TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06845 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXAY

Minute : 25/00114

ok

S.A. IMMOBILIERE 3 F

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

C/

Madame [U] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI

Copie délivrée à :

Mme [U] [Y]

M. Le Sous-Préfet

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Décembre 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE 3 F, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [U] [Y], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [B] et Mme [O] [F] ont occupé un logement sis [Adresse 5].

Suite au décès de Mme [O] [F] le 20 octobre 2002 et de M. [K] [B], son petit-fils, M. [U] [Y] a sollicité un transfert du bail à son profit par courrier en date du 20 mai 2019.

Le 9 mars 2021, la demande a été rejetée par le bailleur social, au motif que le dossier était incomplet.

Une sommation de quitter les lieux et une sommation de payer ont été délivrées au défendeur le 16 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude, la SA d’HLM IMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, demande à la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS de :

— Constater que le contrat de bail liant IMMOBILIERE 3F et feue M. [K] [B] est résilié du fait du décès de ce dernier ;

— Constater que M. [U] [Y] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 5] à [Localité 6], dont seule feu M. [K] [B] était locataire en titre ;

— Ordonner la libération du logement sis [Adresse 5] à [Localité 6], dont seule feu M. [K] [B] était locataire en titre ;

— Voir autoriser la requérante à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans la forme ordinaire et même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, du logement sis [Adresse 5] à [Localité 6], dont seule feu M. [K] [B] était locataire en titre ;

— Autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et péril du cité ;

— Voir condamner M. [U] [Y] au versement, à l’endroit de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une somme actualisée de 8. 585, 35 euros au titre des indemnités d’occupation dues, selon décompte arrêté au 25 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus ;

— Voir condamner M. [U] [Y] au versement, à l’endroit de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer plus charges tels qu’ils auraient été appelés si le bail s’était poursuivi, à compter du mois de janvier 2024 et ce jusqu’à la libération définitive des lieux ;

— Voir condamner M. [U] [Y] au paiement de la somme de 1. 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Vu l’article 696 du code de procédure civile, condamner M. [U] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure.

A l’audience du 5 décembre 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, dépose son dossier de plaidoirie.

M. [U] [Y], assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel (article 473 code de procédure civile).

I. SUR L’EXISTENCE D’UN BAIL VERBAL

La demanderesse soutient dans son assignation qu’il existe un bail verbal entre qu’il existe un bail verbal entre elle et Mme [O] [F] et M. [K] [B], des avis d’échéance étant adressés à M. [K] [B].

Il ressort des éléments du dossier que la réalité du bail verbal est établie par le courrier de notification du refus de la commission d’attribution des logements en date du 9 mars 2021 adressé à M. [U] [Y] et qui mentionne le bail de M. [K] [B], et la production des relevés de compte locatif, ainsi que des avis d’échéance adressés à M. [K] [B].

Par conséquent, il convient de constater l’existence d’un bail entre, d’une part, la SA 1001 VIES HABITAT et, d’autre part, M. [K] [B] concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], et pour lequel il sera fait application des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

II. SUR LA RESILIATION DU BAIL

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ».

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévus à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

En cas de décès du locataire, l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, prévoit que le contrat de location est transféré au profit des descendants, ascendants, concubin notaire ou personnes à charge du locataire qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Ce transfert est automatique dès l’instant où les personnes concernées remplissent les conditions.

En l’espèce, M. [U] [Y] a demandé à bénéficier d’un transfert du bail de son grand-père décédé par courrier en date du 20 mai 2019.

Le bailleur lui a répondu que les pièces justificatives étaient incomplètes, par courrier du 9 mars 2021.

Le défendeur, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester cela.

M. [U] [Y] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [U] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [U] [Y].

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [U] [Y] pour organiser son départ et assurer son relogement.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION EN PAIEMENT

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis a minima le 20 mai 2019 (pas de date précise de décès du locataire M. [K] [B]). Le défendeur est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Le bailleur produit un décompte selon lequel M. [U] [Y] reste devoir la somme de 8. 585, 35 euros, au 25 novembre 2024.

Cette somme constitue non pas des loyers mais des indemnités d’occupation.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

M. [U] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux, la sommation de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, M. [U] [Y] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F et M. [K] [B], concernant le bien sis [Adresse 5] ;

CONSTATE que M. [U] [Y] est occupant sans droit ni titre à compter du 20 mai 2019 ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [U] [Y] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE M. [U] [Y] à verser à SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 8. 585, 35 € (décompte arrêté au 25 novembre 2024, incluant octobre 2024), correspondant aux indemnités d’occupation impayées ;

CONDAMNE M. [U] [Y] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande d’expulsion immédiate formulée à l’encontre de M. [U] [Y] ;

CONDAMNE M. [U] [Y] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière La juge des contentieux de la protection