TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

Immeuble [10]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 25/01329 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3JDR

Minute : 25/00515

Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97

C/

Monsieur [Y] [E] [D]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Août 2025

DEMANDEUR :

Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [E] [D]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Août 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 septembre 2021, la société ICF LA SABLIERE a donné à bail à M. [Y] [E] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial de 302,88 euros outre 82,11 euros de provisions pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, la société ICF LA SABLIERE, par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024 a fait signifier à M. [Y] [E] [D] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 6 615,51 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés avait été notifiée à la caisse d’allocations familiales par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 15 janvier 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, la société ICF LA SABLIERE a fait assigner M. [Y] [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 20 juin 2025, au visa des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement signifié le 27 novembre 2024 pour défaut de paiement,

Constater la résiliation du bail portant sur le local situé [Adresse 5] et ce dès l’expiration du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement susvisé par acte extrajudiciaire, en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [Y] [E] [D] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef au titre de l’article 24 de la loi n°89-0462 du 6 juillet 1989, et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, aux frais risques et péril de M. [Y] [E] [D],

Condamner M. [Y] [E] [D] à payer par provision au demandeur, le montant des loyers et charges impayés, à savoir 5 989,44 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus selon décompte en date du 27 janvier 2025, par application de l’article 7 de la loi n°89-0462 du 6 juillet 1989,

Fixer et condamner M. [Y] [E] [D] au paiement par provision au profit du demandeur à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer augmenté des charges comme si le bail s’était poursuivi et jusqu’à son départ effectif et/ou celui de tout occupant de son chef, augmenté des intérêts au taux légal,

Condamner M. [Y] [E] [D] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Condamner M. [Y] [E] [D] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandant visant la clause résolutoire signifié préalablement et de la présente assignation.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 16 avril 2025.

A l’audience du 20 juin 2025, la société ICF LA SABLIERE représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, a actualisé la dette locative à la somme de 7 221,74 euros et a précisé que le dernier paiement du loyer étant intervenu en mars 2025.

M. [Y] [E] [D] a comparu en personne. Il a expliqué qu’il avait rencontré des difficultés financières suite à la perte de son emploi, mais que désormais il avait retrouvé un emploi. Il a ajouté qu’il avait repris le paiement du loyer mais que la caisse d’allocations familiales avait arrêté le versement de l’allocation logement. Il a précisé que ses revenus mensuels étaient de 600 euros par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il résulte du rapport que M. [Y] [E] [D] est intérimaire, que la dette s’est constituée car suite au décès de son père il a aidé financièrement sa mère et qu’il a repris le paiement du loyer depuis janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. »

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée la caisse d’allocations familiales par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 15 janvier 2024. La situation d’impayés a persisté après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société ICF LA SABLIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 9 de ses conditions générales une clause qui prévoit qu'« en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, le présent contrat est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

La société ICF LA SABLIERE a fait signifier, le 27 novembre 2024 à M. [Y] [E] [D] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 6 615,51 euros.

Le commandement de payer du 27 novembre 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 28 janvier 2025.

M. [Y] [E] [D] n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience puisqu’il résulte du décompte produit qu’il n’a pas payé les trois dernières échéances et que les 4 versements de janvier à mars ne correspondaient pas à la totalité du loyer. Par ailleurs, eu égard à ses revenus mensuels, il n’est pas en situation de régler la dette. Il ne remplit donc pas les conditions d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [Y] [E] [D], devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il n’y ait lieu de dire que les meubles seront remisés en garantie des sommes dues. En effet, la société ICF LA SABLIERE ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie de toutes les sommes dues alors que les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublants ne visent qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoient une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [Y] [E] [D] est occupant sans droit ni titre depuis le 28 janvier 2025. Il doit donc indemniser la société ICF LA SABLIERE du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 28 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés le procès-verbal de d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, la société ICF LA SABLIERE produit le bail signé le 2 septembre 2021, le commandement de payer délivré le 27 novembre 2024 et un décompte de la créance actualisé au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse mentionnant un arriéré locatif de 7 321,74 euros. L’obligation au paiement du locataire est donc démontrée. M. [Y] [E] [D] ne conteste pas le montant de la dette. Cependant, le décompte détaillé mentionne la somme de 7,62 mis à la charge du locataire sept fois au titre de « frais pour enquête sociale ». Or, la société ICF LA SABLIERE ne démontre pas que ces frais sont dus par M. [Y] [E] [D], il convient donc de les déduire de la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [Y] [E] [D] à payer la société ICF LA SABLIERE la somme provisionnelle de 7 268,40 euros (7 321,74- 53,34), au titre des sommes dues au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] [E] [D], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024 et de l’assignation du 7 avril 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ICF LA SABLIERE, la totalité des frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société ICF LA SABLIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 2 septembre 2021 entre la société ICF LA SABLIERE et M. [Y] [E] [D], concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 28 janvier 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 5] et de M. [Y] [E] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il n’y ait lieu de dire que les meubles sont conservés en garantie de toutes les sommes dues,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [Y] [E] [D] à compter du 28 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi,

Condamne par provision M. [Y] [E] [D] à payer à la société ICF LA SABLIERE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne M. [Y] [E] [D] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme provisionnelle 7 268,40 euros, au titre des sommes dues au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Condamne M. [Y] [E] [D] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024 celui de l’assignation du 7 avril 2025,

Condamne M. [Y] [E] [D] à payer à la société ICF LA SABLIERE une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 19 août 2025.

Le Greffier Le Juge