Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi référé, 25 juillet 2025, n° 25/00954

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Texte intégral
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
- SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
- SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
- SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
- SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
- Dispositif

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TJ Bobigny 25 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer était demeuré infructueux et que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé qu'il y avait urgence à ordonner l'expulsion pour retrouver la libre disposition de l'immeuble.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la créance était établie tant dans son principe que dans son montant.
Accepté
Indemnité pour occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation devait être fixée à un montant raisonnable, inférieur à celui réclamé par la SCI.
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a condamné le locataire à payer les dépens, conformément aux règles de procédure.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que le locataire devait rembourser une somme pour couvrir ces frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi référé, 25 juil. 2025, n° 25/00954
Numéro(s) :	25/00954
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe EDONAgnès TEISSEDRE
Parties :	S.C.I. SOCIETE HABITAT c/ Le préfet de la SEINE

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 6]

[Localité 9]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 10]

RÉFÉRENCES : N° RG 25/00954 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2754

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 25 Juillet 2025

S.C.I. SOCIETE HABITAT, Société civile immobilière

Monsieur [F] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 20 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 25 Juillet 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Martine GARDE, greffière ;

DEMANDEUR :

S.C.I. SOCIETE HABITAT, Société civile immobilière

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Christophe EDON, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Agnès TEISSEDRE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 8]

Comparant en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Christophe EDON

Monsieur [F] [M]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 12]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 décembre 2023, la SCI SOCIETE HABITAT a donné en location à Monsieur [F] [M] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 600,00 €, outre provisions sur charges de 120,00 €.

Le 15 janvier 2025, la SCI SOCIETE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [F] [M] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 9 360,00 €.

Par notification électronique du 16 janvier 2025, la SCI SOCIETE HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à personne le 26 mars 2025, la SCI SOCIETE HABITAT a attrait Monsieur [F] [M] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SCI SOCIETE HABITAT a demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [M] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SCISOCIETE HABITAT, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [F] [M];

D’autoriser la conservation du dépôt de garantie ;De condamner Monsieur [F] [M] au paiement des sommes suivantes : 10 080,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;une indemnité mensuelle d’occupationde 1 200 € à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 27 mars 2023, la SCI SOCIETE HABITAT a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 20 mai 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SCI SOCIETE HABITAT représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 13 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 12 240,00 €. Elle indique que seul le premier loyer a été payé depuis l’entrée dans les lieux.

Monsieur [F] [M], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative. Il explique avoir perdu son travail et avoir été hospitalisé suite à un burn out et une dépression. Il déclare n’avoir actuellement aucune ressource, et ne pas avoir de proches pour l’aider. Il précise ne pas avoir d’autres dettes.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le contrat de bail en cause ayant été conclu le 1er décembre 2023 et le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 15 janvier 2025, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail produit ne comporte pas la clause résolutoire visée dans le commandement de payer et il conviendra donc d’appliquer la clause résolutoire d’origine légale précitée.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [F] [M] le 15 janvier 2025, pour un montant principal de 9 360,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Monsieur [F] [M] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 février 2025, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [F] [M] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour la SCI SOCIETE HABITAT, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SCI SOCIETE HABITAT, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [F] [M].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI SOCIETE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 13 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 12 240,00 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI SOCIETE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [F] [M] à verser à la SCI SOCIETE HABITAT la somme de 12 240,00 € actualisée au 13 mai 2025 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 10 080 € à compter du 26 mars 2025, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il n’est pas contesté que lors de son entrée dans les lieux, Monsieur [F] [M] a payé un dépôt de garantie de 600 €.

La SCI SOCIETE HABITAT pourra conserver ce dépôt de garantie au titre des impayés de loyers (et non des indemnités d’occupation auxquelles les dispositions de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas).

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre donc dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En tout état de cause, il y a lieu d’observer que le bail litigieux ne contient aucune clause prévoyant la majoration sollicitée des indemnités d’occupation dues en cas de résiliation du bail, de sorte que la SCI SOCIETE HABITAT ne saurait prétendre à cette majoration et sera déboutée de cette demande.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire l’indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [F] [M] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 720,00 € et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 janvier 2025 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [F] [M] sera condamné à payer à la SCI SOCIETE HABITAT la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par la SCI SOCIETE HABITAT ;

CONSTATONS que le contrat signé le 1 décembre 2023 entre la SCI SOCIETE HABITAT et Monsieur [F] [M] concernant les locaux situés [Adresse 4] 93310 LE PRE SAINT-GERVAIS s’est trouvé de plein droit résilié le 27 février 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [F] [M] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISONS la SCI SOCIETE HABITAT à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [F] [M] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [M] à verser à la SCI SOCIETE HABITAT la somme de 12 240,00 € actualisée au 13 mai 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 10 080 € à compter du 26 mars 2025, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DISONS que la SCI SOCIETE HABITAT pourra conserver le dépôt de garantie de 600 € au titre des loyers impayés ;

FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [F] [M] à la somme mensuelle de 720,00 €, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [F] [M] à verser à la SCI SOCIETE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [M] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 janvier 2025 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [M] à verser à la SCI SOCIETE HABITAT la

somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE