TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/00938 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2SV5

Minute : 25/01026

S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3 F

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Monsieur [N] [S] [E]

Représentant : M^e Mahamoudou SIDIBE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 254

Madame [T] [S] AFRIYIE

Représentant : M^e Jeanne-Céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Jeanne-Céline MBENOUN

M^e Mahamoudou SIDIBE

Le

JUGEMENT DU 14 Octobre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 14 Octobre 2025;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3 F

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [S] [E]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par M^e Mahamoudou SIDIBE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 254

Madame [T] [S] [E]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Jeanne-Céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [N] [S] [E] et Madame [T] [S] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6]. Par acte sous signature privée en date du 22 octobre 2008, la SA AEDIFICAT, devenue SA IMMOBILIERE 3F, a donné à bail aux mêmes locataires un emplacement de stationnement situé [Adresse 5], emplacement n°140 à [Localité 8].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 8 décembre 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 2.361,67 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 21 janvier 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [N] [S] [E] et Madame [T] [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, sous astreinte de 8 euros par jour de retard, ainsi que leur condamnation à verser une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges majorés de 50%,Condamner solidairement Monsieur [N] [S] [E] et Madame [T] [S] AFRIYIE à lui verser la somme de 3.191,10 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner in solidum les défendeurs à lui verser la somme de 330 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi au 4 septembre 2025.

A cette date, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la dette à la baisse à hauteur de 1.543 euros au 28 août 2025, terme de juillet 2025 inclus. Elle indique accepter l’octroi de délais de paiement suspensifs de la résiliation.

Monsieur [N] [S] [E], représenté par son conseil, soutient oralement ses écritures. Il sollicite de voir :

Juger que la dette locative avant le 24 janvier 2024 est divisée à part égale entre Monsieur et Madame [S],Juger que Madame [S] doit rembourser intégralement la dette locative arrêtée après le 24 janvier 2024,Débouter la société 3F du surplus de ses demandes.

Au soutien de sa demande de distinction des condamnations, Monsieur [N] [S] [E] fait valoir que par ordonnance de mesures provisoires en date du 19 novembre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny a attribué à Madame [T] [X] la jouissance du domicile conjugal à compter du 24 janvier 2024, à charge pour elle de régler le loyer et les charges liées à son occupation.

Madame [T] [S] [E], représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures.

Elle sollicite de voir :

A titre principal, débouter la demanderesse de sa demande de résiliation et d’expulsion,Subsidiairement, accorder les plus larges délais pour organiser son départ, débouter la demanderesse de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation,En tout état de cause, rappeler que la dette locative arrêtée est due par les deux défendeurs,Condamner Monsieur [N] [S] [E] à verser au bailleur la somme de 1.175,93 euros au titre de sa part de la dette locative arrêtée le 12 janvier 2024 et qui viendra en déduction de la somme réclamée par le bailleur,

Accorder à la défenderesse les plus larges délais de paiement, à hauteur de 20 euros par mois en sus du loyer courant,Débouter la demanderesse de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Ecarter l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande de débouté, Madame [T] [S] [E] fait valoir au visa de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qu’une régularisation de charges d’un montant de 1.064,96 euros a été diligentée par le bailleur au mois d’octobre 2024. Elle ajoute que le bailleur allègue qu’il s’agit d’un rattrapage de relevés qui n’auraient pas été communiqués auparavant, sans plus de justification.

Elle indique avoir perdu son emploi puis être devenue retraitée, ce qui a diminué ses ressources.

Elle fait valoir qu’elle est de bonne foi, de sorte que la demande en résolution du contrat de bail ne saurait prospérer.

Au soutien de ses demandes subsidiaires, elle fait valoir qu’elle perçoit des revenus de l’ordre de 665,48 euros par mois, et qu’elle est de santé fragile, de sorte qu’un relogement sera compliqué à mettre en œuvre.

Au soutien de la répartition de la dette locative, elle fait valoir que la dette locative due jusqu’au 12 janvier 2024 est d’un montant de 2.351,86 euros, de sorte que la moitié de cette dette est due par le défendeur, et l’autre moitié par la défenderesse.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CAF le 11 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025.

En conséquence, l’action introduite par la SA IMMOBILIERE 3F est recevable.

Sur la solidarité

Il n’est pas contesté que la procédure de divorce entre les défendeurs est encore en cours, et que seules des mesures provisoires ont été ordonnées dans l’attente du prononcé du divorce.

A ce titre, et au titre des articles 220 et 262 du code civil, les montants dus au titre du contrat de bail constituent à la date de la présente décision une dette ménagère et l’ordonnance de mise en état n’est pas opposable au bailleur, qui est fondé à réclamer la condamnation solidaire des défendeurs, à charge pour eux, à l’issue de la procédure de divorce, de solder leurs comptes.

Sur la demande de résiliation

Il ressort des articles 1217 et suivants que la résolution peut être demandé en justice, en cas d’inexécution suffisamment grave par une partie de ses obligations.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le loyer courant n’a pas été réglé aux conditions fixées par le contrat de bail verbal, en infraction aux dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

Cette inexécution est suffisamment grave en ce qu’elle concerne l’obligation principale du preneur, et a conduit à la constitution d’une dette locative, et ce, malgré la bonne foi des preneurs dont le tribunal ne doute pas.

La résolution des contrats de location sera prononcée à compter de la présente décision, le sort du contrat de location d’un emplacement de stationnement devant suivre le sort du bail principal, le premier étant accessoire au second.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur établit la dette à hauteur de 1.543 euros au 28 août 2025, terme de juillet 2025 inclus. Toutefois, ce décompte comprend de nombreuses régularisations de charges, à hauteur au total de 1.064,96 euros d’après les avis d’échéance envoyés à la locataire, non contestés par le demandeur à l’audience. Le décompte comprend également des régularisations en faveur des locataires, qui doivent s’interpréter comme des remises consentie par le bailleur, en l’absence d’observation particulières de ce dernier à ce propos.

Ces régularisations ne sont justifiées par aucune pièce permettant au bailleur d’établir le montant de sa créance ni son fondement, alors que la charge de cette preuve lui incombe conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil.

La somme de 1.064,96 euros sera déduite de la dette locative faute de preuve de la créance alléguée.

Il ressort ainsi du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits, à 478,04 euros au 28 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse.

Les locataires seront solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur, portant intérêts à compter du 21 janvier 2025, date de l’assignation.

Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la résiliation est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs ont indiqué spontanément à l’audience leur volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

Le bailleur a en outre exprimé à l’audience son accord pour des délais suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire, renonçant du même fait à se prévaloir de l’absence éventuelle de reprise du versement intégral du loyer courant.

Ils seront autorisés à se libérer de leur dette locative suivant 23 mensualités de 20 euros, et une 24e mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la résiliation et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux. La demande de majoration de cette indemnité d’occupation sera en effet rejetée au visa de l’article 1240 du code civil et du principe d’indemnisation intégrale du préjudice subi, ce préjudice ne pouvant être supérieur aux montants que le bailleur aurait tiré de la location si elle s’était poursuivie dans les mêmes conditions.

La demande d’astreinte sera rejetée au visa de l’article L131-1 du code des procédures civiles comme étant sans objet à ce stade, et inutile au stade de l’exécution en cas de reprise des effets de la résiliation, la possibilité d’être assisté de la force publique étant suffisamment dissuasive pour assurer l’exécution de la présente décision.

Sur les autres demandes

Monsieur [N] [S] [E] et Madame [T] [S] [E], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SA IMMOBILIERE 3F a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [N] [S] [E] et Madame [T] [S] [E] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation à compter de la présente décision du contrat de bail verbal conclu entre la SA IMMOBILIERE 3F et Monsieur [N] [S] [E] et Madame [T] [S] [E] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], et du contrat de location d’emplacement de stationnement situé [Adresse 5], emplacement n°140 à [Localité 8],

REJETTE les demandes de voir écarter la solidarité entre les débiteurs,

PRECISE qu’en cas de prononcé du divorce et liquidation du régime matrimonial, il appartiendra aux ex-époux de solder leurs comptes à cet égard,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [S] [E] et Madame [T] [S] [E] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 478,04 euros au titre de leur dette locative au 28 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse,

AUTORISE Monsieur [N] [S] [E] et Madame [T] [S] [E] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 20 euros, et une 24e mensualité soldant la dette en principal et intérêts,

PRECISE que ces mensualités seront dues à la date prévue contractuellement pour le versement du loyer courant, en sus du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la résiliation pendant l’exécution des délais accordés,

DECIDE en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

La résiliation retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,Monsieur [N] [S] [E] et Madame [T] [S] [E] devront quitter les lieux situés [Adresse 6] en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment), et libérer l’emplacement de stationnement susvisé dans les mêmes conditions,Monsieur [N] [S] [E] et Madame [T] [S] [E] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle payable au plus tard le dernier jour de chaque mois et égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,Qu’à défaut pour Monsieur [N] [S] [E] et Madame [T] [S] [E] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par le bailleur, il sera procédé à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissées dans les lieux aux frais des expulsés dans un garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [S] [E] et Madame [T] [S] [E] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [S] [E] et Madame [T] [S] [E] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection