TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/06125 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTYW

Minute : 25/1280

Monsieur [B] [M]

C/

Madame [G] [F]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Novembre 2025 par Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près la cour d’appel de PARIS, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [B] [M]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [G] [F]

demeurant [Adresse 3]

Chez M. [Y] [O]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 7 août 2020, avec prise d’effet rétroactive au 1er août 2020, Monsieur [B] [M] a donné à bail à Madame [G] [F] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 600 euros et 100 euros de provision sur charges.

Madame [G] [F] a déposé un dossier de surendettement comportant notamment le recensement d’une créance de loyers impayés dus par la locataire à son bailleur pour un montant de 3.350 euros, qui a été déclaré recevable en date du 31 mars 2022 avec établissement de l’état détaillé des dettes en date du 9 mai 2022.

Par décision du 27 juin 2022, la commission de surendettement de Seine-[Localité 11] a décidé de mesures imposées visant à une suspension de l’exigibilité des créances de la débitrice sur une durée de 24 mois au taux de 0 % avec dépôt d’un nouveau dossier à l’issue dans un délai maximum de trois mois après le terme desdites mesures.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2023 remis à étude, Monsieur [B] [M] a fait signifier à la locataire un congé pour vendre concernant le bail d’habitation meublé établi, avec une prise d’effet de fin de bail suite au congé délivré et départ des lieux au 31 juillet 2023.

Par ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du RAINCY statuant en référés en date du 12 février 2024, signifiée à étude le 4 avril 2024, Monsieur [B] [M] a été notamment condamné à réintégration de la locataire dans les locaux pris à bail après constat de l’irrégularité de la reprise des locaux le 2 août 2023 par le bailleur, sous astreinte provisoire de 20 euros par jours à défaut de réintégration de la locataire sur une durée de 6 mois à charge pour Madame [G] [F] de solliciter le juge de l’exécution pour la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive ; ainsi qu’au paiement à titre provisionnel des sommes de 500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel et de 6.000 euros au titre du préjudice moral subis par Madame [G] [F].

La décision susvisée a également décidé d’un dit n’y avoir lieu à référé quant aux demandes de validation du congé du 26 avril 2023 formé par le bailleur et à la nullité dudit congé formée par la locataire du fait de contestations sérieuses notamment sur la qualification du bail et sa nature du bail meublé ; demandes excédant les pouvoirs du juge des référés.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024 signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [B] [M] a mis en demeure Madame [G] [F] de régler dans un délai de 15 jours la somme de 8.671 euros hors frais concernant les loyers et charges impayés dénonçant les mesures prises par la commission de surendettement le 27 juin 2022 en l’absence de paiement des loyers et charges courantes du bien loué durant les mesures de suspension des créances accordées sur une durée de 24 mois.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, Monsieur [B] [M] a ensuite fait assigner Madame [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du RAINCY aux fins de la voir condamner au paiement de :

— la somme de 1.493,58 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure signifiée le 4 juin 2024,

— une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 février 2025, renvoyée au 31 mars 2025 et au 19 mai 2025 pour citation de la défenderesse à sa nouvelle adresse visée sur l’ordonnance de référé rendue sur fondement de l’article 471 du code de procédure civile, avec dernier renvoi ordonné au 22 septembre 2025 avant radiation.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2025, Monsieur [B] [M] a ensuite fait assigner Madame [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du RAINCY aux fins de :

— constater la mise en demeure par exploit d’huissier du 6 juin 2024, l’acquisition de la clause résolutoire du contrat meublé du 7 août 2020, et en conséquence dire l’occupation sans droit ni titre de Madame [G] [F] du logement loué,

— ordonner son expulsion,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un tel garde-meuble au choix du demandeur et ce en garantie des indemnités d’occupation,

— la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 1.493,58 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 septembre 2025.

Monsieur [B] [M] comparaît et réitère les termes de son assignation délivrée le 2 mai 2025, précisant solliciter une acquisition de la clause résolutoire du bail pour fonder sa demande d’expulsion et non pas la validation du congé pour vendre délivré. Il indique que la locataire est partie mais qu’elle n’a pas rendu les clés du logement. Il rappelle que si cette dernière ne règle pas son loyer courant les mesures de la commission de surendettement et les délais accordés tombent. Il explique que sa demande de condamnation d’une somme de 1.493,58 euros correspond à la dette locative due des loyers et charges pour une somme de 7.993,58 euros arrêtée au 1er août 2023, de laquelle il a déduit les sommes dont il était redevable au titre des dommages et intérêts dus à la locataire au titre de la précédente décision rendue.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, à sa dernière adresse déclarée dans le cadre de la procédure de référés après assignation au domicile loué, Madame [G] [F] n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [B] [M] produit un décompte démontrant que Madame [G] [F] reste lui devoir, hors frais, la somme de 7.993,58 euros à la date du 1er août 2023 (échéance du mois d’août 2023 incluse).

En effet, le tribunal relève que la locataire n’a pas effectué de diligences postérieurement aux mesures de suspension des créances de 24 mois au taux de 0 % octroyées par la commission de surendettement le 27 juin 2022 qui ont pris fin le 28 juin 2024, cette dernière devant saisir d’un nouveau dossier la commission afin de statuer sur le sort définitif de ses créances dans un délai maximum de trois mois à l’issue desdites mesures.

Il ressort des éléments versés aux débats que le demandeur a déduit de la dette locative les sommes dont il était redevable au titre des dommages et intérêts dus à la locataire au titre de la précédente décision rendue par ordonnance du juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du RAINCY statuant en référés en date du 12 février 2024, signifiée à étude le 4 avril 2024, l’ayant condamné à verser à titre provisionnel à la locataire les sommes de 500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel et de 6.000 euros au titre du préjudice moral subis par Madame [G] [F].

Le tribunal constate que la défenderesse n’a pas sollicité la liquidation de l’astreinte provisoire prononcée au juge de l’exécution et qu’il n’y a donc pas lieu de déduire de sommes à ce titre.

Aux termes de la combinaison des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, et elle n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, la compensation des créances respectives de Monsieur [B] [M] et de Madame [G] [F] qui sont réciproques, fongibles et certaines, doit donc être ordonnée.

Le tribunal observe que le décompte de dette locative produit ne comporte pas de déduction du dépôt de garantie, dont le demandeur n’a pas demandé la conservation au tribunal ni justifié de sa restitution à la locataire.

En conséquence, Madame [G] [F] sera condamnée au paiement de cette somme de 1.493,58 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er août 2023 (échéance du mois d’août 2023 incluse), après déduction des sommes au titre des dommages et intérêts dus par le demandeur à la locataire au titre de la précédente décision rendue ; ce avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et rejet du surplus des demandes.

Sur les demandes de constat de la mise en demeure du 4 juin 2024 et de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Le tribunal rappelle que les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (Cass. Civ. 3e, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne sont pas rappelées ni examinées au dispositif.

A titre liminaire, il l n’y a pas lieu de statuer sur la demande de constat de la mise en demeure du 4 juin 2024.

Par ailleurs, le demandeur se contente dans la seconde assignation délivrée à la défenderesse de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire du bail sans fonder de demande sur les conséquences d’une éventuelle acquisition de ladite clause résolutoire sur le bail, précisant uniquement une demande d’expulsion fondée sur une occupation sans droit ni titre du logement. Il ne sollicite pas non plus la validation du congé pour vendre délivré à la défenderesse.

Le bail comporte une clause résolutoire (article VII – Conditions particulières – A) Clause résolutoire) qui stipule que « le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, si bon semble au bailleur :

— deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus entre les parties ….

— un mois après commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance ».

Il ressort des demandes de l’assignation délivrée à la défenderesse et des pièces versées aux débats que le demandeur n’a pas justifié de la procédure pour permettre l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ni sollicité d’ailleurs la résiliation du bail, ce dernier ne démontrant pas de la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire à la défenderesse mais uniquement d’une mise en demeure de payer afin de dénoncer les mesures de la commission de surendettement délivré par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024 signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile sans impact sur le sort du bail.

Le tribunal observe qu’aucune demande de résiliation judiciaire sur le fondement des articles 1224 et suivants n’a été formulée dans l’assignation à titre subsidiaire.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [B] [M] de sa demande de constat d’acquisition de clause résolutoire du bail, ainsi que de l’ensemble de ses demandes liées telles que l’expulsion et le sort des meubles, en tant que conséquences de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail en cas de résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il y a lieu de débouter la demande de frais irrépétibles de Monsieur [B] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ce dernier ne justifiant pas de frais non inclus dans les dépens d’instance, lesquels incluent déjà les actes délivrés par les commissaires de justice.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [B] [M] ;

ORDONNE la compensation entre la créance de Monsieur [B] [M] au titre de la dette locative arrêtée au 1er août 2023, et les sommes dues au titre des dommages et intérêts octroyée à titre provisoire à Madame [G] [F] par ordonnance de référé ;

CONDAMNE Madame [G] [F] à verser à Monsieur [B] [M] la somme de 1.493,58 euros au titre des loyers et charges dûs au 1er août 2023 (échéance du mois d’août 2023 incluse), après déduction des sommes au titre des dommages et intérêts dus par le demandeur à la locataire au titre de la précédente décision rendue ; ce avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et rejet du surplus des demandes ;

REJETTE le surplus des demandes et prétentions ;

CONDAMNE Madame [G] [F] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La vice-présidente