TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 6]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 9]

RÉFÉRENCES : N° RG 25/00242 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2R5B

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 20 Mai 2025

Monsieur [L] [W]

C/

Monsieur [C] [B]

Madame [U] [O] épouse [B]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 18 Mars 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé

assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffier, lors des débats, et de Madame Martine GARDE, greffier, lors du délibéré;

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [W]

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Matilde ALVAREZ MORERA, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [B]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Comparant en personne

Madame [U] [O] épouse [B]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Matilde ALVAREZ MORERA

Monsieur [C] [B]

Madame [U] [O] épouse [B]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 11]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 décembre 2017, Monsieur [L] [W] a donné en location à Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B] un immeuble à usage d’habitation et une cave accessoire sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 850,00 €, provision sur charges comprise.

Le 27 septembre 2024, Monsieur [L] [W] a fait délivrer à Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B] un commandement de justifier de leur assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 950,00 €.

Par assignation délivrée à domicile le 9 janvier 2025, Monsieur [L] [W] a attrait Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de justifier de l’assurance n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Monsieur [L] [W] a demandé à la juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O]épouse [B] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

De condamner Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B] au paiement des sommes suivantes :850,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement.Le 15 janvier 2025, Monsieur [L] [W] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 18 mars 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [L] [W] représenté par son conseil maintient ses demandes. Il indique que les causes du commandement de payer ont été soldées dans le délai imparti mais que les impayés ont repris dès le mois suivant, et que l’assurance locative n’a quant à elle pas été justifiée.

Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B], comparants en personne, ne contestent ni le principe ni le montant de la dette locative et demandent au tribunal de leur accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 150,00 € par mois en plus du loyer courant. Ils reconnaissent ne pas avoir réglé les loyers de janvier à mars 2025. Ils indiquent avoir actuellement une assurance locative. Monsieur [C] [B] déclare ne pas travailler depuis deux ans, et avoir tenté une reconversion en tant qu’agent de prévention mais ne pas avoir obtenu l’habilitation. Madame [U] [O] indique ne pas avoir de ressources. Leur fille, présente à l’audience et qui vit avec eux, expose être agent de sécurité aéroportuaire, être rémunérée environ 1 900 € par mois et pouvoir contribuer aux charges du foyer.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

La présidente a autorisé la production des justificatifs de l’assurance locative par note en délibéré, lesquels ont été transmis par le conseil de Monsieur [L] [W] par courriel en date du 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 27 septembre 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article XI) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d’assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative visant les dispositions de l’article 7 g) de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B] le 27 septembre 2024.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.

En effet, il ressort des justificatifs transmis que :

– un contrat d’assurance habitation entre Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B] et la SA SOGESSUR a été souscrit le 5 décembre 2023 ;

– ce contrat a été résilié pour défaut de paiement de la cotisation le 22 février 2024 à minuit ;

– un nouveau contrat a été signé le 14 janvier 2025.

Ainsi, entre le 27 septembre 2024 et le 28 octobre 2024, délai imparti par le commandement faisant jouer la clause résolutoire, il n’est pas justifié que les locataires disposaient d’une assurance locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 octobre 2024, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date, le juge n’ayant aucune faculté d’appréciation de l’opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d’assurance dans le délai requis.

Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour Monsieur [L] [W], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Monsieur [L] [W], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article XII), les locataires sont tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En l’espèce, Monsieur [L] [W] verse aux débats un décompte arrêté au 28 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 850 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [L] [W] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [C] [B] et Madame

[U] [O] épouse [B] à verser à Monsieur [L] [W] la somme de 850,00 € actualisée au 28 octobre 2024 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [L] [W] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s’élève à la somme de 850,00 €.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement du 27 septembre 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [L] [W] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [L] [W] ;

CONSTATONS que le contrat signé le 1 décembre 2017 entre Monsieur [L] [W] et Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B] concernant les locaux d’habitation et de la cave accessoire situés [Adresse 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 28 octobre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISONS Monsieur [L] [W] à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B]

conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B] à verser à Monsieur [L] [W] la somme de 850,00 € actualisée au 28 octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DISONS que les sommes versées à ce titre par Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B] à la somme mensuelle de 850,00 €, et au besoin CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B] à verser à Monsieur [L] [W] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

Dans l’hypothèse où l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNONS seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse

[B] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement du 27 septembre

2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [B] et Madame [U] [O] épouse [B] à verser à Monsieur [L] [W] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE