification à étude laissée à sa disposition, à savoir “LOYERS ET CHARGES IMPAYES AU 03/01/2024 SELON DECOMPTE ANNEXE” (pièce n°6 de M. [W]). Il lui appartenait de se présenter à l’étude du commissaire de justice et de retirer l’enveloppe fermée pour obtenir le décompte annexé au commandement de payer, tel que produit par M. [N].

Le moyen, tiré d’une absence de décompte, doit donc être rejeté.

Toutefois, pour que la clause résolutoire puisse jouer, elle doit être mise en oeuvre de bonne foi par le bailleur. Ainsi, il ne doit pas chercher à échapper à ses propres obligations par la mise en oeuvre du jeu de la clause résolutoire.

En l’espèce, au moment de la délivrance du commandement de payer, soit le 5 janvier 2024, M. [N] n’avait pas fait réaliser l’intégralité des travaux lui incombant pour la remise en état des locaux à la suite de l’incendie survenu le 7 août 2022.

En effet, à la suite de la déclaration de sinistre réalisée par M. [W] auprès de son assureur, la Maaf a versé à M. [N] une indemnité d’un montant de 29 662,54 euros sur la base des devis des sociétés Sc Electricité, de la Moiroiterie Aluminium Delmas et M. [Z] [F] évaluant les travaux de réfection de l’électricité, des menuiseries, de la plâtrerie, des faïences nécessaires à la suite des dégâts matériels occasionnés par l’incendie dont le preneur répond en application de l’article 1733 du code civil. Des frais pour la réfection de carrelage, estimés par l’expert, ont également été alloués selon le “récapitulatif des dommages et calcul de l’indemnité” réalisé par la Maaf (pièce n°10 de M. [W]).

Il convient d’observer que la Maaf avait initialement proposé à M. [N], par courrier du 22 mars 2023, de lui verser une indemnité immédiate d’un montant de 18 700,17 euros et de lui régler l’indemnité complémentaire sur présentation des factures acquittées des réparations, ce qui aurait permis de vérifier la réalité des travaux effectués. Toutefois, elle lui a versé le solde de l’indemnité dès le 6 avril 2023, comme rappelé dans un courrier du 27 octobre 2023, avant la réalisation des travaux et sans présentation de factures acquittées, à la suite des réclamations de M. [N] relatives à l’impossibilité d’appliquer “une vétusté sur une responsabilité délictuelle” comme rappelé dans son courriel du 20 septembre 2023 (pièces n°10, 14 et 22 de M. [W]). M. [N] a donc perçu l’intégralité de l’indemnité dès le 13 avril 2023.

Or, à la date de la délivrance du commandement de payer, le 5 janvier 2024, il n’avait fait réaliser qu’une partie des travaux d’électricité et de plâtrerie et le changement d’une “verrière” comme indiqué sur la facture produite en date du 15 décembre 2023 (pièce n°18 de M. [N]).

La comparaison entre les devis initiaux, datés de novembre et décembre 2022, fournis à la Maaf et les factures des travaux effectués, versées aux débats par M. [N], permettent de considérer que ce dernier n’a réalisé qu’une partie des travaux de plâtrerie. La somme de 7 798,50 euros allouée par l’assureur pour la réfection du placo comprenait la reconstruction des structures en placo, jointé, poncé, prêt à peindre pour 80m² (3 489,60 euros), le mur de la partie préparation à faïencer pour 25 m² (2 079,75 euros) et la pose du nouveau plafond suspendu avec dalles en 60x60 pour 35 m² (2 229,15 euros). Or, la facture produite par M. [N], en date du 11 décembre 2023, ne porte que sur la fourniture et la réalisation d’un doublage en plaque de plâtre sur ossature métallique pour les murs pour une quantité de 67 m² et la fourniture et la pose d’un placo plâtre coupe-feux sur ossature métallique pour le plafond pour une quantité de 39 m². La quantité de 67 m² n’est pas conforme au devis pris en compte par l’assureur portant sur 80 m², ce qui explique que le commissaire de justice a pu constater, le 20 février 2024, que les plaques de placo plâtre n’ont été posées que sur les “deux murs de côté” et que “sur le mur du fond de la pièce, donnant sur la cour extérieure, je constate que les panneaux de placoplâtre non pas été changés et sont toujours couverts de suie” (pièce n°16 de M. [W]).

La facture produite au titre des travaux d’électricité, en date du 28 décembre 2023, ne permet pas d’établir que l’ensemble des prestations évaluées par l’assureur, pour un montant de 11 231,63 euros, ont été réalisées puisqu’elle porte sur un ensemble de fournitures et prestations, sans aucun détail au titre des quantités fournies et posées (tableaux, éclairages, prises…) et pour une somme totale de 6 860 euros correspondant au devis établi par “IE Gaillou Benoît -MBM Elec” à la demande de M. [N] (pièce n°16 de M. [N]). Or, le commissaire de justice intervenu le 20 février 2024 indique que “je constate qu’un seul tableau électrique a été posé” et la Sarl Sc Electricité, en charge du devis présenté à l’assureur, a indiqué “il manque 3 départs pour les friteuses (Tableau, Protection et Câble) : 2 Départs de 9KW 400V 3N, 1 Départ de 15KW 400V 3N” (pièce n°17 de M. [W]). M. [N] n’établit donc pas avoir réalisé l’intégralité des travaux d’électricité nécessaires à la remise en état des locaux et correspondant aux prestations pour lesquelles une indemnité lui a été versée par l’assureur.

La facture en date du 15 décembre 2023, produite au titre des travaux de menuiseries, porte sur la fourniture et la pose d’une “verrière double vitrages 200.5x119.5" pour un montant HT de 790 euros alors que la somme de 5 611,25 euros allouée à ce titre par l’assureur portait sur le changement de la “devanture composée d’une porte battante un vantail avec un châssis fixe latéral Larg 2265 mm x Haut 2130 mm” (pièces n° 18 de M. [N] et n°12 de M. [W]). Les dimensions figurant sur le devis remis à l’assureur et la facture permettent de considérer que la vitrine en façade du bâtiment n’a pas été changée, ce que le commissaire de justice a également constaté, le 20 février 2024, puisqu’il indique que “la vitrine est fracturée (…) La porte en aliminium et l’encadrement de la vitrine sont couverts de suie” et que les photographies annexées sont similaires à celles intégrées au constat réalisé le 18 avril 2023, avant la facture relative au changement de la verrière (pièces n°16 et 3 de M. [W]).

Enfin, les travaux de carrelage, évalués à la somme de 1 656 euros n’ont pas été réalisés, M. [N] alléguant dans ses conclusions, sans le démontrer, que “les entreprises consultées ont confirmé que le changement n’était pas justifié dès lors que les carreaux étaient simplement salis par la suie, mais qu’ils n’étaient pas endommagés”.

L’absence de réalisation de l’intégralité des travaux, tels qu’évalués par la Maaf, a ainsi empêché la réfection des embellissements, à la charge de M. [W], et la reprise de l’exploitation de l’activité commerciale au sein du local.

Au moment de la délivrance du commandement de payer, le 5 janvier 2024, l’arriéré locatif était majoritairement constitué par une dette locative d’un montant de 6 400 euros au titre des années 2019 à 2021 et des charges d’eau d’un montant de 9 138 euros, toutes deux antérieures à l’incendie, pour lequel le bailleur n’envisageait pas de délivrer un commandement de payer comme cela ressort d’un courriel de M. [N] en date du 11 février 2022 faisant déjà état de ces montants et proposant un arrangement financier au locataire (pièce n°1 de M. [N]).

La délivrance du commandement de payer au 5 janvier 2024, pour un arriéré locatif supérieur d’environ 2 000 euros à celui existant avant l’incendie, permettait au bailleur de conserver, sur l’indemnité perçue d’un montant de 29 662,54 euros, la somme de 10 531,54 euros (29 662,54 – 6 860 – 7 271 – 980 – 4 020) en raison de la réalisation partielle des travaux de réfection prévus pour la remise en état des locaux et réglés par l’assureur au bailleur, alors que M. [W] n’était toujours pas en mesure d’exercer son activité commerciale de restauration rapide dans les locaux loués, eu égard à l’état de la devanture, l’absence de prises électriques spéciales permettant le branchement des friteuses et la réfection partielle des murs des locaux.

Or, au moment de la délivrance du commandement de payer, M. [N] avait été informé par le conseil de M. [W], par lettre de mise en demeure en date du 12 juillet 2023 que la garantie de la perte d’exploitation dont il bénéficiait était limitée à 12 mois, qu’elle devait s’achever au 7 août 2024 et qu’il devait lui régler les loyers sur ses propres deniers alors qu’il était privé de la possibilité d’exercer son activité et de ressources financières (p. 3 de la pièce n°7 de M. [W]).

Contrairement à ce que soutient M. [N], il ne peut pas être déduit d’un courriel de M. [W] en date du 18 décembre 2023, indiquant “très bien pour l’accord”, que celui-ci avait accepté la proposition qui lui avait été faite portant sur une résiliation du bail, le bailleur reprenant le local “en l’état”, selon ses propres termes, abandonnant sa créance et le locataire conservant l’indemnité versée par son assureur, la suite de l’échange démontrant au contraire l’absence d’accord (pièce n°13 de M. [N]).

L’ensemble de ces éléments permettent donc de démontrer que M. [N] a délivré le commandement de payer du 5 janvier 2024 de mauvaise foi et qu’il a exercé déloyalement cette prérogative afin d’échapper à une partie de ses propres obligations au titre de la remise en état des locaux. Ce commandement de payer doit, en conséquence, être annulé. Il en résulte que M. [N] doit être débouté de sa demande de résiliation du bail fondée sur ce commandement de payer, soit une demande de constat de la résiliation du bail et non de son prononcé comme indiqué, à tort, dans le dispositif de ses conclusions.

M. [W] réclamant, à titre principal, le prononcé de la résiliation du bail aux torts de M. [N], il convient d’analyser cette demande avant celle au titre de la suspension de son obligation au paiement des loyers, laquelle est fondée, par celui-ci, sur un manquement du bailleur à ses obligations.

Sur le prononcé de la résiliation du bail aux torts du bailleur :

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est constant que l’obligation de délivrance du bailleur perdure tout au long du bail.

Pour apprécier un éventuel manquement de M. [N] à son obligation de délivrance, il convient de préciser que l’impossibilité d’exploiter les lieux à la suite de l’incendie survenu en août 2022 ne lui est pas imputable de sorte qu’il ne peut pas lui être reproché un manquement à ses obligations pour la période antérieure au versement, par l’assureur, de l’indemnité d’un montant de 29 662,54 euros pour la remise en état des lieux, laquelle n’est intervenue que le 13 avril 2023, soit 8 mois après le sinistre.

Il ressort également des échanges versés aux débats que M. [N] n’a pas été en mesure de faire intervenir les entreprises en charge des travaux de réfection avant le 13 septembre 2023 en raison de l’opposition injustifiée de M. [W] à la mise à disposition des clés des locaux. M. [N] produit ainsi plusieurs messages et courriels desquels il ressort qu’il a réclamé à M. [W], dès le 31 mars 2023, la remise d’une clé pour faciliter la réalisation des travaux, qu’il a fait état de l’impossibilité d’obtenir une clé auprès de l’assureur (courriel du 10 juin 2023), auprès du conseil de M. [W], qu’il a fait réaliser une clé par un serrurier afin de pouvoir entrer dans les locaux avant que M. [W] ne fasse changer la serrure (courriel du 13 juillet 2023). M. [N] a donc été contraint, en raison de l’attitude de son locataire, de différer la réalisation des travaux, conformément à ce qu’il lui avait indiqué, préalablement, dans son courriel du 13 juillet 2023. Ce n’est qu’en raison de l’absence de M. [W] le 15 septembre, date à laquelle la première entreprise devait intervenir, qu’il a accepté de confier une clé à son bailleur, contre signature d’une “attestation prouvant que vous avez bien une clef du local commercial”, après que ce dernier l’ait menacé de fracturer la serrure pour pouvoir accéder au local (courriels et 4 et 13 septembre 2023). Il en résulte qu’il ne peut pas être considéré que M. [N] a manqué à son obligation de délivrance entre avril et septembre 2023 eu égard à l’opposition de son locataire à la remise d’une clé des locaux et aux diverses démarches qu’il a entreprises pour parvenir à obtenir la mise à disposition de ladite clé.

La date du 28 décembre 2023 figurant sur la dernière facture produite par M. [N] permet de considérer qu’à cette date, l’intervention des entrepreneurs en charge des travaux était terminée, M. [N] n’ayant commandé aucune autre prestation après cette date. C’est donc à compter de cette date que M. [N] a manqué à son obligation de délivrance à l’égard de son locataire. En effet, comme indiqué ci-dessus, M. [N] n’a pas fait réaliser l’intégralité des travaux permettant la réalisation des travaux d’embellissement, à la charge de M. [W], et une reprise de l’exploitation des lieux. La vitrine fracturée, qui ne permet plus au local d’être a minima hors d’air voire hors d’eau, la reprise partielle des murs et l’absence de prises électriques spécifiques pour le branchement de friteuses ne permettaient pas la reprise de l’exploitation de l’activité, prévue au contrat de bail, de restauration rapide, impliquant la réception d’un public pour des temps de repas dans les locaux.

Par contre, M. [W] n’est pas fondé à se prévaloir d’une indécence des locaux, lesquels sont à usage commercial et non d’habitation, en raison notamment d’un précédent dégât des eaux, du simple vitrage équipant les menuiseries et d’une dégradation du plafond dans l’espace sanitaire antérieurs à l’incendie survenu le 7 août 2022 dès lors qu’aucune impossibilité d’exploiter les lieux n’en était résulté, étant observé que le constat de non décence versé aux débats par M. [W] ne concerne pas le local commercial litigieux (pièce n°23).

Il en résulte qu’à compter du 28 décembre 2023, M. [N] a manqué à son obligation de délivrance, empêchant la reprise de l’exploitation de l’activité commerciale de son preneur de sorte que la gravité de ce manquement justifie la résiliation, à ses torts exclusifs, du bail commercial, le prononcé de cette résiliation devant être fixée au jour du jugement, et non à la date du 1er août 2024, comme sollicité par M. [W]. Le prononcé de la résiliation du bail emporte nécessairement l’obligation, pour M. [W], de quitter les lieux, avec restitution des clés au bailleur, après le prononcé du jugement, puisqu’il devient à compter du jugement, occupant sans droit ni titre des locaux, lors même qu’aucune des parties n’a formulé de prétention à ce titre.

Sur la demande de suspension de l’obligation au paiement des loyers et de restitution des loyers versés :

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

La gravité de l’inexécution évoquée dans ce texte doit s’entendre comme une incapacité totale d’exploiter les lieux.

Contrairement à ce qu’affirme M. [W], rien ne permet de considérer qu’à compter de la date du sinistre, soit le 7 août 2022, M. [N] a manqué à ses obligations de bailleur de telle manière qu’il puisse être autorisé à suspendre le paiement du loyer, sur le fondement d’une exception d’inexécution dont il se prévaut plus tardivement dans ses conclusions pour s’opposer au paiement de l’arriéré locatif qui lui est réclamé.

Au contraire, M. [W] répond de l’incendie en application de l’article 1733 du code civil, sauf à démontrer que celui-ci est arrivé par cas fortuit, force majeure ou par vice de construction, ce qui n’est pas évoqué en l’espèce. Il n’est fondé à réclamer une suspension de son obligation au paiement du loyer qu’à compter du moment où le bailleur a gravement manqué à ses propres obligations, soit en l’espèce, à son obligation de délivrance résultant de l’absence de réalisation de l’intégralité des travaux de reprise nécessaires à l’exploitation de l’activité commerciale dans les lieux après perception d’une indemnisation à cette fin. Ce n’est qu’à compter du 28 décembre 2023, comme développé précédemment, que M. [N] a manqué à son obligation de délivrance.

Eu égard à la gravité du manquement de M. [N] à son obligation de délivrance, M. [W] est fondé à se prévaloir d’une exception d’inexécution à compter du 10 janvier 2024, le loyer étant payable d’avance, le 10 de chaque mois en application de l’article 6 du contrat de bail. Il convient, en conséquence, d’ordonner la suspension de l’obligation au paiement des loyers de M. [W], à compter du 10 janvier 2024 et jusqu’au jugement qui prononce la résiliation du bail commercial.

Toutefois, il convient de débouter M. [W] de sa demande de restitution des loyers versés à hauteur de la somme de 13 309 euros dès lors qu’il ressort du décompte annexé au commandement de payer qu’il a cessé de régler le loyer à compter de novembre 2023.

Sur les demandes indemnitaires de M. [W] :

M. [W] réclame l’indemnisation de ses préjudices nés du manquement de M. [N] à ses obligations et de la résiliation du bail, soit une perte d’exploitation entre le 7 août 2022 et le 1er août 2024, la perte de la valeur de son fonds de commerce, une indemnité de remploi, un préjudice moral et le remboursement de factures de travaux au titre des réseaux d’évacuation d’eau, sa demande en remboursement du dépôt de garantie devant être analysée en même temps que la demande en paiement de l’arriéré locatif formulée par le bailleur.

Il lui appartient, pour obtenir l’indemnisation de ses préjudices, de démontrer leur existence et qu’ils sont en lien direct et certains avec le manquement de M. [N], à compter du 28 décembre 2023, à son obligation de délivrance.

Rien ne permet de considérer que les pertes d’exploitation à compter du 7 août 2022 et de la valeur du fonds de commerce, dont se prévaut M. [W], sont en lien direct et certain avec le manquement de M. [N] à son obligation de délivrance. Au contraire, seul l’incendie est à l’origine des pertes d’exploitation à compter du 7 août 2022 mais également de la perte de valeur du fonds de commerce puisqu’il a entraîné une impossibilité d’exploiter les lieux jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état qui pesait sur M. [N], bénéficiaire de l’indemnité d’assurance pour ce faire. Ainsi, dans son courrier de mise en demeure en date du 12 juillet 2023, M. [W] alertait déjà M. [N] sur le fait que “son fonds de commerce se déprécie de jour en jour (perte de clientèle)”. M. [W], faute de prouver un lien direct et certain entre ces deux préjudices et le manquement de M. [N] à son obligation de délivrance doit être débouté de ces deux demandes indemnitaires.

Il en va de même de sa demande formulée au titre d’une indemnité de remploi couvrant les frais de recherche d’un nouveau bien et de rédaction d’actes, ce préjudice n’étant pas davantage en lien direct et certain avec le manquement de M. [N] à son obligation de délivrance.

M. [W] doit être débouté de sa demande formulée au titre d’un préjudice moral dont l’existence n’est pas démontré.

M. [W] réclame également la somme de 1 415,14 euros en remboursement des factures qu’il a dû acquitter pour la mise en conformité du système d’évacuation des eaux vannes et eaux usées en l’absence de raccordement au tout à l’égout.

Il ressort de la facture produite, en date du 22 mars 2019, que le réseau d’évacuation des eaux n’était pas conforme puisqu’il est indiqué “recherche de bouchon, découverte de la présence d’une fosse septique interdite, neutralisation de la fosse septique, pose d’une évacuation en diamètre 100mm et raccordement au tout à l’égout” (pièce n°27 de M. [W]). Ces travaux, qui ne sont pas des travaux de réparation mais de reprise du système d’évacuation des eaux non confome aux dispositions de l’article L1331-1 et suivants du code de la santé publique relatifs au raccordement au tout à l’égout, incombent au bailleur de sorte qu’il doit être condamné à régler la somme de 1 254,24 euros à M. [W]. Ce dernier doit conserver à sa charge le surplus des sommes réclamées, qui correspondent à des factures pour un déplacement pour réaliser un débouchage des canalisations et à la location d’un nettoyeur haute pression, qui n’ont pas de lien avec les travaux incombant au bailleur.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

M. [W] conteste les sommes réclamées au titre de l’indexation des loyers en raison d’une distorsion temporelle. L’indexation n’aurait été faite qu’à compter du 1er avril 2023 et la contestation porte sur la somme totale de 374 euros (187 euros x 2) réclamée pour les échéances de novembre et décembre 2023.

Le bail prévoit, à l’article 7, une clause d’indexation annuelle qui stipule que le loyer sera réévalué, chaque année, à la date anniversaire du bail, de plein droit, sans que l’une ou l’autre des parties n’ait à formuler une demande en ce sens et que la revalorisation annuelle sera proportionnelle à la variation de l’indice INSEE du coût de la construction sur un an, le premier indice fixé étant celui du du 2ème trimestre 2011.

Il est jugé que les clauses d’indexation se référant à un indice de base fixe ne contreviennent pas à l’article L 112-1 du code monétaire et financier dès lors qu’il y a concordance entre la période de variation de l’indice et celle de variation du loyer. Il en résulte qu’il n’existe une distorsion temporelle, prohibée par ces dispositions, que lorsque l’indice de révision porte sur une période supérieure à un an alors que la période de révision du loyer, prévue au contrat, est annuelle.

Toutefois, il est jugé que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite de sorte que si seul le premier ajustement est illicite et qu’aucune distorsion n’existe pour les années suivantes, la sanction prévue de la clause réputée non écrite est limitée à ce premier ajustement.

En l’espèce, la lecture d’un courriel en date du 11 février 2022 et le décompte annexé au commandement de payer (pièces n°1 et 12 de M. [N]) permettent de comprendre que M. [N] a calculé le montant du loyer indexé dû pour novembre et décembre 2023 (987 euros), sur la base de l’indice du coût de la construction de l’INSEE du second trimestre 2011 (1 593) rapporté à celui du second trimestre 2022 (1 966) soit celui antérieur à la date de révision annuelle du loyer au 4 février 2023, soit 800 euros x 1966 / 1593 (= 987,32). Or, ce calcul n’est pas conforme aux stipulations du bail puisque la révision ne peut pas être réalisée sur une période globale de 10 années (4 février 2013 au 4 février 2023) mais doit être réalisée année après année pour tenir compte des éventuelles hausses ou baisses successives de l’indice et sur la base du loyer révisé. Ce calcul comporte, par ailleurs, une distorsion temporelle puisque la variation de l’indice ne correspond pas à une période de 10 ans mais de 12 ans entre le second trimestre 2011 et le 4 février 2023.

Il en résulte que la somme supplémentaire de 374 euros, réclamée par M. [N] au titre de l’indexation des loyers de novembre et décembre 2023 n’est pas fondée.

Sur la somme de 8 374 euros réclamée au titre de l’arriéré locatif existant depuis 2019 et jusqu’en décembre 2023, échéance de décembre comprise, M. [W] doit être condamné à lui régler la somme de 8 000 euros, une fois déduite la somme de 374 euros non fondée.

L’obligation de M. [W] au paiement des loyers étant suspendue à compter de l’échéance de janvier 2024 en raison du manquement de M. [N] à son obligation de délivrance, il doit être débouté de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif postérieur à cette date.

Il doit également être débouté de sa demande au titre des charges d’eau impayées d’un montant de 9 138 euros en l’absence de justificatif fondant cette demande.

Le bail stipule à ce titre que le preneur “s’engage expressément à faire son affaire personnelle de toutes les consommations d’eau, de chauffage, de gaz, d’électricité et de téléphone, et acquittera à échéances les factures qui seront présentées par les fournisseurs des dites prestations, de façon à ce que le BAILLEUR ne puisse être recherché à ce sujet”. Il s’en déduit que le bail impose au preneur de souscrire directement un contrat de fourniture d’eau de sorte qu’il soit seul redevable des sommes facturées au titre de ces consommations. M. [N], faute de produire des factures établissant que M. [W] aurait manqué à cette obligation, doit être débouté de sa demande au titre des charges d’eau.

En application de l’article 16 du contrat de bail, M. [W] a versé la somme de 1 600 euros pour garantir l’exécution des charges lui incombant. M. [W] ayant manqué à son obligation de paiement des loyers, il n’est pas fondé à obtenir la restitution de cette somme. Il doit donc être débouté de cette demande et la somme de 1 600 euros doit être imputée sur l’arriéré locatif dont il est redevable.

Il en résulte que M. [W] doit être condamné à payer à M. [N] la somme de 6 400 euros (8 000 euros – 1 600 euros) au titre de l’arriéré locatif.

Le bail étant résilié au jour du jugement, M. [W] ne devient occupant sans droit ni titre, tenu au paiement d’une indemnité d’occupation qu’à compter du jugement et non à compter du 5 février 2024 comme réclamé par M. [N] sur la base du commandement de payer délivré. Il en résulte que, faute pour M. [W] de libérer les lieux à compter de la signification du jugement, avec remise des clés au bailleur, il devra s’acquitter de la somme mensuelle de 800 euros à titre d’indemnité d’occupation en raison du préjudice né de son occupation des lieux sans droit ni titre.

Il convient de préciser que les délais de paiement formulés par M. [W] ne l’ont été qu’à titre subsidiaire, en complément de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail de sorte qu’il n’y pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur les dispositions de fin de jugement :

M. [N], partie principalement perdante, doit être condamné aux dépens. M. [W] doit être débouté de sa demande d’inclure, dans les dépens, la somme de 797,02 euros au titre des constats dressés par commissaire de justice dès lors que celle-ci ne relève pas de l’application de l’article 695 du code de procédure civile, le commissaire de justice n’ayant pas été désigné par décision de justice.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais par elles exposés et non compris dans les dépens. MM. [W] et [N] doivent, en conséquence, être déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de droit exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Prononce la nullité du commandement de payer délivré le 5 janvier 2024 de mauvaise foi,

Prononce la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de M. [P] [N] au jour du jugement,

Condamne M. [B] [W], et tous occupants de son chef, à libérer les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], à compter de la signification du présent jugement, laquelle comprend l’obligation de restituer les clés au bailleur,

Ordonne la suspension de l’obligation au paiement du loyer de M. [B] [W] à compter de janvier 2024 jusqu’au prononcé du jugement,

Déboute M. [W] de ses demandes :

— en restitution de la somme de 13 309 euros versée au titre des loyers,

— au titre des pertes d’exploitation,

— au titre de la perte de la valeur du fonds de commerce,

— au titre de l’indemnité de remploi,

— au titre d’un préjudice moral,

— au titre du dépôt de garantie,

— au titre des constats dressés par commissaire de justice,

Condamne M. [P] [N] à payer à M. [B] [W] la somme de 1.254,24 euros au titre des travaux de mise en conformité du système d’évacuation des eaux,

Condamne M. [B] [W] à payer à M. [P] [N] la somme de 6 400 euros au titre de l’arriéré locatif,

Condamne M. [B] [W], en cas de maintien dans des lieux objets du contrat de bail après la signification du jugement, à payer à M. [P] [N] une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant est fixé à 800 euros,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [P] [N] aux dépens,

Rappelle que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT