TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01406 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z576

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 25 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Pierre PINTAT, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. O KAP SALON

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 07 Octobre 2025

ORDONNANCE du 25 Novembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2017, la SCI Paulendy a mis à bail au profit de la SAS O KAP Salon des locaux situés au n°[Adresse 2] à Roubaix (Nord) à compter du 1er septembre 2017. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer annuel à 12 000 euros HT, payable mensuellement et le versement d’un dépôt de garantie de 1 250 euros.

Par jugement d’adjudication de la chambre des saisies immobilières du tribunal judiciaire de Lille du 17 novembre 2021, l’Etablissement Public Foncier de Hauts-de-France a acquis la propriété de l’immeuble.

Le 28 mai 2025, à la suite d’impayés, l’Etablissement Public Foncier de Hauts-de-France a fait signifier à la SAS O KAP Salon un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 15 septembre 2025, l’Etablissement Public Foncier de Hauts-de-France a fait assigner la SAS O KAP Salon devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— constater la résiliation du bail commercial authentique signé le 13 septembre 2017 par l’effet du commandement de payer signifié au locataire le 28 mai 2025 rendant effective la clause résolutoire.

en conséquence,

— ordonner à la SAS O KAP Salon de quitter les lieux loués sans délai au besoin avec le concours de la force publique, dans le délai légal à compter de la signification du commandement de quitter les lieux,

— condamner la SAS O KAP Salon au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale du montant du loyer, soit 900 euros par mois, à compter du 28 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, ou l’expulsion.

— autoriser le bailleur à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux, dans tous les garde-meubles de son choix, aux frais de la SAS O KAP Salon,

— condamner la SAS O KAP Salon au paiement de la somme de 35 970,97 euros au titre de sa dette locative,

— débouter la SAS O KAP Salon de toutes demandes de délais qu’il solliciterait comme étant injustifiées,

— mettre à la charge de la SAS O KAP Salon la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS O KAP Salon aux entiers dépens.

La SAS O KAP Salon n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience le 7 octobre 2025.

L’Etablissement Public Foncier de Hauts-de-France, représenté par son conseil, soutient oralement les prétentions figurant dans son acte introductif d’instance.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance soutenue oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte remis à l’étude de commissaire de justice, la SAS O KAP Salon n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, le bail est soumis au statut des baux commerciaux. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits.

Le commandement du 28 mai 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 34 170, 97 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 257, 65 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 28 juin 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la SAS O KAP Salon de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la SAS O KAP Salon occupante sans droit ni titre des locaux ; cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, l’Etablissement Public Foncier de Hauts-de-France est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la SAS O KAP Salon à compter du 29 juin 2025 si celle-ci ne libère pas les lieux. Il convient de fixer le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 13 septembre 2017, le commandement de payer du 28 mai 2025 et le décompte inclus dans l’assignation de sorte qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 35 970, 97 euros, terme de juin 2025 inclus.

Il convient donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025, date de l’assignation.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la SAS O KAP Salon, partie perdante, les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 28 mai 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la SAS O KAP Salon à payer à l’Etablissement Public Foncier de Hauts-de-France la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant l’Etablissement Public Foncier de Hauts-de-France et la SAS O KAP Salon concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 7] (Nord) depuis le 28 juin 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS O KAP Salon et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 7] (Nord) ;

Autorise au besoin l’Etablissement Public Foncier de Hauts-de-France à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 29 juin 2025, le montant mensuel de la provision au profit de l’Etablissement Public Foncier de Hauts-de-France à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la SAS O KAP Salon au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la SAS O KAP Salon à payer à l’Etablissement Public Foncier de Hauts-de-France chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la SAS O KAP Salon à payer à l’Etablissement Public Foncier de Hauts-de-France la somme de 35 970, 97 euros (trente-cinq mille neuf cent soixante dix euros et quatre-vingt dix sept centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, terme de juin 2025 inclus ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2025 ;

Condamne la SAS O KAP Salon aux dépens, y compris le commandement de payer du 28 mai 2025 ;

Condamne la SAS O KAP Salon à payer à l’Etablissement Public Foncier de Hauts-de-France la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN