Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 24 Octobre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [F] épouse [V]

Logement 8 Etage 1 Résidence 7ème Sud

74 Rue de Bonne Garde

44230 SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 septembre 2024

date des débats : 12 septembre 2024

délibéré au : 24 octobre 2024

RG N° N° RG 24/00999 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M4O5

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Madame [H] [F] épouse [V] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 janvier 2017, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS (ci-après LA NANTAISE D’HABITATIONS) a donné à bail à Monsieur [M] [V] et Madame [H] [V] un logement lui appartenant sis, Résidence 7ème Sud – 74 rue de Bonnegarde – 1er étage – Logement n°8 – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 377,26 €, outre une provision sur charges de 52,71 € par mois.

Par courrier reçu le 25 mai 2022, Monsieur [M] [V] a délivré congé, précisant avoir quitté le logement le 4 mars 2022.

Par un courrier du 13 juin 2022, LA NANTAISE D’HABITATIONS a rappelé à Monsieur [M] [V] qu’en sa qualité d’époux de Madame [H] [V] il restait solidaire du paiement des loyers et des charges jusqu’au jugement de divorce.

Le 17 août 2022, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait délivrer à Madame [H] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.742,47 € au titre des loyers échus et impayés au 8 juillet 2022.

Le même commandement a été délivré à Monsieur [E] [V] le 19 août 2022.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 21 mars 2024, LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner Madame [H] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— déclarer recevable et bien fondée son action ;

— constater la résiliation du bail à la date du 17 octobre 2023 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ;

— ordonner l’expulsion de Madame [H] [V] et de tout occupant de son chef du logement situé 74 rue Bonnegarde (1er étage – logement 8) 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et selon les modalités prévues par la loi ;

— condamner Madame [H] [V] à payer à la SA LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 3.117,96 € arrêtée au 28 février 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation;

— dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 377,26 € restera acquis à la SA LA NANTAISE d’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues ;

— condamner Madame [H] [V] à payer à la SA LA NANTAISE d’HABITATIONS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

— dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

— condamner Madame [H] [V] à payer à la SA LA NANTAISE d’HABITATIONS la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [H] [V] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024, lors de laquelle LA NANTAISE d’HABITATIONS, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4.524,79 € selon le décompte arrêté au 3 septembre 2024. La société bailleresse s’est par ailleurs opposée à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par la locataire, exposant que les paiements sont irréguliers et que le logement est trop grand pour la locataire.

Madame [H] [V] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle, confirmant qu’elle vivait désormais seule dans le logement, n’ayant aucune personne à charge. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 200 € par mois.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [H] [V] a déclaré n’avoir déposé aucun dossier.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance de la partie demanderesse à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 21 mars 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, LA NANTAISE D’HABITATIONS justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales par un courrier électronique du 26 décembre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4.524,79 € au 3 septembre 2024.

Ce décompte n’appelle aucune critique et Madame [H] [V], comparante, n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Madame [H] [V] sera condamnée à payer à la SA LA NANTAISE d’HABITATIONS la somme de 4.524,79 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 3 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 sur la somme de 3.117,96 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Il sera en outre rappelé que le dépôt de garantie d’un montant de 377,26 € viendra en déduction des sommes dues au bailleur conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

L’article 1342 du Code civil prévoit que “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement”.

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Madame [H] [V] le 17 août 2022, pour un arriéré de loyers et charges de 1.742,47 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois à la locataire pour s’acquitter de sa dette.

LA NANTAISE D’HABITATIONS fait valoir que ce commandement serait demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que serait acquise la clause résolutoire du bail.

Cependant, l’étude des décomptes produits aux débats laisse apparaître que Madame [H] [V] a effectué trois règlements, l’un de 650 € le 26 septembre 2022 et deux de 500€ le 12 octobre 2022. En outre, le 17 octobre 2022 un règlement de 125,28 € a été porté au crédit du compte locataire. Si la mention “encaissement chèques huissiers” est portée sur le décompte en face de cette somme il n’en demeure pas moins que les sommes versées l’ont été par Madame [H] [V] via les huissiers.

Dès lors, c’est une somme totale de 1.775 € qui a été versée par Madame [H] [V], soit le règlement d’une somme supérieure à celle du commandement de payer, et ce dans les deux mois de la délivrance du commandement, laquelle délivrance est intervenue le 17 août 2022.

Dès lors que Madame [H] [V] n’a pas indiqué la dette qu’elle entendait acquitter avec ces sommes, il convient de considérer que ces paiements viennent s’imputer sur la dette qu’elle avait le plus intérêt d’acquitter, soit la somme mentionnée au commandement.

Par conséquent, les causes du commandement de payer ayant été réglées dans les deux mois, il convient de débouter LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande de constat de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1728 du Code civil, et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1217 du Code civil dispose que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.

Aux termes de l’article 1224 nouveau du Code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, LA NANTAISE D’HABITATIONS verse aux débats un commandement de payer délivré le 17 août 2022, mentionnant une dette locative de 1.742,47 €.

S’il ressort des décomptes produits par la société bailleresse que Madame [H] [V] a réglé les causes de ce commandement de payer dans les deux mois qui lui étaient imparti, il apparaît également qu’elle n’a plus effectué aucun règlement depuis le mois de juin 2023, à l’exception d’un paiement de 100 € le 4 juillet 2024, de sorte que la dette, qui s’élève actuellement à la somme de 4.524,79 €, n’a eu de cesse de s’accroître depuis lors malgré le maintien des allocations logement.

Ainsi, au vu de l’absence de règlement régulier de ses loyers depuis plusieurs mois, il est suffisamment démontré que Madame [H] [V] a manqué à ses obligations contractuelles.

Ces manquements, en raison de leur durée, constituent des faits répétés et suffisamment graves qui justifient de prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du 12 septembre 2024, et d’ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [H] [V] des lieux loués, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [H] [V] sera par ailleurs condamnée à payer à LA NANTAISE D’HABITATIONS, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…)”.

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [H] [V] n’a effectué qu’un seul règlement de 100 € entre juin 2023 et septembre 2024, et ce alors même qu’elle perçoit toujours une allocation logement.

Le diagnostic social et financier indique par ailleurs que Madame [H] [V] s’est retrouvée démunie sur le plan financier et administratif depuis le départ de son mari, lequel s’occupait de la gestion administrative et budgétaire du ménage. Il est également relevé qu’elle alterne périodes de chômage et périodes d’emploi de courtes durées, ce qui ne facilite pas la gestion de son budget mensuel. Elle perçoit des indemnités chômage de l’ordre de 500 € par mois.

Lors des débats, Madame [H] [V] a confirmé ces éléments et fait savoir, sans en justifier, qu’elle devait débuter un contrat à durée déterminée de 5 mois. Elle a ajouté qu’elle n’avait pas d’autres dettes.

La société bailleresse a pour sa part rappelé que les paiements effectués par Madame [H] [V] étaient très irréguliers et s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Dans ces conditions, dès lors que Madame [H] [V] ne justifie d’aucun effort de paiement depuis de nombreux mois, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement, ce d’autant plus que ses revenus, peu élevés, ne permettent pas d’envisager qu’elle puisse s’acquitter régulièrement d’une échéance de remboursement de sa dette, laquelle est relativement élevée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [V] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 17 août 2022.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [H] [V] sera condamnée à verser à LA NANTAISE d’HABITATIONS, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS à l’encontre de Madame [H] [V] ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti le 2 janvier 2017 à Madame [H] [V] ;

PRONONCE, à compter du 12 septembre 2024, la résiliation du bail consenti à Madame [H] [V] par la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS, portant sur le logement situé Résidence 7ème Sud – 74 rue de Bonnegarde – 1er étage – Logement n°8 – 44230 SAINT SEBASTIEN SUR LOIRE ;

DIT que Madame [H] [V] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [H] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [H] [V] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS les sommes suivantes :

—  4.524,79 € (QUATRE MILLE CINQ CENT VINGT QUATRE EUROS ET SOIXANTE DIX NEUF CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 3 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 sur la somme de 3.117,96 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, sous réserve de la déduction, le cas échéant, du dépôt de garantie d’un montant de 377,26 € ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 480,15 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 4 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE Madame [H] [V] de sa demande de délais de paiement ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [H] [V] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [H] [V] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 17 août 2022 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET