TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/10374 – N° Portalis DB3S-W-B7J-34IG

Minute : 25/01242

Monsieur [N] , [P] [Z]

Représentant : M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : T179

C/

Monsieur [F] [G]

Madame [B] [G]

Représentant : Maître Paul NGELEKA de la SELASU AVOCAT TAYLOR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0532

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Thierry LAISNE

Copie certifiée conforme délivrée à :

Maître Paul NGELEKA de la SELASU AVOCAT TAYLOR

Le

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 18 Décembre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [N] , [P] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : T179

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [G]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître Paul NGELEKA de la SELASU AVOCAT TAYLOR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0532

Bénéficiaire au titre de l’aide juridictionnelle totale sous le n° 93008-2025-009289, en date du 04/09/2025

Madame [B] [G]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Paul NGELEKA de la SELASU AVOCAT TAYLOR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0532

Bénéficiaire au titre de l’aide juridictionnelle totale sous le n° 93008-2025-010015, en date du 08/08/2025

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 10 mars 2017, Monsieur [N] [Z] a donné à bail à Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 580 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [Z] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2.216,95 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de janvier 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 28 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, Monsieur [N] [Z] a fait assigner Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— condamner solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er juillet 2025, soit la somme de 3.399,61 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G] à lui payer la somme de 1.700 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G] à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [N] [Z] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 28 février 2025.

Appelée à l’audience du 13 octobre 2010, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

A l’audience du 6 novembre 2025, Monsieur [N] [Z], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 877,49 euros, selon décompte en date du 23 octobre 2025. Il a donné son accord pour que des délais de paiement soient octroyés sur 3 mois et la clause résolutoire suspendue, précisant que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience.

Madame [B] [G] et Monsieur [F] [G], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement sauf à renoncer à leur demande au titre de la procédure irrégulière pour absence du titre de propriété et de dénonciation de l’assignation au Préfet.

Ils demandent la suspension des effets de la clause résolutoire, et l’octroi de délais de paiement sur 12 mois. Ils contestent le montant réclamé, précisant ne devoir que la somme de 300 euros.

Ils ont en tout état de cause demander le rejet des prétentions du demandeur. Ils ont souligné leur bonne foi.

Le diagnostic social fait état de ressources de 5 300 euros par mois, en ce incluses les prestations sociales dont celles relatives à l’allocation enfant handicapé de leur enfant. Il est précisé qu’une demande au titre du FSL maintien a été engagée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de Monsieur [N] [Z] et aux conclusions des défendeurs pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 10 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [N] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 juillet 2025,conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 mars 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 février 2025, pour la somme en principal de 2.216,95 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [N] [Z] produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G] restent lui devoir la somme de 877,49 euros à la date du 23 octobre 2025. Les frais de poursuite facturés 166,97 euros et 149,22 euros seront retirés étant précisés que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G] contestent devoir cette somme, faisant état de paiements postérieurs au décompte produit par le bailleur. Toutefois ils ne justifient aucunement dudit paiement.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 561,3 euros. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail.

Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G] seront également condamnés solidairement au paiement à compter du 24 octobre 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par Monsieur [N] [Z] démontre que Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, ils proposent un échéancier de paiement qu’ils seront en capacité de respecter compte tenu de leurs ressources.

Toutefois compte tenu du montant résiduel de la dette, il sera fixé un délai de 6 mois pour l’apurer comme il sera dit au dispositif de la décision.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire valant résiliation

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le montant de la dette a substantiellement diminué, le paiement intégral du loyer courant ayant été repris avant l’audience. En conséquence il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est important de préciser que faute pour Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G] de respecter les modalités de paiement accordées supra, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [N] [Z] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [Z] les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2017 entre Monsieur [N] [Z] et Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 28 avril 2025 ;

Condamne solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G] à verser à Monsieur [N] [Z] la somme de 561,3 euros (décompte arrêté au 23 octobre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025) ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorise Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 93 euros chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [N] [Z] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G] soient solidairement condamnés à verser à Monsieur [N] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 24 octobre 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à Monsieur [N] [Z] ou à son mandataire ;

Condamne in solidum Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G] à verser à Monsieur [N] [Z] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum Monsieur [F] [G] et Madame [B] [G] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection