TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

N° RG 24/02018 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3W2

Minute : 25/00030

Monsieur [N] [F]

Représentant : M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau des Hauts de Seine, vestiaire : PN 69

C/

Madame [M] [G]

Monsieur [S] [O]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [F]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître Johanna BOU HASSIRA, substituant Maître Yoni MARCIANO, avocat au barreau des Hauts de Seine

DÉFENDEURS :

Madame [M] [G]

[Adresse 6]

[Localité 10]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [O]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 juin 2023 et à effet au même jour, M. [N] [F] a donné à bail à Mme [M] [G] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros, outre 50 euros de provision pour charges.

Par acte séparé du 12 juin 2023, M. [S] [O] s’est porté caution solidaire des engagements de Mme [M] [G] à hauteur de 27 000 euros jusqu’au 11 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024, M. [N] [F] a fait signifier à Mme [M] [G] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de six semaines la somme de 3 025 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, M. [N] [F] a fait signifier à M. [S] [O] le commandement de payer adressé à Mme [M] [G].

Par exploits de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024 M. [N] [F] a fait assigner Mme [M] [G] et M. [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 6 décembre 2024 aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à Mme [G],

En conséquence,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail du 27 juin 2024,

Ordonne l’expulsion de Mme [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 6], 1er étage avec si besoin en est l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police et de la force publique,

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers qui pourront être trouvés dans les lieux loués aux frais risques et périls de Mme [G] dans tel lieu qu’elle désignera ou à défaut dans tout autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due,

Condamner solidairement Mme [G] et M. [O] à verser à M. [F] la somme de 4 565 euros, loyer de juillet 2024 inclus,

Dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et à compter de l’assignation pour le surplus,

Condamner solidairement Mme [G] et M. [O] à verser à M. [F] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers contractuel et de la provision sur charges jusqu’à don départ effectif des lieux loués,

Condamner solidairement Mme [G] et M. [O] à verser à M. [F] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement Mme [G] et M. [O] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 16 mai 2024 et de sa dénonciation à la caution le 24 mai 2024.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 30 juillet 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, M. [N] [F], qui s’est fait représenter par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [M] [G] et M. [S] [O], tous deux régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [M] [G] et de M. [S] [O] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 juin 2023, du commandement de payer délivré le 16 mai 2024 et du décompte de la créance arrêté au 2 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 8 087,45 euros. Il a en effet été déduit du décompte la somme de 350 euros correspondant aux honoraires dus par la locataire qui ne sont pas des loyers ou indemnité d’occupation dus au propriétaire.

M. [F] produit l’engagement de caution de M. [O] par lequel celui-ci " s’engage au profit du bailleur qui l’accepte, à garantir la bonne exécution de toutes les obligations du locataire pour le paiement du loyer, des charges, des réparations locatives, des frais de procédures, des indemnités d’occupation. Dans la limite de 27 000euros … jusqu’au 11 juin 2025 " au plus tard.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [M] [G] et M. [O] à payer à M. [N] [F] la somme provisionnelle de 8 087,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024, date de l’assignation, à hauteur de 4 565 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [N] [F] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui stipule : « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie et un mois après un commandement de payer infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire. »

M. [N] [F] a fait signifier à Mme [M] [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 025 euros en principal dans un délai de six semaines, le 16 mai 2024.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Cependant, au jour de la signature du contrat, ce texte prévoyait que la clause résolutoire, ne produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu’après un délai de deux mois. Ces dispositions étant d’ordre public, les parties ne pouvaient pas y déroger. Le délai de deux mois après un commandement de payer pour voir le bail automatiquement résilié doit donc être retenu comme étant le délai prévu par le bail.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

En l’espèce, le bail n’a pas été renouvelé depuis le 29 juillet 2023 et contient, comme rappelé ci-dessus, une clause résolutoire stipulant que cette clause est acquise après un commandement de payer resté infructueux après le délai de deux mois. Dès lors, c’est bien le délai de deux mois qu’il convient d’appliquer. Le commandement de payer du 16 mai 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 17 juillet 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [M] [G], devenue occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. M. [F] ne justifie en effet d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles de la locataire en garantie du paiement des loyers alors que les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublants ne visent qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire et prévoient une vente éventuelle au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [M] [G] devenue occupante sans droit ni titre depuis le 17 juillet 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser M. [N] [F] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 17 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution, déduction faite des sommes déjà versées.

En application de l’engagement de cautionnement, M. [S] [O] sera condamné soldairement avec Mme [G] à payer cette indemnité d’occupation dans la limite de 27 000 euros au total en ce compris les loyers au paiement desquels il a déjà été condamné et uniquement pour les sommes dues jusqu’au 11 juin 2025.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [G] et M. [S] [O] qui succombent, supporteront, in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprendront le cout du commandement de payer du 16 mai 2024 et de sa dénonciation à la caution du 24 mai 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [N] [F], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile que les défendeurs seront condamnés à lui payer in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [N] [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 12 juin 2023, entre M. [N] [F] et Mme [M] [G] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 17 juillet 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement Mme [M] [G] et M. [S] [O] à payer à M. [N] [F] la somme provisionnelle 8 087,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024, date de l’assignation, à hauteur de 4 565 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 6], de Mme [M] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette la demande visant à voir dire que les meubles sont remisés en garantie de toute somme qui pourrait être due,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [M] [G] à compter du 17 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision Mme [M] [G] à payer à M. [N] [F] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 17 juillet 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versés, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne M. [S] [O] à payer solidairement à M. [N] [F] avec Mme [M] [G] l’indemnité d’occupation due en raison de l’occupation sans droit ni titre de cette dernière dans la limite de 27 000 euros en ce compris les loyers au paiement desquels il a déjà été condamné et uniquement pour les sommes dues jusqu’au 11 juin 2025,

Condamne in solidum Mme [M] [G] et M. [S] [O] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront le cout du commandement de payer du 16 mai 2024 et de sa dénonciation à la caution du 24 mai 2024,

Condamne in solidum Mme [M] [G] et M. [S] [O] payer à M. [N] [F] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge