TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 JUIN 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/06312 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPP7

N° de MINUTE : 25/00820

DEMANDEUR

S.A.S. VALORENDE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître [T], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0467

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. B.R.B.P.

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2022, la S.A.S. VALORENDE (ci-après la société VALORENDE) a donné à bail à la S.A.R.L. B.R.B.P. (ci-après la société B.R.B.P.) des locaux de bureau situé dans l’immeuble dit « [Adresse 7] » sis [Adresse 2] (93) et ce, pour une durée de 36 mois à compter du 1er juillet 2022.

Par exploit d’huissier délivré le 27 mai 2024, la société VALORENDE a fait assigner la société B.R.B.P. devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 30 juin 2022 et subsidiairement de voir prononcer sa résiliation aux torts exclusifs du preneur.

En application des dispositions de l’article 82-1 du code de procédure civile, la chambre de proximité a renvoyé les parties devant la 5ème chambre du tribunal judiciaire de Bobigny, compétente pour en connaître.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 25 novembre 2024 et signifiées à la société B.R.B.P. le 27 novembre 2024, la société VALORENDE a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

DIRE que, conformément à l’article « CLAUSE PENALE » du bail le dépôt de garantie reste acquis au bailleur ;

CONDAMNER la société B.R.B.P. à verser à la société VALORENDE les sommes suivantes :

14.379,39 euros au titre des factures impayées arrêtées au 1er octobre 2024, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 06 juillet 2023 ou à défaut à compter de l’assignation,1.000 euros au titre de dommages et intérêts,2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

CONDAMNER la société B.R.B.P. aux entiers frais et dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société VALORENDE invoque les articles 1224 et suivants, 1231-1, 1343-2, 1714 à 1741 et 1760 du code civil, et fait principalement valoir que :

le contrat prévoit expressément la conservation du dépôt de garantie en cas d’infraction constatée notamment aux conditions du présent bail, il y a donc lieu de faire droit à la demande tendant à la conservation par le bailleur dudit dépôt de garantie,il est de jurisprudence constante que le non paiement des factures occasionne un préjudice au fonctionnement des sociétés et peut menacer leur existence. Cela justifie en conséquence l’octroi d’une réparation distincte des intérêts moratoires et doit donc donner lieu à la condamnation du preneur à la somme de 1.000 euros au titre des dommages et intérêts,il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est compatible avec la nature de l’affaire,au regard de la nécessité pour le bailleur d’engager une action judiciaire aux fins de faire valoir ses droits, ce dernier est bien fondé à obtenir la condamnation du preneur au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la société B.R.B.P. n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 décembre 2024, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 04 juin 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou «  donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 – Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 30 juin 2022 par la société VALORENDE et la société B.R.B.P. dispose en son article LOYER « La présente location pour le local d’activité n°203 est acceptée et consentie moyennant un loyer mensuel hors taxes de 614,63 euros, charges incluses, consommation électrique incluse. Le loyer est soumis à la CRL (cotisation sur les revenus locatifs) à un taux de 2.5% appliqué au loyer mensuel, soit la somme de dix sept euros et cinquante six cents (17.56 euros) totalement à la charge du Preneur. Soit une base mensuelle pour le loyer de six cent trente euros (630 €) CRL comprise. Toute hausse ou baisse de la CRL sera imputée sur le loyer. Payable d’avance, le 1er de chaque mois. (…) ».

Les parties ont également stipulé, à l’article REVISION dudit bail, que « le loyer sera alors de plein droit refixé à la date anniversaire du contrat, en plus ou en moins, en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, du 1er trimestre 2022 soit 1948. Au cas où ledit indice cesserait d’être publié, il lui serait de plein droit substitué l’indice de remplacement retenu par l’INSEE, ou, à défaut, l’indice le plus proche ou encore en cas de désaccord des parties sur le nouvel indice celui fixé par le juge compétent saisi à la requête de la partie la plus diligente. ».

La première date anniversaire du contrat étant le 1er juillet 2023, le loyer devait être révisé au titre de l’année 2023 au regard de l’indice du coût de la construction INSEE (ICC) du 3e trimestre 2023 soit 3,49%. Au 3ème trimestre 2024, l’ICC était de 2,47%.

Ainsi, au titre de la révision de l’année 2023, le loyer devait être fixé à la somme de 636,08 euros (614,63 + 21,45) tandis que la CRL était de 15,90 euros soit un loyer mensuel total, CRL incluse, de 651,98 euros.

Au titre de la révision de l’année 2024, le loyer devait être fixé à la somme de 651,79 euros (636,08 + 15,71) et la CRL à la somme de 16,29, soit un loyer total mensuel, CRL comprise, de 668,08 euros.

Dès lors, la somme due par la société B.R.B.P. au titre de la période du mois de juillet 2022 au mois d’octobre 2024 inclus était de 18.533,36 euros selon le calcul suivant :

(630 euros/mois x 12) + (636,08/mois x 12) + (668,08/mois x 4) = 7560 + 7632,96 + 2.672,32 = 17.865 euros.

Auquel il convient d’ajouter le montant du dépôt de garantie, contractuellement fixé à trois mois de loyer soit la somme de 1.890 euros (3 x 630 euros).

La société B.R.B.P. Était donc redevable de la somme totale de 19.755,28 euros (17865 + 1890) au titre de son loyer, CRL incluse.

La somme effectivement acquittée par le preneur durant cette période a été de 5.691,70 euros.

Il sera précisé qu’il n’a en effet pas été pris en compte dans ces calculs les versements effectués par le preneur au titre des mois d’août et septembre 2022, d’un montant unitaire de 630 euros, CRL comprise, ces derniers ayant été rejetés et par conséquent de nouveau entrés en comptabilité au débit du compte. Dès lors, ni ces deux paiements au crédit du compte au titre des mois d’août et septembre 2022, ni les deux enregistrements comptables au débit du compte au titre des impayés qui ont découlé n’ont été pris en compte.

La société B.R.B.P. est donc redevable au mois octobre 2024 inclus de la somme de 14.063,58 euros (19755,28 – 5691,70), qu’il convient de la condamner à payer et ce, avec intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, à compter de l’assignation.

2 – Sur la demande en dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il a été démontré ci-avant que la société B.R.B.P. a manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant pas au paiement de ses loyers. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de la bailleresse, qui a été contrainte d’engager la présente action judiciaire pour obtenir le paiement des loyers contractuellement et légalement dus.

La société B.R.B.P. sera en conséquence condamnée à payer à la société VALORENDE la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice.

3 – Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société B.R.B.P., succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner la société B.R.P.B. au paiement de la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société VALORENDE.

— Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la S.A.R.L. B.R.B.P. à payer à la S.A.S. VALORENDE la somme de 14.063,58 euros, au titre des loyers impayés arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la S.A.R.L. B.R.B.P. à payer à la S.A.S. VALORENDE la somme de 1.000,00 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE la S.A.R.L. B.R.B.P. à payer à la S.A.S. VALORENDE la somme de 1.500,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE S.A.R.L. B.R.B.P. au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 04 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT