TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 23/01808 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YJTJ

Minute : 25/00280

Monsieur [C] [T]

Représentant : M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE, vestiaire :

C/

Monsieur [O] [V] [J]

Madame [H] [R] [V] [E]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Mars 2025, après prorogation du 13 février 2025 ;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffieère placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [V] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [R] [V] [E], demeurant [Adresse 3]

Comparante à l’audience du 29 avril 2024 et à l’audience du 09 septembre 2024,

Non comparante, ni représentée à l’audience du 02 Octobre 2024,

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 08 janvier 2020, à effet au 14 janvier 2020, Monsieur [C] [T], a donné à bail à Monsieur [O] [V] [J] et Madame [H] [R] [V] [E] un appartement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 700 euros et 150 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 février 2023, Monsieur [C] [T] a fait signifier à Monsieur [O] [V] [J] et Madame [H] [R] [V] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1461,25 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 06 février 2023, Monsieur [C] [T] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, Monsieur [C] [T] a fait assigner Monsieur [O] [V] [J] et Madame [H] [R] [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation régularisé le 08 janvier 2020 pour inexécution des locataires de leur obligation de paiement du loyer et des charges locatives, débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs prétentions,déclarer Monsieur [O] [V] [J] et Madame [H] [R] [V] [E] sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 7], En conséquence,

ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [V] [J] et Madame [H] [R] [V] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier, condamner solidairement Monsieur [O] [V] [J] et Madame [H] [R] [V] [E] au paiement des sommes suivantes :

2043,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 07/09/2023, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 03/02/2023, date du commandement de payer sur la somme de 1461,25 euros et à compter de l’assignation sur la somme de 2043,77 euros, jusqu’à parfait paiement,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir,dire et juger qu’il sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice, condamner solidairement Monsieur [O] [V] [J] et Madame [H] [R] [V] [E] au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion,

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 24 octobre 2023.

L’affaire a été appelée le 29 avril 2024, lors de laquelle Madame [H] [R] [V] [E] a comparu et sollicité un renvoi aux fins d’obtenir l’assistance d’un avocat.

Appelée à l’audience du 09 septembre 2024, à laquelle les parties étaient présentes ou représentées à l’exception de Monsieur [O] [V] [J] qui n’a pas comparu, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 02 décembre 2024 pour permettre au bailleur de transmettre les pièces relatives à la régularisation des charges.

A l’audience, Monsieur [C] [T] , représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2029,40 euros arrêtée au 29 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [C] [T] fait valoir que les locataires n’ont pas réglé les régularisations de charges et n’ont pas modifié le montant mensuel de leurs paiements après révision annuelle du loyer. Il ajoute qu’un commandement de payer leur a donc été signfié le 03 février 2023 dont les causes ont été réglées. Il précise néanmoins que la dette locative a continué à augmenter au fil des mois puisque les locataires ont refusé de régler les révisions du loyers et régularisations de charges malgré mises en demeure. Il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [H] [R] [V] [E] n’a pas comparu lors de l’audience du 02 décembre 2024 mais était présente lors des deux précédentes audiences au cours desquelles elle a formé des demandes reconventionnelles. Elle conteste la dette en ce qu’elle inclut des révisions de loyers et des régularisations de charges non justifiées. Elle demande le bénéfice de délais de paiement.

Elle explique qu’elle règle régulièrement le loyer mais conteste le montant des charges. Elle soutient que le ménage n’est pas fait dans les parties communes et que les régularisations de charges dont celle de 1298,34 euros au titre de l’année 2021 ne sont pas justifiées.

Monsieur [O] [V] [J] régulièrement cité à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté. Le jugement susceptible d’appel sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025, prorogé au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [C] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination de prévention des expulsions locatives le 06 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [C] [T] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Sur la révision du loyer :

Selon l’article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

Il est stipulé dans le contrat de bail que « Le montant du loyer sera révisé chaque année, le 1er janvier, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE. L’indice de référence est l’indice du 3ème trimestre 2019 dont la valeur s’établit à 129,99 euros ».

Ni la loi, ni le bail en cause ne conditionnent la révision du loyer à une notification préalable au locataire.

Par courrier en date du 08 novembre 2022, le bailleur a rappelé aux locataires les modalités de révision du loyer.

Monsieur [C] [T] est donc bien fondé à réclamer à Monsieur [O] [V] [J] et Madame [H] [R] [V] [E] le montant des loyers révisés non réglés par les locataires.

Sur la régularisation des charges :

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose à cet égard :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. »

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Il résulte de ces dispositions que les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur en communique au locataire les pièces justificatives et le mode de répartition. Ainsi, une pièce est considérée comme justificative si elle atteste de la réalité des dépenses engagées et permet au locataire, associée au décompte par nature des charges, de vérifier la réalité des charges qu’il a payées.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge mais l’action en paiement de charge du bailleur est soumise au délai de prescription de trois ans, prévu à l’article 7-1 de la loi de 1989.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une provision sur charges d’un montant de 150 euros et indique que cette provision pourra être réajustée à l’occasion de la régularisation annuelle, en fonction des dépenses réelles.

Monsieur [C] [T] réclame la somme de 1298,34 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2021 et la somme de 460,12 euros au titre de la régularisation des charges 2022.

Il produit une correspondance en date du 08 novembre 2022 relative à la régularisation des charges pour l’année 2021, ainsi qu’un décompte par nature des charges (charges communes, chauffage, eau chaude, eau froide avec index) avec la ventilation qui mentionne quelles sont les charges locatives, avec la quote part (clé de répartition) pour les exercices du 01 janvier au 31 décembre 2021 et du 1er janvier au 31 janvier 2022.

Le montant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2021 (133 euros) et 2022 (149 euros) sont également justifiées.

Monsieur [C] [T] est donc bien fondé en sa demande en paiement des régularisations de charges 2021 (1298,34 euros) et 2022 (460 euros).

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [O] [V] [J] et Madame [H] [R] [V] [E] à payer à Monsieur [C] [T] la somme de 2029,40 euros, au titre des sommes dues au 29 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 2029,40 euros selon décompte au 29 novembre 2024 alors que l’échéance mensuelle du loyer est de 859,05 euros, ce qui représente un peu plus de deux mensualités.

Par ailleurs, il ressort du décompte que les locataires sont réguliers dans le paiement du loyer et que la dette est constituée uniquement des sommes contestées dans le cadre de la présente instance (révision du loyer et régularisations des charges 2021 et 2022).

Ainsi, au regard du montant de la dette, de la régularité des paiements des loyers, le manquement à l’obligation de paiement de la révision du loyer et des régularisations des charges n’apparait pas suffisamment grave pour justifier la sanction que constitue la résiliation du contrat et par voie de conséquence l’expulsion des locataires.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies et le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu’est la résiliation du contrat.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail, la demande d’expulsion et dire n’y avoir lieu de fixer une indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, en l’absence d’opposition du bailleur il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités définies au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [V] [J] et Madame [H] [R] [V] [E] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [O] [V] [J] et Madame [H] [R] [V] [E] in solidum à payer à Monsieur [C] [T] , la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [C] [T] aux fins de résiliation judiciaire du bail,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 08 janvier 2020 entre Monsieur [C] [T] d’une part, et Monsieur [O] [V] [J] et Madame [H] [R] [V] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3],

REJETTE la demande d’expulsion,

REJETTE la demande au titre de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [V] [J] et Madame [H] [R] [V] [E] à payer à Monsieur [C] [T] la somme de 2029,40 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 29 novembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [O] [V] [J] et Madame [H] [R] [V] [E] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [O] [V] [J] et Madame [H] [R] [V] [E] à s’acquitter de la dette en vingt-quatre mensualités, en procédant à vingt-trois versements de 80 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [V] [J] et Madame [H] [R] [V] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 03 février 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives,

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [V] [J] et Madame [H] [R] [V] [E] à payer à Monsieur [C] [T] , la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE