TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

N° RG 25/01750 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3RRI

Minute : 25/00624

S.A. TOIT ET JOIE

Représentant : Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

C/

Monsieur [R] [P]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Octobre 2025

DEMANDEUR :

S.A. TOIT ET JOIE

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [P]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 19 Septembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 31 août 2017, Toit et Joie a donné à bail à M. [R] [P] un logement situé [Adresse 4], [Localité 9], pour un loyer hors charges de 446,50 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Toit et Joie a fait signifier à M. [R] [P], par exploit de commissaire de justice du 6 décembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 387,93 € et d’avoir à justifier de l’assurance visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, Toit et Joie a fait assigner M. [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 septembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Toit et Joie, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [R] [P] de l’intégralité de ses demandes et de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ;

ordonner l’expulsion de M. [R] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [R] [P] ;

condamner M. [R] [P] à payer :

la somme provisionnelle de 9 799,80 € à valoir sur l’arriéré des loyers ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal ;

une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation ;

ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 31 août 2017 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [R] [P] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [R] [P], comparant, sollicite un délai pour quitter les lieux jusqu’au mois de janvier 2026.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 31 août 2017 que M. [R] [P] doit payer un loyer d’un montant de 446,50 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 636,57 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [R] [P] restait devoir la somme de 10 285,21 € euros à la date du 11 septembre 2025, terme de août 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 485,41 € (frais de procédure), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 9 799,80 €, arrêtée au 11 septembre 2025, terme de août 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [R] [P] au paiement d’une somme provisionnelle de 9 799,80 €, arrêtée au 11 septembre 2025, terme de août 2025 inclus.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 31 août 2017 contient telle une clause résolutoire en son article 8 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 6 décembre 2024 pour la somme en principal de 4 387,93 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 février 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L’expulsion de M. [R] [P] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur les modalités de l’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que M. [R] [P] ne s’est acquitté d’aucun versement volontaire depuis le mois de janvier 2025, pour limiter l’accroissement de sa dette locative, et qu’il ne justifie à la barre d’aucune recherche effectivement de logement.

En conséquence, il convient de rejeter sa demande.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [R] [P] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 7 février 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 31 août 2017.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [R] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, ce jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 7 février 2025, 00 heure, au 30 septembre 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 6 décembre 2024 et de l’assignation en date du 11 juillet 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2017 entre Toit et Joie et M. [R] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 9] sont réunies à la date du 7 février 2025 ;

CONDAMNE M. [R] [P] à verser à Toit et Joie la somme provisionnelle de 9 799,80 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 11 septembre 2025, terme de août 2025 inclus ;

DEBOUTE M. [R] [P] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [R] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [R] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [R] [P] à payer à Toit et Joie l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er octobre 2025, terme de septembre 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE M. [R] [P] à payer à Toit et Joie une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE M. [R] [P] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 16 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION