TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 25/11165 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4ARV

Minute : 25/01262

S.A D’HLM ESPACIL HABITAT

Représentant : Maître Stéphanie LAMORA de l’AARPI BDSL AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 46

C/

Monsieur [Y] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Stéphanie LAMORA de l’AARPI BDSL AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [Y] [H]

Le

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 18 Décembre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM ESPACIL HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Stéphanie LAMORA de l’AARPI BDSL AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 46

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 9]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 20 juillet 2024 (année 2025 indiquée par erreur sur l’acte) à effet du 20 juillet 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a donné en location un logement à Monsieur [Y] [H] situé dans une résidence universitaire du [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 270,01 euros, hors prestations obligatoires.

Des loyers étant demeurées impayées, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 493,35 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 22 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [Y] [H] à lui payer au titre des loyers impayés la somme de2 900,38 euros arrêtée au 30 juin 2025 et intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer comme si le contrat s’était poursuivi,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce inclus le coût de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 22 avril 2025.

A l’audience du 6 novembre 2025, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4 030,91 euros, selon décompte en date du 29 octobre 2025.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [Y] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 8 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation dispose que La résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale

dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 831-1 lorsqu’elles bénéficient d’une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l’Etat dans le département. Les modalités d’octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret.. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.

Le contrat de location a une durée maximale d’un an. Il peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.

Il résulte des dispositions de l’article 40 VIII de la loi du 6 juillet 1989 que les dispositions de l’article 24 de cette même loi sont applicables aux résidences universitaires.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 juillet 2024 (année 2025 indiquée par erreur sur l’acte) contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 avril 2025, pour la somme en principal de 1 493,35 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 juin 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, l’absence par Monsieur [Y] [H] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [Y] [H] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [Y] [H] étant sans droit ni titre depuis le 4 juin 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [H] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [H] reste lui devoir la somme de 4 030,91 euros (en ce exclus les frais de poursuite) à la date du 29 octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [Y] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4 030,91 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 900,38 euros à compter de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [Y] [H] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation. En revanche il ne sera pas fait droit à la demande au titre des actes nécessaires dans la mesure où le caractère nécessaire desdits actes n’est pas justifié à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM ESPACIL HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 20 juillet 2024 (année 2025 indiquée par erreur sur l’acte) à effet du 20 juillet 2024 entre la SA d’HLM ESPACIL HABITAT et Monsieur [Y] [H] concernant la chambre située au [Adresse 5] sont réunies à la date du 3 juin 2025 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [Y] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [Y] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Déboute la SA d’HLM ESPACIL HABITAT de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution  ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [Y] [H] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT la somme de 4 030,91 euros (décompte arrêté au 29 octobre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2025 sur la somme de 2 900,38 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne Monsieur [Y] [H] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (actuellement 428,79 euros), à compter du 30 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne Monsieur [Y] [H] à verser à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Y] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection