TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/01116

N° Portalis DB3S-W-B7I-YZO4

Minute : 83/2025

Madame [H] [K]

Représentant : M^e Lydie NAVENNEC-NORMAND,

avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [D] [J] [E]

Madame [B] [L]

Représentant : M^e Elie AZEROUAL, avocat

au barreau de PARIS, toque R10

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e NAVENNEC-NORMAND

Copie délivrée à :

M^e AZEROUAL

Le 27 Janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Janvier 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [H] [K], demeurant [Adresse 4]

BOIS,

Comparante en personne assistée de Maître Lydie NAVENNEC- NORMAND, avocat au Barreau du Val-de-Marne

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [J] [E], demeurant [Adresse 3]

Madame [B] [J] [E] née [L], demeurant [Adresse 3]

Représentés par Maître Sarah RABIN, Avocat au Barreau de Paris, substituant Maître Elie AZEROUAL, du même Barreau

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 6 janvier 2023, M. [D] [J] [E] et Mme [B] [J] [E] née [L] ont donné à bail à Mme [H] [K] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] ([Adresse 8]) (bâtiment 2, appartement 61), pour un loyer mensuel de 549 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 549 euros.

La locataire a ensuite fait assigner M. [D] [J] [E] et Mme [B] [J] [E] née [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 23 janvier 2024 pour obtenir la réalisation de travaux et la réparation de son préjudice.

Après deux renvois aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024. La demande des bailleurs de jonction des assignations délivrées par eux à l’encontre de la société en nom collectif Vinci Immobilier Ile-de-France, de la société anonyme Pacifica et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] a été rejetée.

A l’audience du 18 novembre 2024, Mme [H] [K] comparaît, assistée. Elle se réfère à ses conclusions et pièces déposées à l’audience. Elle sollicite le rejet des demandes présentées par la partie adverse et la condamnation des défendeurs :

— à lui payer la somme de 6 542,69 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— à lui payer la somme de 9,47 euros par jour, à compter du 16 septembre 2024 et jusqu’à la cessation des troubles, en réparation de son préjudice de jouissance ;

— à lui payer la somme de 2 400 euros en réparation de son préjudice moral ;

— à lui payer la somme de 852 euros au titre des charges locatives ;

— à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de la résistance abusive ;

— à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— et aux dépens.

Elle expose, sur le fondement des articles 6, 15 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, 2 du décret du 30 janvier 2002, 1104 et 1231-1 du code civil et 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales et sur le fondement du décret 87-712 du 26 août 1987, qu’elle a subi des fuites incessantes dans la pièce principale du logement loué et un dégât des eaux sur le plafond de la salle de bains. Elle explique que les désordres de la pièce principale n’ont jamais été résolus au cours du bail malgré les nombreuses démarches et alertes qu’elle a effectuées. Elle évalue son préjudice entre 50% et 100% du loyer suivant les périodes concernées. Elle ajoute qu’aucune régularisation des charges n’a été effectuée, qu’elle a essayé de résoudre le litige à l’amiable sans succès et que les bailleurs agissent uniquement de façon à garantir la rentabilité de leur investissement immobilier alors que le logement qu’ils louent est indécent. Elle précise avoir quitté les lieux le 17 novembre 2024.

M. [D] [J] [E] et Mme [B] [J] [E] née [L] comparaissent, représentés. Ils se réfèrent à leurs conclusions et pièces déposées à l’audience. Ils sollicitent :

— le rejet des demandes présentées par la locataire ;

— à titre subsidiaire, la réduction des demandes de la locataire à de plus justes proportions et la condamnation du syndicat des copropriétaires, de la société Vinci Immobilier Ile-de-France et de la société Pacifica à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

— et la condamnation de tout succombant à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Ils font valoir, sur le fondement des articles 66, 145, 331 et 367 du code de procédure civile, 1103 et 1792 et suivants du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, qu’ils ont été diligents, qu’ils ne sont pas en mesure de réaliser les travaux nécessaires et que les désordres persistants sont d’une ampleur très limitée. Ils soutiennent que les désordres ont débuté le 21 janvier 2023, que le dégât des eaux survenu dans la salle de bains n’a pas empêché la locataire d’utiliser celle-ci sauf pendant les travaux de remise en état qui ont duré 3 jours, que c’est sans y être contrainte que la locataire a logé chez un ami du 17 mars au 13 juin 2023, que des tâches d’humidité circonscrites et peu visibles sont apparues sur un pan de mur de la pièce principale, que l’eau ne s’infiltre que lors de fortes précipitations et que l’indemnisation pouvant être sollicitée ne saurait excéder 10% du montant du loyer. Ils soutiennent en outre que le retard pris dans l’exécution des travaux réparatoires incombe au syndicat des copropriétaires et au promoteur vendeur, que ce retard a déjà été indemnisé au titre du préjudice de jouissance et qu’ils sont confrontés à l’inaction du promoteur vendeur et du syndicat des copropriétaires. Enfin, ils soutiennent que les charges ont été régularisées. Pour un exposé exhaustif des moyens des défendeurs, il sera renvoyé à leurs conclusions déposées à l’audience, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes de réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral

L’article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Le caractère décent du logement s’apprécie au regard des critères définis par l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui prévoit notamment que le logement loué assure le clos et le couvert et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les infiltrations. L’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales protège en outre le droit au respect de la vie privée et familiale. Enfin, l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il est démontré par les SMS produits aux débats que la locataire a informé les bailleurs de l’existence de ruissellements d’eau dans la pièce principale dès le 11 janvier 2023, soit 4 jours après la conclusion du bail. Les pièces produites aux débats et notamment les photographies annexées au mail du 21 janvier 2023 démontrent que le logement loué n’est en effet pas protégé contre les eaux de ruissellement qui peuvent envahir l’appartement de façon importante, rendant notamment inutilisable un meuble placé près des fenêtres moins de deux semaines après l’emménagement. Il est par ailleurs également démontré que le plafond de la salle de bain a subi de fortes infiltrations d’eau et a été sérieusement endommagé suite à des travaux réalisés sur la terrasse de l’étage supérieur à celui du logement loué.

Dans sa déclaration à l’assurance réalisée le 3 avril 2023, Mme [K] précise que l’absence de chauffage et les nombreuses infiltrations d’eau dans la pièce principale et dans la salle de bain rendent l’appartement inhabitable, si bien qu’elle est hébergée chez son compagnon. M. [A] a attesté avoir hébergé sa compagne en raison de l’inhabitabilité de l’appartement de cette dernière. Il ressort en outre des échanges entre les bailleurs, s’exprimant par l’intermédiaire de l’agence de gestion locative, et la locataire que les bailleurs refusent d’intervenir ou d’indemniser leur locataire tant que le litige avec le constructeur n’est pas résolu.

Il ressort enfin des pièces produites que la fuite d’eau ayant affecté la salle de bains a été réparée à la fin du mois de juin 2023 et que la pièce a été remise en état au début du mois de septembre 2023 mais que les fenêtres de la pièce principale n’ont jamais fait l’objet de réparations adéquates.

De l’ensemble de ces éléments, il apparaît que, dès la conclusion du bail, le logement loué pouvait être qualifié d’indécent, celui-ci n’assurant pas le couvert. Les fuites en provenance des ouvrants de la pièce principale ont ainsi causé à Mme [H] [K] un préjudice de jouissance qui doit être évalué à 50% du montant du loyer pendant toute la durée du bail. La survenance d’une fuite supplémentaire au niveau plafond de la salle de bains a causé à la locataire un préjudice qui doit évalué à la 25% du montant du loyer pour la période du 17 mars 2023, jour de sa survenance, jusqu’au 13 juin 2023. En effet, bien que le logement puisse être qualifié d’indécent, il n’est pas suffisamment démontré qu’il était inhabitable, le seul fait d’être hébergé par un tiers ne permettant pas de rapporter suffisamment cette preuve en l’absence de toute allégation complémentaire sur les conséquences des fuites décrites.

En conséquence, le préjudice subi par Mme [H] [K] doit être évalué de la façon suivante : 549 euros x 21 mois x 50% + 549 euros x 3 mois x 25% = 6 176,25 euros.

Par ailleurs, la persistance des bailleurs à rechercher l’intervention du promoteur vendeur, qui n’a aucun lien contractuel avec la locataire, et les multiples refus opposés à ses demandes du fait de l’inaction alléguée dudit promoteur, a causé à Mme [H] [K] un préjudice moral qui doit être évalué à la somme de 500 euros.

II – Sur la demande de réparation formée au titre de la résistance abusive des défendeurs

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’exercice des droits de la défense peut constituer une faute lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

En l’espèce, M. [D] [J] [E] et Mme [B] [J] [E] née [L] ont fait valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance sans que leur comportement procédural ne puisse, en aucune manière, être qualifié d’abusif. A ce titre, l’assignation du syndicat des copropriétaires, de leur assureur ou du promoteur vendeur ne saurait constituer un abus du droit d’agir en justice, les propriétaires bailleurs pouvant rechercher la responsabilité d’un tiers.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par Mme [H] [K] à ce titre sera rejetée.

III – Sur les demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, du promoteur vendeur et de l’assureur

L’article 14 du code de procédure civile dispose que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée. L’inobservation de cette règle d’ordre public doit être relevée d’office.

En l’espèce, les assignations délivrées par les bailleurs à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble au sein duquel se situe l’appartement loué, du promoteur vendeur leur ayant vendu l’appartement loué et de l’assureur auprès duquel ils ont assuré l’appartement loué n’ont pas été jointes à la présente instance et font l’objet d’une instance séparée.

En conséquence, les demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, du promoteur vendeur et de l’assureur seront déclarées irrecevables.

IV – Sur la demande de remboursement des provisions sur charges

L’article 7 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. L’article 23 de la loi précitée prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification et que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

En l’espèce, il ressort du décompte établi par le cabinet Charles Baumann que le montant des charges à la charge du locataire, régularisé pour la période courant du 1er juin 2022 au 31 décembre 2023, soit environ 19 mois, s’élève à la somme de 1 076,27 euros, déduction faite des charges relatives aux parkings (224,96€ + 1,37€), ledit emplacement de stationnement n’étant pas loué à Mme [H] [K]. Celle-ci est par ailleurs entrée dans les lieux le 6 janvier 2023. Elle est donc redevable de la somme de 12 mois x 1 076,27 euros ÷ 19 mois = 679,75 euros. Il n’est pas contesté qu’elle a d’ores et déjà versé la somme de 71 euros pendant 12 mois, soit 852 euros, pour l’année 2023.

En conséquence, M. [D] [J] [E] et Mme [B] [J] [E] née [L] seront condamnés à payer à Mme [H] [K] la somme de 852 euros – 679,75 euros = 172,25 euros, au titre du remboursement du trop-perçu de charges locatives pour l’année 2023.

V – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [D] [J] [E] et Mme [B] [J] [E] née [L], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [H] [K], M. [D] [J] [E] et Mme [B] [J] [E] née [L] seront condamnés à lui payer une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE M. [D] [J] [E] et Mme [B] [J] [E] née [L] à payer à Mme [H] [K] la somme de 6 176,25 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [D] [J] [E] et Mme [B] [J] [E] née [L] à payer à Mme [H] [K] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE M. [D] [J] [E] et Mme [B] Dibatchou [E] née [L] à payer à Mme [H] [K] la somme de 172,25 euros au titre du remboursement du trop-perçu de charges locatives pour l’année 2023 ;

REJETTE la demande en garantie ;

CONDAMNE M. [D] [J] [E] et Mme [B] [J] [E] née [L] à verser à Mme [H] [K] une somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [D] [J] [E] et Mme [B] [J] [E] née [L] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE