TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 25/07961 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3S22

Minute :

Monsieur [V] [F] [R]

Représentant : Maître Emmanuel PIERRAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1921

C/

Monsieur [C] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Emmanuel PIERRAT

Copie délivrée à :

Monsieur [C] [Z]

Le 14 novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 novembre 2025;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [V] [F] [R], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne assisté de Maître Emmanuel PIERRAT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2023 à effet au 1er décembre 2023, M. [V] [F] [R] a donné à bail pour une durée de trois ans renouvelable à M. [C] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 653,40 euros révisable, outre 250 euros de provisions pour charges.

Par avenant du 11 juin 2024 à effet au 31 mai 2024, les parties ont fixé le loyer mensuel à la somme de 647 euros et le montant des charges à 250 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, M. [V] [F] [R] a fait délivrer à M. [C] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 905 euros dans le délai de six semaines, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, M. [V] [F] [R] a fait délivrer à M. [C] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 4800,42 euros dans le délai de six semaines, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025, M. [V] [F] [R] a fait assigner M. [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [C] [Z] ainsi que de toute personne occupant le logement à quelque titre que ce soit ;

— condamner M. [C] [Z] à lui payer la somme de 6450 euros au titre des loyers et charges impayés ;

— condamner M. [C] [Z] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— de condamner M. [C] [Z] à lui verser une indemnité d’occupation calculée à hauteur du montant mensuel du loyer incluant les charges, soit 797 euros jusqu’à libération effective des lieux ;

— de condamner M. [C] [Z] à prendre en charge l’intégralité des sommes avancées par M. [V] [F] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour un montant de 6000 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Le juge a mis dans les débats la recevabilité des conclusions n°1 déposées par M. [V] [F] [R] au regard des exigences de signification de celles-ci au défendeur non-comparant.

M. [V] [F] [R], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites (« conclusions n°1 ») aux termes desquelles il demande de :

— le recevoir en ses demandes ;

— ordonner la résiliation du contrat de location conclu le 25 novembre 2023 ;

— ordonner la mise en œuvre de la clause résolutoire au bénéfice de M. [V] [F] [R] ;

— ordonner le remboursement de la dette locative par M. [C] [Z] à hauteur de 11 335,40 euros ;

— ordonner que ce remboursement intervienne dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner que cette condamnation soit assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration dudit délai et ce, jusqu’au complet paiement ;

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [C] [Z] ainsi que de toute personne occupant le logement situé [Adresse 3] ;

— condamner M. [C] [Z] à lui payer 7500 euros de dommages et intérêts ;

— condamner M. [C] [Z] au paiement de la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Dans ses observations orales, il a fait valoir que les conclusions avaient été signifiées au défendeur préalablement à l’audience.

M. [C] [Z], assigné à selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a ni comparu, ni été représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions n°1 déposées à l’audience du 15 septembre 2025 si elles devaient être admises dans les débats, et à défaut, à l’acte introductif d’instance, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du 8 octobre 2025, le juge a soulevé la fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine de la préfecture six semaines avant l’audience.

M. [V] [F] [R] a répondu, par l’intermédiaire de son conseil, par courrier du 14 octobre 2025. Dans son courrier, il soutient que sa demande est recevable au motif que la notification de l’assignation a bien été délivrée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité des conclusions n°1 déposées par le demandeur

Selon l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code dispose le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, contrairement à ce qu’a indiqué le demandeur, ses conclusions n°1 déposées à l’audience du 15 septembre 2025 n’ont pas été signifiées par voie de commissaire de justice au défendeur, de sorte que le contradictoire n’a pas été respecté. Elles seront donc écartées des débats, de même que les nouvelles pièces qui y étaient mentionnées, et il sera renvoyé, pour l’examen des demandes et des moyens à l’appui de celles-ci, à l’assignation du 11 juillet 2025.

II. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, il résulte de l’accusé de réception de la préfecture de Seine-Saint-Denis que l’assignation a bien été transmise délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par le système EXPLOC le 11 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 15 septembre 2025.

Les demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et à prononcer la résolution du bail à titre subsidiaire pour défaut de règlement des loyers, ainsi que les demandes subséquentes tendant à prononcer l’expulsion du défendeur et à le condamner à lui verser une indemnité d’occupation sont donc recevables.

III. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire selon laquelle le contrat sera résilié de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers, des provisions de charge ou de la régularisation annuelle de charge.

Le demandeur a fait délivrer un commandement de payer le 31 janvier 2025 pour la somme de 4800,42 euros, qui reproduisait la clause résolutoire.

Le bailleur ne produit pas de décompte complet des échéances appelées et des paiements accomplis au cours de la durée du bail, et en particulier au cours de la période du 31 janvier 2025 au 14 mars 2025. Il résulte néanmoins suffisamment des échanges de courriels et de SMS produits que M. [C] [Z] n’a pas réglé l’intégralité des causes du commandement de payer dans le délai imparti dans la mesure où il n’a réglé que la somme de 900 euros sur la totalité de la somme appelée.

Il en résulte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 14 mars 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

II convient de le constater aux termes du dispositif de la présente décision.

M. [C] [Z] se trouve en conséquence occupant sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient de prononcer son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le demandeur ne produit pas de décompte. Néanmoins, il résulte des échanges entre les parties que le débiteur a réglé la somme de 900 euros sur les sommes appelées au titre du commandement de payer.

La dette locative arrêtée au 14 mars 2025 s’élève donc à la somme de 3900,42 euros.

M. [C] [Z] sera donc condamné à payer à M. [V] [F] [R] la somme de 3900,42 euros au titre des échéances de loyers et de charges impayées à la date de la résiliation du bail.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner in M. [C] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 14 mars 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

V. Sur la demande de dommages et intérêts

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, s’il apparaît que des retards de paiement sont intervenus au cours du bail, il convient de relever qu’il a été nécessaire de conclure un avenant au contrat de location afin de diminuer non seulement le montant du loyer, mais également celui des charges. Au surplus, le bailleur ne justifie pas des difficultés que lui ont causées les retards de paiement.

M. [V] [F] [R] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

VI. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [C] [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M. [C] [Z] à payer à M. [V] [F] [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

ECARTE des débats les conclusions n°1 et les nouvelles pièces mentionnées dans ces conclusions ;

DECLARE recevable l’action de M. [V] [F] [R] ;

CONSTATE la résiliation à compter du 14 mars 2025 du bail conclu le 25 novembre 2023 et portant sur le bien situé [Adresse 3], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, M. [V] [F] [R] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [C] [Z], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [Z] à payer à M. [V] [F] [R] la somme de 3900,42 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et de charges arrêtés au 14 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [C] [Z] à payer à M. [V] [F] [R] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 14 mars 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [V] [F] [R] ;

CONDAMNE M. [C] [Z] à payer à M. [V] [F] [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge