TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Affaire : S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU BOIS / S.A.R.L. LES SAVEURS DE PLEDRAN

N° RG 25/00041 – N° Portalis DBXM-W-B7J-FXME

Ordonnance de référé du : 15 Mai 2025

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Par Madame Valérie LECORNU, Vice-Présidente,

Assistée de Madame Juliette BRETON, Greffier;

ENTRE

DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU BOIS, inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° 493 070 270, dont le siège social est sis [Adresse 9]

Représentant : Maître Raphaëlle CHAUDOURNE de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

D’UNE PART

ET

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LES SAVEURS DE PLEDRAN, inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n° 909 829 566, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentant : Maître David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant

Représentant : Maître Thomas NAUDIN de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de RENNES, avocat plaidant

D’AUTRE PART,

EXPOSE DES FAITS

Suivant acte en date du 28 février 2022, la SARL LES SAVEURS DE PLEDRAN a acquis de la SARL LA BOUCHERIE DU TERROIR un fonds de commerce de boucherie-charcuterie.

Parallèlement, un nouveau bail commercial était conclu entre la SARL LES SAVEURS DE PLEDRAN et la SCI DU BOIS, propriétaire du local commercial dans lequel le fonds de commerce est exploité, situé [Adresse 3] et comprenant une partie habitation.

Un commandement de payer a été délivré à la SARL LES SAVEURS DE PLEDRAN le 30 octobre 2024.

Ainsi, par acte d’huissier en date du 21 janvier 2025 la SCI DU BOIS a fait assigner la société LES SAVEURS DE PLEDRAN à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de SAINT BRIEUC, statuant en référé demandant de ;

CONSTATER l’absence paiement de l’intégralité des loyers et de la taxe foncière pour 2022, 2023 et 2024 par la société LES SAVEUR DE PLEDRAN ; infraction au bail non régularisée dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer en date du 30 octobre 2024 ;

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et, de ce fait, la résiliation du bail 30 novembre 2024 ;

ORDONNER l’expulsion de la société LES SAVEUR DE PLEDRAN et de tout occupant de son chef sous astreinte définitive de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et s’il y a lieu avec assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIRE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER la société LES SAVEUR DE PLEDRAN à verser, par provision, à la SCI DU BOIS la somme de 14 988,53 € correspondant à l’arriéré de loyers et de charges;

FIXER l’indemnité d’occupation au montant du loyer, soit à la somme mensuelle de 2 300 € HT, soit 2720 € TTC;

CONDAMNER la société LES SAVEUR DE PLEDRAN, à verser par provision la somme de 2 300 € HT, soit 2720 € TTC par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1° décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, c’est-à-dire du déménagement complet du Preneur et de la remise des clefs ; tout mois entamé étant entièrement dû,

CONDAMNER la société LES SAVEUR DE PLEDRAN à lui verser la somme de 2 760 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société LES SAVEUR DE PLEDRAN en tous les dépens en ce compris les frais du commandement visant la clause résolutoire du bail.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mars 2025.

A cette audience, la SCI DU BOIS a maintenu ses demandes ajoutant solliciter du président qu’il constate la régularité du commandement de payer du 30 octobre 2025, constater la régularité de l’assignation délivrée le 21 janvier 2025 et de déclarer la société LE SAVEURS DE PLEDRAN irrecevable et mal fondée en ses demandes en conséquence l’en débouter.

Aux termes de ses dernières conclusions la SARL LES SAVEURS DE PLEDRAN a demandé :

Rejeter toutes les demandes de la SCI DU BOIS,

En conséquence,

In Limine Litis,

— Constater la nullité du commandement de payer du 30/10/2024,

— Constater la nullité de l’assignation du 25/01/2025,

— Débouter la SCI DU BOIS,

Sur le fond,

— Constater l’existence d’une contestation sérieuse s’opposant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

— Dire n’y avoir lieu à référé et rejeter les demandes présentées par la SCI DU BOIS,

A titre reconventionnel,

— Ordonner une expertise judiciaire sur le bien immobilier sis [Adresse 2],

Désigner tel expert qu’il plaira avec la mission indiquée dans le corps des conclusions,

— Constater que la SCI DU BOIS a manqué à son obligation de délivrance,

— Constater que la SCI DU BOIS a manqué à ses obligations d’entretien et de réparation,

En conséquence :

— La condamner à verser une provision de 20 000 €, à valoir sur les travaux à réaliser pour le compte de qui il appartiendra et sur le préjudice de jouissance subi,

— Dire qu’à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, le montant du loyer dû par la SARL LES SAVEURS DE PLEDRAN sera de 2 222,64 € T.T.C. par mois, et ce tant que les travaux préconisés par l’expert n’auront pas été parfaitement achevés,

À titre subsidiaire,

— Ordonner la suspension des effets de la cause résolutoire le temps que puisse être réalisée l’expertise,

— Condamner la SCI DU BOIS à lui verser la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles,

— La condamner aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, date à laquelle il a été rendu.

En cours de délibéré le Conseil de la SARL LES SAVEURS DE PLEDRAN a adressé un courrier daté du 23 avril 2025 et une pièce soit un courrier d’un commissaire de justice du 14 avril 2025, la possibilité d’une note en délibéré n’ayant pas été prévue à l’audience de plaidoirie, ces pièces ne seront pas versées aux débats.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

L’article 114 du code de procédure civile prévoit « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

En l’espèce, la société SAVEURS DE PLEDRAN soutient que la mention erronée de l’adresse du propriétaire sur l’assignation lui a causé un grief.

La société SAVEURS DE PLEDRAN ne caractérise pas l’existence d’un grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile, la demande de nullité de l’assignation sera rejetée.

Sur la demande d’expertise :

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835 du code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020 dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, la SCI DU BOIS sollicite du président qu’il soit constaté la résiliation de bail par l’acquisition de la clause résolutoire se fondant sur le commandement de payer du 30 octobre 2024.

Or, si la société SAVEURS DE PLEDRAN ne conteste pas des impayés elle fait valoir avoir découvert après son entrée dans les lieux étaient affectés de vices graves de nature à empêcher toute poursuite d’activité.

La société SAVEURS DE PLEDRAN produit du procès-verbal de constat en date du 24 avril 2023 faisant état de désordres.

En outre il est communiqué un avis du 29 août 2023 du cabinet ICE EXPERTISE dans lequel l’expert confirme l’existence de défauts et retient notamment :

— s’agissant des extérieurs :

* « les eaux de vidange de la plonge ne sont rejetées ni vers le bac à graisses, ni vers le regard de raccordement ». L’expert estime que « la destination inconnue des eaux de vidange de la plonge est rédhibitoire en matière de projet d’acquisition ».

* « l’immeuble est non ventilé »

* « l’effet conjugué du choix des matériaux lors de la dernière réhabilitation des sols carrelés et de l’humidité ambiante confère au revêtement de sol une glissance anormale et dangereuse».

* « les locaux de l’extension sont marqués d’une forte humidité ambiante ». « Le toit est constitué d’un bac acier simple peau plié et perforé en plusieurs endroits. Des gouttes d’eau perlent en sous-face du toit ».

— s’agissant de l’espace professionnel :

« Deux problématiques principales grèvent l’espace professionnel : l’humidité et le mauvais état des revêtements de sol. »

— s’agissant de l’espace privé (habitation) :

* absence de ventilation effective, humidité importante dans la cage d’escalier, avec traces de moisissures, champignons et infiltrations,

* malfaçons affectant l’étanchéité de la terrasse,

* déconnexion des flexibles d’extraction de la VMC.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

En produisant le constat d’huissier du 24 avril 2023 et le rapport du cabinet ICE EXPERTISE rendant vraisemblable l’existence des désordres allégués, le demandeur justifie d’un motif légitime à faire établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige en cours.

La mesure sera donc ordonnée.

Sur la médiation :

Aux termes de l’article 131-1 du Code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, à tous stades de la procédure, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner une tierce personne afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

Par ailleurs, l’article 22-1 de la loi n 95-125 du 8 février 1995 relative à l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative prévoit qu’en tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne et qui répond aux conditions prévues par décret en Conseil d’Etat. Celui-ci informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.

En l’espèce, compte tenu du caractère particulier de l’affaire, il apparaît opportun de recourir à une mesure de médiation judiciaire pour que les parties trouvent elles-mêmes une solution au litige.

En effet si les parties forment des demandes croisées dans le cadre de la présente procédure au titre du contrat de bail commercial qui les lie, il résulte des débats et des pièces versées aux débats qu’un projet immobilier est en cours de discussion entre la SCI du BOIS et les gérants, associés, Monsieur [Y] et Madame [G] son épouse ,de la société Les SAVEURS DE PLEDRAN.

Il n’est donc pas possible d’exclure la possibilité de rechercher amiablement une solution au litige.

Il convient ainsi de faire injonction aux parties de rencontrer un médiateur aux fins d’information sur l’objet et le déroulement de cette mesure.

Il convient dès lors de désigner un médiateur aux fins d’informer les parties sur le processus de médiation.

En outre, en cas d’accord sur la médiation, il y a lieu de désigner un médiateur pour l’entreprendre.

Il convient de rappeler qu’en application des article 131-2, 131-9 et 131-10 du Code de Procédure Civile, la médiation ne dessaisit pas le juge qui, dans le cadre du contrôle de la mesure, peut être saisi de toute difficulté et mettre fin à la mission du médiateur à la demande de ce dernier et/ou des parties, ou s’il estime que les circonstances l’imposent.

Enfin, si, dans le cadre de la mise en œuvre d’une médiation judiciaire, les parties ne sont pas parvenues à un accord, elles peuvent convenir de poursuivre les discussions dans le cadre d’une médiation conventionnelle régie par les articles 1531 et 1535 du Code de Procédure Civile, suivant les modalités financières qui seront, cette fois, librement convenues entre les parties et le médiateur.

En conséquence de l’injonction faite aux parties de rencontrer un médiateur il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Valérie LECORNU, Vice-présidente du Tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC, statuant en qualité de juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et assortie de l’exécution provisoire de droit,

DISONS n’y avoir lieu à nullité de l’assignation ;

Sur l’expertise :

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DESIGNONS en qualité d’expert :

Madame [I] [Z]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Tél. portable :[XXXXXXXX01]

E-mail : [Courriel 6]

DONNONS à l’expert la mission suivante, lequel s’adjoindra si nécessaire, tout sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne :

— Relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant les immeubles litigieux.

— En détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert.

— Préciser pour chacun des désordres s’il y a vice du matériau, usure normale, défaut d’entretien, retard dans l’exécution des travaux ou de la mise en œuvre de mesures conservatoires ou toute autre cause.

— Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination.

— Indiquer si le bien peut actuellement être utilisé conformément à son usage contractuel compte tenu des désordres existants.

— Décrire l’humidité et plus généralement tous les désordres présents dans le logement, leur importance, leurs causes, plus généralement leur consistance au regard de la notion de logement décent.

— Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée.

— Déterminer la part imputable aux différents intervenants par référence aux causes décelées.

— Donner son avis sur les solutions appropriées et chiffrer précisément leur coût.

Fournir tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables.

— Donner son avis sur la valeur locative de la partie habitation sinistrée, et notamment donner tout élément permettant d’apprécier la quote-part du local affecté par le sinistre, et dont la jouissance est réduite.

— Donner toutes observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres ; les décrire ; indiquer leur durée prévisible et décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble ; chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Évaluer les moins-values résultat des dommages non réparables techniquement.

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres.

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.

Travaux urgents :

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ;

— Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible.

Dires :

— Répondre aux dires récapitulatifs.

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;en les informant, le moment venu, de la date laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

FIXONS à la somme de 5.000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la SARL les SAVEURS DE PLEDRAN entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire, par virement bancaire auprès du Tribunal Judiciaire de SAINT-BRIEUC avant le 10 juillet 2025 (IBAN : [XXXXXXXXXX07]), en précisant le numéro RG du dossier ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc (Contrôle des Expertises), avant le 15 juin 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Sur l’injonction à médiation :

ENJOIGNONS aux parties de rencontrer un médiateur aux fins d’information des parties sur le processus de médiation,

ORDONNONS la comparution personnelle des parties, à cet effet ,

DÉSIGNONS en qualité de médiateur l’association ARMOR MÉDIATION ;

En cas d’accord des parties sur la mise en œuvre d’une médiation judiciaire,

DÉSIGNONS à cet effet en qualité de médiateur : l’association ARMOR MÉDIATION ;

DISONS que pour mener à bien sa mission, le médiateur, connaissance prise du dossier, devra convoquer les parties et leurs conseils dans les meilleurs délais afin de les entendre et de leur permettre de trouver une solution amiable au litige qui les oppose ;

RAPPELONS que le médiateur peut, conformément à l’article 131-8 du Code de Procédure Civile, entendre les tiers qui y consentent, avec l’accord des parties, pour les besoins de médiation ;

DISONS que le médiateur et/ou les parties devront immédiatement aviser le juge, chargé de contrôler son bon déroulement, de toute difficulté rencontrée dans l’exercice de la mesure de médiation ;

FIXONS la durée de la médiation à 3 mois, à compter de la première réunion entre le médiateur et les parties, et disons que la mission pourra être renouvelée une fois, pour la même durée, à la demande du médiateur ;

FIXONS la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 1 152 euros qui sera versée par moitié par chacune des parties, entre les mains du médiateur, lors de la première réunion de médiation ;

DISONS que faute de versement de la provision, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation du médiateur sera caduque et de nul effet, sauf pour les parties à solliciter un relevé de caducité ;

DISONS qu’à l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer le juge d’une demande d’homologation de cet accord par voie judiciaire ;

DISONS que si les parties trouvent un accord, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et déposera son rapport en l’état ;

DISONS qu’en cas d’échec de la médiation ou de caducité de la mesure, l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations, conformément à la mission ci-dessus ;

RAPPELONS qu’en application des article 131-2, 131-9 et 131-10 du Code de Procédure Civile, la médiation ne dessaisit pas le juge qui, dans le cadre du contrôle de la mesure, peut être saisi de toute difficulté et mettre fin à la mission du médiateur à la demande de ce dernier et/ou des parties, ou s’il estime que les circonstances l’imposent ;

RAPPELONS que si, dans le cadre de la mise en œuvre d’une médiation judiciaire, les parties ne sont pas parvenues à un accord, elles peuvent convenir de poursuivre les discussions dans le cadre d’une médiation conventionnelle régie par les articles 1531 et 1535 du Code de Procédure Civile, suivant les modalités financières qui seront, cette fois, librement convenues entre les parties et le médiateur;

En tout état de cause :

DISONS que l’affaire sera rappelée à l’audience de référé du 25 septembre 2025 ;

SURSOYONS à statuer sur le surplus des demandes des parties ;

RÉSERVONS les dépens et les frais irrépétibles.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 15 mai 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES