TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/03560 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y33L

N° de MINUTE : 25/106

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société ADMINISTRATION GESTION ET TRANSACTION IMMOBILIERS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : C314

C/

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [B]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représenté

Madame [N] [B]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représentée

Madame [M] [B]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [B], son épouse Mme [N] [X] et Mme [M] [B] sont propriétaires indivis du lot n°235 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5].

Par jugement rendu le 24 mars 2022, le Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS a :

— condamné solidairement M. [Z] [B], Mme [N] [B] et Mme [M] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] les sommes de :

* 5 496,99 euros selon décompte compris entre le 1er juillet 2019 et le 25 août 2021 (appel de fonds du 3ème trimestre 2021 inclus et dernière somme au crédit 500 euros le 10 mai 2021) avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2011 sur la somme de 4 312,95 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

* 90 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 septembre 2021 ;

— rejeté la demande du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] en paiement de dommages et intérêts ;

— condamné in solidum M. [Z] [B], Mme [N] [B] et Mme [M] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] (93) a assigné M. [Z] [B], Mme [N] [B] née [X] et Mme [M] [B] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit de :

— condamner solidairement M. [Z] [B], Mme [N] [B] et Mme [M] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] (93) :

* la somme de 10 686,28 euros correspondant au montant des charges dues pour la période du 1er octobre 2021 au 12 janvier 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* la somme de 155,48 euros au titre des frais de contentieux avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner in solidum M. [Z] [B], Mme [N] [B] et Mme [M] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] (93) la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum M. [Z] [B], Mme [N] [B] et Mme [M] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] (93) la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Il est renvoyé à l’assignation susvisée qui vaut conclusions pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 26 avril 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 14 novembre 2024.

A l’audience du 14 novembre 2024, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, M. [Z] [B] ayant été assigné par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024 remis à tiers présent et n’ayant pas constitué avocat, Mme [N] [B] née [X] ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024 remis à personne et Mme [M] [B] ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024 remis à tiers présent et n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, conformément à l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] verse à l’appui de sa demande :

— un tableau d’analyse des sommes dues par les consorts [B] arrêté au 12 janvier 2024 ;

— un extrait du grand livre pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 28 février 2023 ainsi qu’un décompte daté du 14 février 2024 pour la période du 1er janvier 2023 au 12 janvier 2024 ;

— l’avis de mutation daté du 27 juin 2017 relatif à la vente par acte authentique du 26 juin 2017 entre M. [P] [F] et M. [Z] [B], Mme [N] [X] et Mme [M] [B] du lot 235 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] ;

— le contrat de syndic ;

— le jugement rendu le 24 mars 2022 par le Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS et ainsi que

les factures des frais d’huissier de justice relatifs à ce jugement et son exécution ;

— les appels de fonds et décomptes de charges pour des périodes comprises entre le 1er octobre 2021 et le 31 mars 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales datés des 17 décembre 2020, 15 décembre 2021, 06 février 2023 d’approbation respectivement des comptes des exercices du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et de l’exercice 2021/2022 ainsi qu’une attestation de l’absence de recours à l’encontre de ces assemblées générales ;

— un document intitulé dans le bordereau de pièces de l’assignation introductive d’instance « clause de solidarité au règlement de copropriété », dépourvu de titre et composé de 4 pages numérotées 1, 2, 46 et 47 (pièce n°29 du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5]).

La pièce numérotée 4 constituée par la matrice cadastrale et la pièce numérotée 18 intitulée « 50% ajustement appels précédents et 50% ajustement cotisations fonds travaux précédentes » visées dans le bordereau de pièces de l’assignation introductive d’instance n’ont pas été communiquées au Tribunal par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] dans son dossier de plaidoirie.

Il résulte des pièces versées aux débats par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] et remises au Tribunal dans son dossier de plaidoirie que ce syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la stipulation dans le règlement de copropriété d’une clause de solidarité entre les copropriétaires indivis, la pièce n°29 communiquée par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] et intitulée « clause de solidarité au règlement de copropriété », n’étant pas de nature à rapporter cette preuve s’agissant d’un document dépourvu de titre et composé de 4 pages numérotées 1, 2, 46 et 47.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] ne justifie pas du fait que l’indivision composée par M. [Z] [B], Mme [N] [B] et Mme [M] [B] a désigné M. [Z] [B] comme représentant alors qu’il apparaît sur tous les appels de fonds et les décomptes de charge dont la désignation du destinataire est « INDIVISION [B] C/O M. [B] [Z] ».

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] ne rapporte pas la preuve d’avoir adressé les appels de fonds au représentant de l’indivision.

En outre, le tableau d’analyse des sommes dues par les consorts [B] et les extraits du grand livre versés aux débats ne sont pas de nature à établir la réalité et le montant de la dette des défendeurs à l’égard du Syndicat des copropriétaires, ces pièces comprenant à la fois des charges de copropriété mais aussi des frais et dépens relatifs au jugement rendu le 24 mars 2022 par le Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS et à son exécution ainsi qu’un report initial de sommes antérieures à ce jugement pour un montant total de 5 586,99 euros.

Au surplus, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir qu’il a sollicité des défendeurs le règlement de l’arriéré de charges de copropriété qu’il allègue, aucune demande de paiement ni mise en demeure n’étant produite.

En conséquence, il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] ne justifie pas du bien-fondé de sa demande au titre de l’arriéré de charges de copropriété et en sera débouté.

Sur la demande au titre des frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] ayant été débouté de sa demande principale en paiement de l’arriéré de charges de copropriété, sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement est devenue sans objet.

Au surplus, il résulte des pièces versées aux débats que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] ne rapporte pas la preuve de frais nécessaires au recouvrement de l’arriéré de charges de copropriété qu’il allègue, le tableau d’analyse des sommes dues par les consorts [B] et les extraits du grand livre concernant des frais relatifs au jugement au jugement rendu le 24 mars 2022 par le Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS et à son exécution.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] ne rapporte pas la preuve de son préjudice en lien avec la mauvaise foi des défendeurs, distinct de l’absence ou du retard de paiement des charges de copropriété qu’il allègue, d’autant qu’il résulte des pièces versées aux débats que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] ne rapporte pas la preuve d’une dette des défendeurs à son égard au titre des charges de copropriété ayant été débouté de sa demande de ce chef.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5], partie perdante tenue aux dépens, sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 octobre 2023 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°67-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sis [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande fondée sur de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 16 janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

S. HAFFOU G.HIRIART