TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 31 MARS 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/12160 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YOZO

N° de MINUTE : 25/00235

Monsieur [C] [Z] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Me [J], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 42

DEMANDEUR

C/

Madame [H] [R]

née le 11 Janvier 1993 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Julia ALBERTANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0891

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 31 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7] (Seine-[Localité 9]).

Suivant promesse synallagmatique (ou compromis) de vente du 6 février 2023, M. [Y] a cédé son bien à Mme [R], moyennant le prix de 240 000 euros, avec réitération par acte authentique prévue le 10 mai 2023 au plus tard.

La somme de 26 000 euros a été déposée par Mme [R] à titre d’acompte entre les mains de Maître [E] désigné séquestre.

La vente n’a pas été réitérée.

Par acte d’huissier en date du 15 décembre 2023, M. [Y] a assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny Mme [R] aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2024, M. [Y] demande au tribunal de :

— débouter Mme [R] de ses demandes ;

— déclarer irrecevable la pièce n°7 de Mme [R] ;

— prononcer la résiliation du compromis de vente aux torts de Mme [R] ;

— condamner Mme [R] à payer la somme de 26 000 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner Mme [R] à payer la somme de 38 936 euros au titre de dommages-intérêts ;

— condamner Mme [R] à payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, Mme [R] demande au tribunal de :

— écarter la pièce n°9 de M. [Y] intitulée « pièces cordistes » ;

— débouter M. [Y] de ses demandes ;

— ordonner la restitution de l’acompte de 26 000 euros séquestré chez Maître [E] à son profit ;

— à titre subsidiaire, prononcer la nullité du compromis de vente ;

— condamner M. [Y] à payer la somme de 51 891,55 euros au titre de dommages-intérêts ;

— condamner M. [Y] à payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [Y] aux dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire du jugement.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2024.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 27 janvier 2025, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 31 mars 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des pièces

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, M. [Y] demande le rejet des débats de la pièce n°7 produite par Mme [R] intitulée « Attestation HB architectes associés » au motif qu’il s’agit d’un rapport d’architecte non contradictoire.

Il n’est pas contesté que ce rapport n’est pas contradictoire, ce qui n’implique pas qu’il soit irrecevable dès lors qu’il a été produit dans le cadre des débats et soumis à la discussion des parties.

Du reste, M. [Y] procédant à une confusion entre la recevabilité d’une pièce et sa force probante, il convient de rappeler que le tribunal apprécie souverainement la force probante des pièces qui lui sont soumises.

Mme [R], qui a indiqué à son contradicteur n’avoir pas été destinataire de sa pièce n°9 depuis le 19 avril 2024, sollicite quant à elle le rejet de celle-ci, auquel le tribunal entend procéder, M. [Y] ne justifiant pas de sa communication.

Par application du principe du contradictoire, la pièce n°9 figurant dans le dossier de plaidoirie transmis au tribunal par M. [Y] sera déclarée irrecevable.

Sur la non-réitération de la vente et la restitution de l’acompte

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1601 du code civil, si au moment de la vente la chose vendue était périe en totalité, la vente serait nulle. Si une partie seulement de la chose est périe, il est au choix de l’acquéreur d’abandonner la vente, ou de demander la partie conservée, en faisant déterminer le prix par la ventilation.

Il résulte de l’article 1603 du code civil que le vendeur est tenu à une obligation de délivrance conforme.

En l’espèce, il résulte du compromis de vente que « le vendeur s’engage à maintenir les biens vendus en l’état jusqu’à la date de réitération des présentes par acte authentique et il s’interdit d’effectuer tout modification pouvant en diminuer la valeur. […] Si entre la signature des présentes et leur réitération par acte authentique, un sinistre fortuit rendant les biens objets des présentes impropres à leur destination survenait, l’acquéreur pourra renoncer à l’acquisition en informant le rédacteur des présentes de sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception, qui en informera à son tour le vendeur ».

Pour justifier sa non-réitération de la vente par acte authentique, Mme [R] fait valoir qu’elle a constaté, lors de deux contre-visites avant réitération les 6 et 7 avril 2023, un dégât des eaux, avec des traces d’humidité et des cloques sur un pan entier d’un des murs de la chambre.

Le tribunal observe que M. [Y] ne conteste pas la matérialité du désordre, mais seulement l’impropriété à destination qu’il génère.

Au regard des pièces produites par les parties, notamment du rapport d’intervention du cordiste (produite par M. [Y]), il est établi que, le 20 avril 2023, soit postérieurement à la découverte du sinistre par la défenderesse, l’appartement fait l’objet de fuites qui peuvent provenir de fissures ou « également de la cheminée accolée au mur pignon ou bien la porosité du ciment du mur pignon » et qu’un taux « anormalement élevé d’humidité au niveau du mur pignon à plusieurs endroits » a été constaté, ce qui est concordant avec les mesures effectuées par M. [O] – architecte DPLG ayant accompagné Mme [R] sur les lieux le 7 avril 2023, et dont aucun élément objectif ne permet de remettre valablement en question le professionnalisme – desquelles il résulte que le taux d’humidité atteint au plus haut 58 %, pour un taux normal compris entre 6 % et 14 %.

Dans ces conditions, et alors que l’humidité mesurée et la détection de fuites sont incontestablement de nature à rendre le bien impropre à sa destination en ce qu’elles en altèrent la jouissance, Mme [R] ne peut se voir reprocher d’avoir renoncé à la réitération de la vente.

Partant, sa responsabilité n’est pas engagée et M. [Y] sera débouté de ses demandes indemnitaires.

Le contrat étant résolu du fait de la non-réitération, il s’ensuit que l’acompte de 26 000 séquestré chez le notaire devra être restitué à Mme [R].

Sur la responsabilité de M. [Y]

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues [en cas de vice de consentement].

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Mme [R] expose que le manquement à son obligation d’information lui a fait perdre une chance d’acquérir un logement équivalent au regard de l’évolution du marché et que l’immobilisation de l’acompte lui a occasionné un préjudice financier et moral.

S’agissant du manquement à son obligation précontractuelle d’information, il sera retenu que la seule attestation de visite émanant de l’architecte DPLG aux termes de laquelle « ces dégradations étaient forcément déjà existantes et connues du propriétaire lors de la signature de la promesse de vente le 6 février 2023 et avaient manifestement étaient masquées en particulier en réenduisant et en repeignant les murs », et qui n’est corroborée par aucun autre élément, est insuffisante à établir que M. [Y] avait connaissance de la sinistralité de son appartement. Partant le moyen tiré du manquement par M. [Y] à son obligation précontractuelle d’information est inopérant et sa responsabilité n’est pas engagée.

Le tribunal entend relever que l’immobilisation de l’acompte est la conséquence immédiate de la naissance du litige opposant M. [Y] à Mme [R], et que le premier a pu, sans mauvaise foi, se méprendre sur la portée des droits et obligations de chacune des parties dès lors que l’étendue du sinistre ne dépassait pas le périmètre d’une chambre au sein de l’appartement objet de la vente.

Par suite, Mme [R] sera déboutée de ses demandes indemnitaires.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

M. [Y] sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [Y] sera condamné à payer à Mme [R] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la pièce n°9 de M. [Y] ;

Ordonne la restitution de l’acompte de 26 000 euros séquestré auprès de Maître [E] au profit de Mme [R] ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne M. [Y] aux dépens ;

Condamne M. [Y] à payer à Mme [R] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,