TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01912 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CC3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 MAI 2025

MINUTE N° 25/00737

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 10 Mars 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE SERPAUL, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Guillaume ABADIE de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – FREDERIQUE MORIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0024

ET :

LA SOCIETE [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 4]

Monsieur [O] [S], ès qualité de caution, demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par Maître Mélanie COUHAULT de la SELEURL MMC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1633

LA SOCIETE ANTIQUITES MODERNES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Monsieur [F] [L], ès qualité de caution, demeurant [Adresse 6]

Tous deux représentés par M^e Cécile LE MIGNOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 400

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er mai 2019, la société SERPAUL a consenti à la société ANTIQUITES MODERNES et à la société [Adresse 8] un bail portant sur un local commercial situé au sein du [Adresse 9] [Adresse 2].

M. [F] [L], président de la société ANTIQUITES MODERNES, et M. [O] [S], gérant de la société [Adresse 8], se sont engagés en qualité de cautions par actes séparés, dans la limite de 4.949,67 euros HT chacun.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SERPAUL a fait délivrer à la société ANTIQUITES MODERNES et à la société [Adresse 8] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 13.592,38 euros en date du 20 septembre 2024.

Par acte délivré le 24 octobre, 4 et 8 novembre 2024, la société SERPAUL a assigné la société ANTIQUITES MODERNES et la société [Adresse 8] en qualité de copreneurs ainsi que M. [F] [L] et M. [O] [S] en qualité de cautions devant le président de ce tribunal statuant en référé, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail pour défaut de paiement des loyers et charges, ordonner l’expulsion et la séquestration du mobilier, fixer le montant de l’indemnité d’occupation à titre provisionnel, condamner solidairement les défendeurs, dans la limite de leurs engagements respectifs, à payer à la société SERPAUL la somme provisionnelle de 20.431,62 euros au titre des arriérés, outre les intérêts de retard, ainsi que la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 mars 2025.

Aux termes de ses dernières écritures, la société SERPAUL demande au juge des référés de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties au 21 octobre 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de la société ANTIQUITES MODERNES et de la société [Adresse 8] et de tout occupant de leur chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier;

— Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation trimestrielle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, à un montant équivalent au dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et avec indexation, qu’elles auraient dû régler si le bail n’avait pas été résilié ;

— Condamner solidairement la société ANTIQUITES MODERNES et la société [Adresse 8], ainsi que M. [F] [L] et M. [O] [S] en leur qualité de cautions, dans la limite de leurs engagements respectifs à hauteur de 4.949,67 euros HT, TVA en sus, chacun, à payer à la société SERPAUL la somme provisionnelle de 23.708,87 euros, au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 6 mars 2025 incluant le 1er trimestre 2025, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du commandement du 20 septembre 2024 sur la somme de 13.592,38 euros, à compter de l’assignation sur la somme de17.683,34 pour le surplus, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation postérieures à compter du 1er avril 2025.

— Débouter la société ANTIQUITES MODERNES, la société [Adresse 8], M. [F] [L] et M. [O] [S] de leurs demandes, à l’exception de celle visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

— Condamner solidairement la société ANTIQUITES MODERNES et la société [Adresse 8] ainsi que M. [F] [L] et M. [O] [S] à payer à la société SERPAUL la somme de 3.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner solidairement la société ANTIQUITES MODERNES et la société [Adresse 8] ainsi que M. [F] [L] et M. [O] [S] en leur qualité de cautions, chacun, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire du 20 septembre 2024.

La société SERPAUL expose au soutien de ses demandes que les parties défenderesses n’ont pas réglé l’intégralité des sommes contractuellement dues et n’ont pas régularisé le commandement de payer dans le délai d’un mois.

En réplique aux conclusions adverses, elle fait valoir en substance, que la mésentente des copreneurs et des cautions ne lui est pas opposable ; que les locaux et les clés ne lui ont pas été restitués ; que le bail prévoit expressément la solidarité des copreneurs et qu’en l’absence de cession ou de congé, ils restent solidairement tenus, y compris aux indemnités d’occupation ; que les actes de cautionnement sont parfaitement valables ; enfin, qu’en l’absence d’état des lieux contradictoires, il ne peut être fait droit à la compensation sollicitée.

Par conclusions soutenues oralement, la société ANTIQUITES MODERNES et M. [F] [L] demandent au juge des référés :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 21 octobre 2024 ;

— Arrêter le montant des loyers dus à la somme de 16.309,20 euros au 17 décembre 2024 ;

— Prononcer la compensation entre cette somme de 16.309,20 euros et le montant du dépôt de garantie de 4.949,67 euros ;

— Annuler l’acte de cautionnement solidaire souscrit par M. [F] [L] le 29 mars 2019 ;

— Débouter la société SERPAUL de sa demande de condamnation de la société ANTIQUITES MODERNES au titre des indemnités d’occupation;

— Débouter la société SERPAUL de sa demande de condamnation aux dépens.

En substance, ils ne contestent pas l’arriéré et la résiliation du bail au 21 octobre 2024 ; néanmoins, ils soutiennent que la société [Adresse 8] et devenue seule exploitante à compter du 1er juillet 2021, suite à une cession amiable de droit au bail entre coindivisaires, ce dont le bailleur était informé ; que la société ANTIQUITES MODERNES a néanmoins continué de régler les loyers et reconnaît être tenue solidairement des loyers jusqu’au 21 octobre 2024, en l’absence de formalisation d’un accord avec le copreneur. Ils affirment qu’en revanche, la société ANTIQUITES MODERNES n’est pas tenue au paiement des indemnités d’occupation, puisque non seulement elle a remis les clés du local à la société [Adresse 8] le 1er juillet 2021, mais qu’en outre, cette dernière a libéré les lieux le 28 février 2025. Enfin, M. [F] [L] conteste la validité de l’acte de caution.

Par conclusions soutenues oralement, la société GALERIE [S] et M. [O] [S] demandent au juge des référés :

In limine litis, de :

— Annuler l’acte de cautionnement solidaire souscrit par M. [O] [S] le 29 mars 2019 ;

Et, en conséquence, de :

— Débouter la société SERPAUL de l’intégralité de ses demandes à l’égard de M. [O] [S] ;

Et, pour le surplus, de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial souscrit avec la société SERPAUL à la date du 21 octobre 2024 ;

— Constater que la société [Adresse 8] a réglé l’intégralité de sa quote-part des loyers et charges afférents au stand litigieux jusqu’à son départ volontaire ;

— Constater que la société GALERIE [S] a volontairement libéré le stand litigieux, suite à la résolution du bail afférent, et restitué les clés dudit stand le 28 février 2025 ;

Et, en conséquence, de :

— Débouter la société SERPAUL de toutes ses demandes de condamnation et d’expulsion à l’égard de la société [Adresse 8] ;

— Débouter la société SERPAUL de ses demandes de condamnation aux entiers dépens et d’application des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution à l’égard de la société [Adresse 8].

En substance, ils contestent la validité de l’acte de caution de M. [O] [S]. Ils font valoir l’absence de solidarité entre les copreneurs ; ils réfutent toute cession de droit au bail ainsi que la remise des clés par la société ANTIQUITES MODERNE, qui a décidé unilatéralement d’un départ anticipé et n’a jamais délivré congé, de sorte que les deux sociétés sont tenues conjointement au paiement des loyers jusqu’à la résiliation du bail ; ils affirment enfin que la [Adresse 8] a volontairement libéré le local loué et restitué les clés au bailleur le 28 février 2025 et qu’elle a continué de payer sa part de loyer jusqu’à cette date.

Les états d’endettement de la société ANTIQUITES MODERNES et de la société [Adresse 8] ne portent mention d’aucune inscription en date du 21 octobre 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires et qu’il n’appartient donc pas au juge des référés de statuer.

Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention ni dans les motifs ni au dispositif.

Sur les demandes principales à l’égard des sociétés ANTIQUITES MODERNES ET [Adresse 8]

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 20 septembre 2024 pour le paiement de la somme en principal de 13.592,38 euros, outre la somme de 1.359,34 euros au titre de la clause pénale.

Il résulte du dernier décompte produit aux débats, arrêté au 4 février 2025 que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois. Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 21 octobre 2024.

La société ANTIQUITES MODERNES soutient avoir remis les clés à son copreneur et cessé d’exploiter les lieux le 1er juillet 2021, ce que réfute la société [Adresse 8], qui affirme quant à elle avoir libéré les lieux le 28 février 2025.

Sont notamment produits aux débats, des justificatifs de virements et échanges entre les copreneurs, le projet de lettre de modification d’indivision daté du 15 juillet 2024, un échange de courriels entre la directrice des marchés Paul-[Localité 7] Serpette et M. [F] [L] en date du 28 février 2025, et nonobstant le procès-verbal de constat dressé le même jour à l’initiative de la société GALERIE [S].

Au vu de ces éléments, le départ anticipé de la société ANTIQUITES MODERNES, la nature du prétendu arrangement avec son copreneur et son éventuelle opposabilité au bailleur mais également la réalité et la date de la libération du local se heurtent à des contestations sérieuses qui excèdent les pouvoirs du juge des référés.

En conséquence, faute pour les sociétés ANTIQUITES MODERNES et [Adresse 8] de démontrer qu’elles ont matériellement et juridiquement libéré les lieux, leur obligation de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, suivant modalités prévues au dispositif.

L’absence de libération des lieux causant un préjudice à la société SERPAUL, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation, qu’il y a lieu de fixer au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et avec indexation, qu’elles auraient dû régler si le bail n’avait pas été résilié.

Sur la demande de condamnation provisionnelle

Sur le quantum

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la société SERPAUL justifie, par la production du bail (qui prévoit une facturation trimestrielle et d’avance et l’autorisation du bailleur de procéder à des prélèvements mensuels), du commandement de payer, des factures et du décompte arrêté au 4 février 2025, que les arriérés locatifs s’élèvent à cette date à la somme de 23.708,87 euros, 1er trimestre 2025 inclus.

Cette somme sera augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du commandement du 20 septembre 2024 sur la somme de 13.592,38 euros, à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la solidarité entre les deux sociétés

D’après l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties mentionne l’identité des deux sociétés indique ANTIQUITES MODERNES et [Adresse 8], précise « toutes deux agissant conjointement et solidairement ».

Cette seule mention, en l’absence de toute clause de solidarité dans le bail, est incohérente, de sorte que la solidarité invoquée en demande se heurte à une contestation sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

En conséquence, la société ANTIQUITES MODERNES et la société [Adresse 8] seront condamnées conjointement, par provision, à régler à la société SERPAUL les indemnités d’occupation dues jusqu’à libération des lieux, ainsi que la somme de 23.708,87 euros, au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation incluant le 1er trimestre 2025.

2. Sur les demandes provisionnelles dirigées contre M. [F] [L] et M. [O] [S] en qualité de cautions

L’article L331-1 du code de la consommation, dans sa version en vigueur entre le 1er juillet 2016 et le 1er janvier 2022, applicable au présent litige, dispose que « Toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante et uniquement de celle-ci : » En me portant caution de X…, dans la limite de la somme de… couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de…, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X… n’y satisfait pas lui-même. "

L’article L331-2 du même code, dans sa version en vigueur entre le 1er juillet 2016 et le 1er janvier 2022, applicable au présent litige ajoute que « Lorsque le créancier professionnel demande un cautionnement solidaire, la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante : » En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du code civil et en m’obligeant solidairement avec X je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X ".

En l’espèce, il convient de rappeler à titre liminaire qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un acte de caution, celui-ci pouvant seulement en écarter l’application en présence d’une contestation sérieuse quant à sa validité, constituant un moyen de nature à faire obstacle à une demande tendant à lui faire produire effet.

Concernant M. [F] [L]

M. [F] [L] ne démontre pas que la société ANTIQUITES MODERNES a cessé d’exploiter les lieux et s’est libéré de ses obligations contractuelles à compter du 1er juillet 2021, de sorte que le moyen tiré de ce que son acte de caution aurait perdu son objet à cette date est inopérant.

L’acte de cautionnement produit aux débats, daté du 29 mars 2019 aux termes duquel M. [F] [L] déclare, en substance, donner au bailleur sa caution personnelle, solidaire et indivisible pour le paiement des sommes dues par le preneur en exécution du bail du même jour, sans bénéfice de discussion et de division, dans la limite de la somme de 4.949,67 euros est paraphé, signé et comporte la reproduction manuscrite des mentions exigées par les textes précités.

La signature de M. [F] [L] est apposée avant, mais également après les mentions manuscrites. Ce second moyen ne saurait plus prospérer.

En revanche, la mention relative à la durée de l’engagement est imprécise, en ce qu’elle nécessite de se reporter aux dispositions du bail, de sorte que l’acte est susceptible d’encourir la nullité pour ce motif.

Au vu de ces éléments, il existe une contestation sérieuse sur la validité de cet acte, qui excède les pouvoirs du juge des référés.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de condamnation de M. [F] [L] en qualité de caution.

Concernant M. [O] [S]

L’acte de cautionnement produit aux débats, daté du 29 mars 2019 aux termes duquel M. [O] [S] déclare, en substance, donner au bailleur sa caution personnelle, solidaire et indivisible pour le paiement des sommes dues par le preneur en exécution du bail du même jour, sans bénéfice de discussion et de division, dans la limite de la somme de 4.949,67 euros est paraphé, signé et comporte la reproduction manuscrite des mentions exigées par les textes précités. La signature de M. [O] [S] est apposée avant les mentions manuscrites, de sorte que le respect du formalisme requis par les dispositions précitées et partant, la validité de cet acte, soulèvent une contestation sérieuse, qui excède les pouvoirs du juge des référés.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de condamnation de M. [O] [S] en qualité de caution.

3. Sur la demande reconventionnelle en compensation

D’après l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir la compensation des sommes dues avec le montant du dépôt de garantie versé par le preneur dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par le bailleur qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties.

Cette demande sera donc rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, la société ANTIQUITES MODERNES et la société [Adresse 8], qui perdent le procès, seront condamnées conjointement aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024.

Enfin, la société ANTIQUITES MODERNES et la société [Adresse 8] seront conjointement condamnées à régler à la société SERPAUL la somme de 1 .500 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à compter du 21 octobre 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société ANTIQUITES MODERNES et de la société [Adresse 8] ou de tous occupants de leur chef hors des locaux situés au sein du [Adresse 9] [Adresse 2] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons conjointement la société ANTIQUITES MODERNES et la société [Adresse 8] à régler à la société SERPAUL une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons conjointement la société ANTIQUITES MODERNES et la société [Adresse 8] à régler à la société SERPAUL la somme provisionnelle de 23.708,87 euros, au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation, somme arrêtée au 4 février 2025, incluant le 1er trimestre 2025 ;

Assortissons cette somme des intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 à hauteur de 13.592,38 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Rejetons les demandes dirigées à l’encontre de M. [F] [L] et M. [O] [S] ;

Rejetons la demande reconventionnelle en compensation des sommes dues avec le montant du dépôt de garantie ;

Condamnons conjointement la société ANTIQUITES MODERNES et la société [Adresse 8] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 septembre 2024 ;

Condamnons la société ANTIQUITES MODERNES et la société [Adresse 8] à régler à la société SERPAUL la somme de 1 .500 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 02 MAI 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mallorie PICHON