TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02236 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7HE

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM NEOLIA prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [I] [U]

né le 27 Janvier 1973 à [Localité 9] (HAUT RHIN)

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 22 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 février 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 22 septembre 2020, la SA d’HLM NEOLIA a donné à bail à Monsieur [I] [U] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 7] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel actuel de 676,41 euros charges comprises, le loyer étant payable à terme échu.

Le 3 mai 2024, la SA d’HLM NEOLIA a fait signifier à Monsieur [I] [U] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 687,57 euros et de justifier d’une attestation d’assurance garantissant les risques locatifs.

Monsieur [I] [U] a justifié de l’attestation d’assurance à l’organisme logeur mais la situation d’impayés a perduré.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 9 septembre 2024 la SA d’HLM NEOLIA a fait citer Monsieur [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir:

— dire et juger recevable et bien fondée son assignation,

A titre principal,

— constater la résolution de plein de droit du bail conclu entre les parties en date du 22 septembre 2020 aux torts exclusifs de Monsieur [I] [U],

— condamner Monsieur [I] [U], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’ils occupent [Adresse 5], sous peine d’astreinte de 20€ par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— condamner Monsieur [I] [U] à payer à la société NEOLIA une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter des effets de la clause résolutoire soit le 3 juillet 2024 ;

Subsidiairement,

— prononcer la résolution de plein de droit du bail conclu entre les parties en date du 22 septembre 2020 aux torts exclusifs de Monsieur [I] [U],

— condamner Monsieur [I] [U], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’ils occupent [Adresse 5], sous peine d’astreinte de 20€ par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— condamner Monsieur [I] [U] à payer à la société NEOLIA une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter des effets de la clause résolutoire soit le 3 juillet 2024 ;

— condamner en outre Monsieur [I] [U] à payer la SA d’HLM NEOLIA, en deniers et quittances, les montants dus pour la période échue entre le 31 juillet 2024 date du décompte et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir ;

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [I] [U] à lui payer le montant de 1 115,64€ avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 1er janvier 2024,

— condamner Monsieur [I] [U] à lui payer un montant de 900€ avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— condamner Monsieur [I] [U] en tous les frais et dépens, y compris le commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 mai 2024,

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit du présent jugement.

Au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Monsieur [I] [U] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

A l’audience du 22 novembre 2024, la partie demanderesse, représentée par son avocat, a fait reprendre les termes de l’assignation et a déposé ses pièces.

Monsieur [I] [U], cité par dépôt à l’étude, n’est ni présent ni représenté.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas établi de diagnostic social et financier.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la signalisation de la situation d’impayés, à l’organisme payeur des aides au logement, donc la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée faite deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, la SA d’HLM NEOLIA justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin le 10 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience. De même, elle justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 6 mai 2024.

Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [I] [U] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 22 septembre 2020 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 3 mai 2024 à Monsieur [I] [U] pour paiement d’une somme principale de 687,57 euros au titre de l’arriéré arrêté au 16 avril 2024.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte du 23 août 2024, dont la dette s’élève à la somme de 1 115,64 euros que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 4 juillet 2024.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la SA d’HLM NEOLIA, Monsieur [I] [U] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Il doit donc être condamné à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente si besoin est.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [I] [U] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 23 août 2024, que l’arriéré se chiffre à la somme de 1 115,64 euros.

Monsieur [I] [U] ne justifiant d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, il convient de le condamner à payer à la SA d’HLM NEOLIA la somme de 1 115,64 euros au titre du décompte du 23 août 2024 relatif à l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnité d’occupation, dépôt de garantie inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7.

Sur les modalités de paiement

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, l’absence de Monsieur [I] [U] à l’audience et de diagnostic social et financier ne permettent pas de connaître leur situation sociale et personnelle. Dès lors que les conditions juridiques ne sont pas réunies, il n’est pas possible d’accorder ni des délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de condamner Monsieur [I] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du 1er août 2024, le quittancement du mois de juillet étant intégré dans la demande en paiement précitée, et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux.

Sur le surplus

En application de l’article 1343-2 du Code Civil, il convient de faire droit à la demande et de dire que les intérêts échus des capitaux produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, à la condition qu’il s’agisse d’intérêt dus pour une année entière.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [I] [U] est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM NEOLIA et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [I] [U] est condamné à lui verser la somme de 500 € en application de l’article précité.

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SA d’HLM NEOLIA recevable en ses demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 22 septembre 2020 s’est trouvé de plein droit résilié le 4 juillet 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [I] [U] d’avoir libéré les lieux, situés sis [Adresse 3] à [Localité 7] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [I] [U] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi selon le dernier décompte, et ce sous réserve de la régularisation des charges;

CONDAMNE Monsieur [I] [U] à payer à la SA d’HLM NEOLIA cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne;

CONDAMNE Monsieur [I] [U] à payer à la SA d’HLM NEOLIA une somme de 1 115,64 euros selon décompte du 23 août 2024 au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2024, date de l’assignation;

DÉBOUTE la SA d’HLM NEOLIA de sa demande d’astreinte ;

DÉBOUTE la SA d’HLM NEOLIA du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [I] [U] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer;

CONDAMNE Monsieur [I] [U] à verser à la SA d’HLM NEOLIA la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sous réserve qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 11 février 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,