TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/04920 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMRB

Minute : 25/273

Monsieur [W] [R]

Représentant : M^e Audrey BERGEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [D] [H]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 mars 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité du juge des contentieux de la protection Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assisté de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité du juge des contentieux de la protection, siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assisté de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

Monsieur [W] [R]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Audrey BERGEL, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [H]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 20 août 2022, Monsieur [W] [R] a donné à bail à Monsieur [D] [H], des locaux à usage d’habitation, logement sis [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel charges incluses de 650 euros.

Les loyers ont été irrégulièrement payés.

Monsieur [W] [R] a fait signifier à Monsieur [D] [H] trois commandements de payer les loyers et de justifier de l’assurance, dont le dernier en date du 5 mars 2024 visant la somme de 7 150 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, terme de mars 2024 inclus.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de la SEINE-SAINT-DENIS a été saisie par voie dématérialisée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 18 mars 2024.

Par exploit d’huissier, en date du 30 mai 2024, Monsieur [W] [R] a fait assigner Monsieur [D] [H], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du Raincy, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise, faute pour le locataire d’avoir régularisé sa situation, ni d’avoir produit l’attestation d’assurance dans le délai imparti,

Constater la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties,

En conséquence :

Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [H], des lieux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier,

Autoriser Monsieur [W] [R] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur,

Condamner Monsieur [D] [H], à payer au bailleur la somme de 8 450 euros (échéance de mai 2024 incluse), due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aux conditions définies au contrat de bail,

Condamner Monsieur [D] [H] au paiement de cette indemnité d’occupation telle que fixée et ce jusqu’à libération des lieux caractérisée par la remise des clés,

Condamner le locataire à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Monsieur [D] [H], aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

SOUS TOUTES RESERVES.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de BOBIGNY par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 30 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A l’audience, Monsieur [W] [R], représenté, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 13 000 euros nette de frais, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Au soutien de sa demande, le requérant expose que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 mars 2024 et qu’il n’a pas produit son assurance locative. Il soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur précise que le dernier versement remonte au mois de mai 2023. Le bailleur s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement au locataire.

Monsieur [D] [H], objet d’un procès-verbal de recherches conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Il a été fait lecture à l’audience de l’enquête sociale et financière concernant le défendeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [D] [H], objet d’un procès-verbal de recherches, ne comparait pas et n’ai pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition des clauses résolutoires :

Sur la recevabilité de la demande au titre des loyers impayés :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 30 mai 2024, soit six semaines avant l’audience du 19 décembre 2024.

Par ailleurs, Monsieur [W] [R] justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [W] [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la recevabilité de la demande au titre de la non production de l’attestation d’assurance :

En vertu des dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce Monsieur [W] [R] justifie avoir adressé au preneur le 5 mars 2024 un commandement de produire une attestation d’assurance habitation pour les locaux objet du bail.

En conséquence, la demande de Monsieur [W] [R] aux fins de résiliation du bail pour défaut d’assurance habitation des lieux loués est également recevable.

Sur le bien-fondé des demandes de résolutions du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, le bail ayant été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [D] [H] le 5 mars 2024, pour la somme de 7 150 euros, terme de mars 2024 inclus. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

De plus, Il résulte des pièces apportées à la cause, qu’apparait en page 5 du contrat de bail, sous la mention « clause résolutoire », qu’à défaut de souscription par le preneur d’une assurance multirisque habitation, le bailleur peut demander la résiliation du bail.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, dispose que c’est à peine de nullité que doivent être actées dans le commandement de produire l’attestation d’assurance, les dispositions visées dans le présent article ;

En l’espèce, le commandement de payer en date du 5 mars 2024 signifié au locataire et relatif au défaut d’assurance multirisque habitation reproduit, d’une part, dans son intégralité les dispositions de l’art 7 G) de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il précise, d’autre part, que faute pour lui de déférer au présent commandement dans le délai d’un mois à compter de la date indiquée en tête de l’acte, la partie requérante entend se prévaloir de la clause de résiliation insérée au bail. Enfin Monsieur [D] [H], non comparant, ne justifie pas dans le délai d’un mois du commandement, de la souscription de l’assurance habitation demandée.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause de résiliation pour défaut de souscription de l’assurance habitation sont réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit à compter du 6 avril 2024 ; il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 août 2022, à compter du 6 avril 2024.

En conséquence, la résiliation du bail étant acquise à la date du 6 avril 2024, Monsieur [D] [H] est désormais occupant sans droit ni titre et faute pour lui de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Monsieur [D] [H], sera condamné à verser à Monsieur [W] [R] ladite indemnité à compter du 1er janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Monsieur [W] [R] verse aux débats, un décompte actualisé de la créance, mensualité de décembre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 13 000 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [H], à verser à Monsieur [W] [R] la somme de 13 000 euros, au titre de l’arriéré locatif, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 mars 2024 sur la somme de 8 450 euros, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [D] [H], qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 5 mars 2024 et de l’assignation du 30 mai 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [R] la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Monsieur [D] [H], sera en conséquence condamné, au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de Monsieur [W] [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, tant au titre du non-paiement des loyers que du défaut de production de l’attestation d’assurance des lieux loués ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au contrat de bail conclu le 20 août 2022, entre Monsieur [W] [R] demeurant [Adresse 2] à [Localité 6], d’une part et Monsieur [D] [H] dont le dernier domicile connu se situe [Adresse 3] à [Localité 8], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation sis à cette dernière adresse, sont réunies à compter du 6 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que celui-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation au locataire expulsé d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [D] [H], à payer à Monsieur [W] [R] la somme de 13 000 euros (treize mille euros), au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au mois de décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 mai 2024 sur la somme de 8 450 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [D] [H], au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE, Monsieur [D] [H] à payer à Monsieur [W] [R] ladite indemnité mensuelle à compter du 1 er janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE, Monsieur [D] [H], à payer à Monsieur [W] [R] la somme de 800 euros (huit cents) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Monsieur [D] [H], aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 5 mars 2024 et de l’assignation du 30 mai 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [W] [R] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT