JUGEMENT DU : 23 OCTOBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00775 – N° Portalis DBX7-W-B7I-DI7B

AFFAIRE : [A] [M] née [Z] C/ [I] [R], [N] [U]

50Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Minute n°

copie exécutoire délivrée

le

à M^e JANOUEIX

copie certifiée conforme délivrée

le

à M^e RUMEAU

M^e JANOUEIX

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI

ASSESSEURS : François NASS

Bertrand QUINT

GREFFIER lors des débats : Stéphanie VIGOUROUX

GREFFIER lors du délibéré : Flore GALAMBRUN

QUALIFICATION :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 25 Septembre 2025

SAISINE : Assignation en date du 04 Juin 2024

DEMANDERESSE :

Madame [A] [M] née [Z], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Daniel RUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 780

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [R], demeurant [Adresse 7]

Madame [N] [U], demeurant [Adresse 7] / FRANCE

représentés par M^e Hélène JANOUEIX, avocat au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 22

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 10 septembre 1986, M. [D] [G] et son épouse Mme [E] [W] ont acquis auprès de M. [K] [J] et de son épouse un ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 13] situé [Adresse 15] à [Localité 17] d’une contenance de 2 ares et 70 centiares. L’acte d’acquisition indique que ce bien immobilier inclut « une maison d’habitation (…), [un] hangar au couchant et [une] grotte au midi dont la sortie s’effectue par la [Adresse 14] (…) ensemble toutes les appartenances, dépendances, servitudes et mitoyennetés dudit immeuble et tous les droits qui y sont rattachés ». L’acte précise que ce bien avait été acquis par M. [J] le 23 décembre 1980 auprès de la société civile agricole (SCA) de la Madeleine, ladite SCA ayant elle-même acquis le bien les 9 et 17 mai 1960 auprès de M. [F] [O] qui exerçait alors une activité de viticulteur et de champignonniste.

Par acte notarié du 13 octobre 1999, M. [G] a vendu le bien immobilier cadastré section AP n°[Cadastre 6] à la société à responsabilité limitée (SARL) [T] [V] – Marchand de biens. Toutefois, cet acte comporte les mentions suivantes : « précision (…) que le bien vendu confronte notamment au midi à une grotte sur laquelle la propriété vendue n’a aucun droit. Avec précision que sont exclues de la présente vente la grotte au midi ne faisant pas partie du numéro [Cadastre 6], ainsi que le tréfonds (cave) appartenant à un tiers ». Dans l’attestation sur l’honneur qu’il a établie le 5 octobre 2023, M. [G] a expliqué cette exclusion de la grotte de la vente en indiquant qu’elle est située sous les parcelles cadastrées AP n° [Cadastre 4] et n°[Cadastre 5], qu’elle avait été utilisée par lui et par son épouse Mme [W] en tant que garage et que, lorsqu’ils ont divorcé en 1994, il avait été convenu que la disponibilité de cette grotte serait laissée à Mme [W].

Par acte notarié du 7 mars 2000, la SARL [T] [V] a vendu à M. [P] [M] et à son épouse Mme [A] [M] née [Z] le même ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 6]. Cet acte notarié reprend en termes identiques la mention de l’exclusion de « la grotte au midi ».

M. [G] et M. et Mme [M] se sont rapprochés en 2002 en vue de prévoir l’achat par ces derniers de la grotte lorsque Mme [W] ne l’utiliserait plus. Une première promesse de vente manuscrite a été établie en ce sens le 9 avril 2002. Un second compromis de vente a été établi le 29 septembre 2009 devant notaire. Cet acte prévoyait un paiement de 12 000,00 € par M. et Mme [M]. Il précisait que le garage est situé dans le tréfonds d’une ancienne carrière de pierre sous les parcelles cadastrées section AP n°[Cadastre 4] (appartenant à la société civile immobilière -SCI- Aliénor Grande Fontaine) et n°[Cadastre 5] (appartenant à la SCI LES TERTRES). Ce compromis comportait deux conditions qui imposaient au vendeur, d’une part, de justifier d’une origine de propriété trentenaire et régulière du garage et, d’autre part, de régulariser à ses frais un état descriptif de division des parcelles cadastrées section AP n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5] en deux lots, afin de distinguer les propriétés de leurs superficies et de leurs tréfonds respectifs. Cependant, ce compromis de vente n’a pas été mis en œuvre et il n’a été établi aucun état descriptif de division des parcelles.

A sa place, a été passé le 1er juillet 2011 entre M. [G] et M. et Mme [M], devant le même notaire, un acte qui débute par un récapitulatif de la vente [J]-[G] du 10 septembre1986, de la convention de divorce établie en 1994 entre M. [G] et Mme [W], de la vente [G]-SARL [T] [V] du 13 octobre 1999 et de la vente SARL [T] [V] – [M] du 7 mars 2000. Puis cet acte notarié qualifié de « rectificatif » comporte la mention suivante : « les parties déclarent que c’est à la suite d’une erreur matérielle qu’il a été omis de de mentionner dans [les actes de vente] (…) [G]- SARL [T] [V] (…) et SARL [T] [V] – (…) [M], que la grotte située au midi dont la sortie s’effectue par la [Adresse 14] était comprise dans la désignation du bien vendu. De sorte que les parties déclarent et reconnaissent que cette grotte est la propriété exclusive de M. et Mme [M], sus nommés, comme cadastré sous partie du n°[Cadastre 6] de la section AP pour une contenance de 2 ares et 70 centiares ». La finalisation de cet acte s’est traduite par le versement par M. et Mme [M] d’une somme de 12 000,00 € à M. [G].

Par jugement d’adjudication en date du 20 novembre 2015 prononcé dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SCI LES TERTRES, le tribunal de grande instance de LIBOURNE a adjugé à M. [I] [R] et son épouse Mme [N] [U] un ensemble immobilier situé à SAINT EMILION et cadastré section AP n° [Cadastre 2] et n° [Cadastre 5] ainsi que les droits indivis sur un terrain à usage de passage situé [Adresse 15] et cadastré [8] n°[Cadastre 3]. Le cahier de vente visé par ce jugement mentionne l’absence de servitude connue susceptible d’affecter les biens immobiliers. Le rapport d’expertise visé par le cahier des conditions de vente précise que « cet immeuble difficilement accessible et uniquement par la parcelle (…) AP n°[Cadastre 3] est élevé partiellement sur carrières (…). Il est précisé que les carrières souterraines, appartenant à l’immeuble et accessibles depuis les douves, nécessiteraient d’importants travaux de confortement car elles sont, comme toutes les carrières de la région, assez fragiles en l’état ».

Par courrier du 10 octobre 2016, le notaire de M. [R] et Mme [U] a écrit à Mme [W] pour demander des justificatifs relatifs à son droit de stationnement dans la grotte située sous la parcelle AP n°[Cadastre 5].

M. [R] et Mme [U] ont fait réaliser en décembre 2016 une étude géotechnique des carrières souterraines sises au droit des parcelles cadastrées section AP [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 5]. Le rapport d’études identifie trois niveaux de carrières souterraines au droit de ces parcelles. S’agissant en particulier de celle située « au droit du garage occupant le niveau 2 au sud de la parcelle [Cadastre 5] », il identifie « des anomalies susceptibles d’entrainer des risques d’effondrement pouvant se répercuter jusqu’à la surface du terrain ». Ce rapport se conclut par le fait que le propriétaire devra faire diagnostiquer les trois niveaux de carrières souterraines au moins une fois tous les cinq ans de manière à suivre l’état des désordres dans le temps.

En 2018, M. [R] et Mme [U] ont eu connaissance d’une annonce indiquant que Mme [M] souhaitait vendre sa maison avec la grotte. Ils ont alors pris contact avec l’intermédiaire immobilier chargé de cette vente par courriel du 20 novembre 2018 et lui ont en adressé une copie d’une analyse juridique réalisée par un notaire, datée du 19 octobre 2018, qui conclut au fait que « le propriétaire de la parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 6] ne bénéficie d’aucun droit sur la carrière figurant sous la parcelle AP [Cadastre 5] ». Suite à ce courriel, la grotte a été retirée de la proposition de vente.

Par acte notarié du 17 novembre 2020, M. [R] et Mme [U] ont acquis auprès de la SCI- ALIENOR GRANDE FONTAINE la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] [Cadastre 4]. L’acte de vente précise que l’immeuble vendu n’est grevé « d’aucune autre servitude que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l’urbanisme et de tous règlement le régissant ».

Par courrier du 18 janvier 2022, M. [R] et Mme [U] ont écrit à M. [M] et Mme [M] née [Z] pour les informer qu’ils ne reconnaissent pas leur revendication de propriété de la carrière sous leur parcelle AP n°[Cadastre 5].

Par procès-verbal établi le 24 janvier 2023, un commissaire de justice mandaté par Mme [M] née [Z] a constaté que la serrure de la porte de la grotte donnant sur la [Adresse 14] avait été changée et que la porte donnant accès à la grotte depuis la propriété de M. et Mme [M] avait été bloquée de l’intérieur, ce qui rend donc tout accès impossible à cette dernière.

Par courrier du 2 mars 2023, l’avocat de Mme [M] née [Z] a écrit à M. [R] et Mme [U] pour contester cette condamnation des accès à la grotte et pour demander à ce qu’il y soit mis un terme. En réponse, par courriel du 14 mars 2023, M. [R] et Mme [U] ont confirmé leur position en précisant également qu’ils avaient fermé l’accès pour éviter que des enfants du quartier viennent jouer dans les carrières, eu égard aux risques de chutes de pierres et d’effondrement.

En l’absence de règlement amiable de la situation, par acte en date du 4 juin 2024, notifié par voie de commissaire de justice le même jour, Mme [M] née [Z] a fait assigner M. [R] et Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Libourne aux fins :

de juger qu’elle est bien propriétaire de la grotte litigieuse située sous le tréfonds des parcelles cadastrées section AP n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5] de par la production de son titre et à tout le moins par usucapion conformément aux articles 2258 et 2272 du code civil ;

en conséquence, de condamner M. [R] et Mme [U], sous astreinte de 400,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à remettre les clés de la porte de ladite grotte et à libérer les lieux ;

de condamner M. [R] et Mme [U] à lui verser une somme de 15 000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral ;

de condamner M. [R] et Mme [U] à lui verser une indemnité de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Après sa mise en état, l’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture en date du 13 mai 2025 et a été renvoyée pour plaidoirie et jugement en formation collégiale à l’audience du 25 septembre 2025.

Lors de cette audience, Mme [M] née [Z] a maintenu à titre principal ses demandes susmentionnées figurant dans son acte d’assignation et a demandé par ailleurs au tribunal de débouter M. [R] et Mme [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Mme [M] née [Z] soutient :

que la grotte appartenait bien à l’origine à M. [G] et pas à un tiers non identifié ;

que « quel que soit le caractère incongru sur le plan juridique » de l’acte rectificatif passé le 1er juillet 2011 entre M. [G] et M. et Mme [M], ces derniers en sont devenus les propriétaires légitimes ;

qu’elle est également fondée à invoquer la prescription acquisitive abrégée de dix ans sur le fondement des articles 712 et 2272 du code civil puisqu’elle a pris possession de la grotte dès l’acte notarié du 1er juillet 2011 pour l’utiliser quotidiennement à usage de garage et ce jusqu’au mois de novembre 2022, date à laquelle M. [R] et Mme [U] ont procédé d’autorité à un changement de serrure de la porte d’accès ;

qu’en toute hypothèse, par le jeu de la jonction de sa possession avec celle de M. [G], la possession trentenaire est acquise depuis 2016 puisque ce dernier avait fait l’acquisition de la grotte le 10 septembre 1986.

que M. [G] avait acquis la grotte en 1986 auprès de M. [J] qui en était lui-même le propriétaire depuis 1980 après l’avoir acquise auprès d’une SCA qui la possédait depuis 1960, la prescription acquisitive trentenaire étant dès lors largement acquise.

qu’elle est donc propriétaire légitime de la grotte, étant précisé qu’elle l’avait fait assurer.

Lors de l’audience du 25 septembre 2025, M. [R] et Mme [U] étaient représentés. Ils ont fait valoir oralement leurs demandes et moyens et se sont référés à leurs conclusions écrites par lesquelles ils demandent au tribunal, au visa des article 552, 2258 et 2272 du code civil :

de débouter Mme [M] née [Z] de l’intégralité de ses demandes ;

de condamner Mme [M] née [Z] à leur verser une somme de 15 000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral ;

de condamner Mme [M] née [Z] à leur verser une indemnité de 6 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.M. [R] et Mme [U] font valoir :

que tant le jugement d’adjudication en date du 20 novembre 2015 prononcé par le tribunal de grande instance de LIBOURNE (qui leur a transféré la propriété des parcelles cadastrées AP n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 5]) que l’acte notarié du 17 novembre 2020 (qui leur a transféré la propriété de la parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 4]) mentionnent l’existence de carrières situées sous ces parcelles et qu’ils en sont donc les propriétaires en application de l’article 552 du code civil ;

que Mme [M] née [Z] ne dispose d’aucun titre de propriété sur la grotte située au tréfonds des parcelles cadastrées section AP n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5] pour plusieurs raisons :. car M. [G] lui-même ne disposait d’aucun titre à cet effet, n’ayant pas été en capacité, dans le cadre du compromis de vente signé le 29 septembre 2009, de justifier d’une origine trentenaire et régulière de la grotte ;

. car l’acte de vente passé le 13 octobre 1999 entre M. [G] et la SARL [T] [V] – MARCHAND DE BIENS précise que sont exclues de la vente la grotte au midi ne faisant pas partie du numéro [Cadastre 6], ainsi que le tréfonds (cave) appartient à un tiers ;

que M. [G] ne pouvait justifier le 29 septembre 2009 d’une possession trentenaire y compris par le jeu de la jonction des possessions, n’ayant acquis le bien qu’en 1986, soit vingt-trois ans auparavant ;

que la possession prescriptive invoquée par Mme [M] née [Z] n’était pas publique puisqu’elle accédait à la grotte par une porte dérobée à la vue depuis son jardin ; que cette possession invoquée n’était pas continue et ininterrompue car, d’une part, Mme [M] née [Z] n’habitait pas l’immeuble édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 13], l’ayant donné à bail et, d’autre part, car eux-mêmes ont toujours vu cette grotte inoccupée ;

que Mme [M] née [Z] ne justifie pas s’être comportée comme la véritable propriétaire de la grotte, qu’elle n’a manifestement pas fait assurer ; qu’en outre, ce sont eux, en leur qualité de propriétaires, et pas Mme [M] née [Z], qui ont fait réaliser en décembre 2016 une étude sur les risques encourus du fait de cette grotte et sur les précautions à prendre ;

que Mme [M] née [Z] ne pouvait ignorer que le droit de propriété qu’elle invoque était contesté, et ce dès juillet 2016 (du fait du courrier adressé par leur notaire à Mme [W]) puis en 2018 (lorsqu’ils sont intervenus auprès de l’intermédiaire immobilier chargé de la vente envisagée du bien de Mme [M] née [Z] pour lui adresser une copie d’une analyse juridique réalisée par un notaire concluant au fait que le propriétaire de la parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 6] ne bénéficie d’aucun droit sur la carrière figurant sous la parcelle AP [Cadastre 5]).

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le litige entre les parties concerne la propriété d’une grotte située sous les parcelles cadastrées section AP n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5]. Mme [M] née [Z] soutient en être la propriétaire par effet de l’acte notarié « rectificatif » passé le 1er juillet 2011 entre son époux, elle et M. [G] et, à tout le moins, par usucapion en application des articles 2258 et 2272 du code civil. M. [R] et Mme [U] contestent cette analyse.

L’article 711 du code civil dispose que « la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations ». L’article 712 du même code indique que « la propriété s’acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription ».

L’article 552 du code civil dispose que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. (…) ». Il est certes juridiquement possible de scinder la propriété du dessus et du dessous. Cependant, la Cour de cassation a indiqué dans ses arrêts n°97-13.107 du 12 juillet 2000 et n°13-27.342 /14-15.678 du 13 mai 2015 que la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n’est susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre ou d’une prescription acquisitive.

Sur la justification par Mme [M] née [Z] de son titre de propriété

L’article 1100 du code civil précise que « les obligations naissent d’actes juridiques, de faits juridiques ou de l’autorité seule de la loi. (…) ». Selon l’article 1100-1 du même code, « les actes juridiques sont des manifestations de volonté destinées à produire des effets de droit. Ils peuvent être conventionnels ou unilatéraux. Ils obéissent, en tant que de raison, pour leur validité et leurs effets, aux règles qui gouvernent les contrats. (…) ».

Une vente immobilière réalisée par acte authentique devant notaire constitue une obligation au sens de l’article 1100 précité du code civil puisque, comme l’indique l’article 1582 du même code, il s’agit d'« une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer ».

L’article 1128 précise que « sont nécessaires à la validité d’un contrat : 1° Le consentement des parties ; 2° Leur capacité de contracter ; 3° Un contenu licite et certain ». Selon l’article 1131 du même code, « les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ».

Mme [M] née [Z] soutient être propriétaire de la grotte litigieuse située sous le tréfonds des parcelles cadastrées section AP n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5] de par la production de son titre.

Le tribunal observe en premier lieu que l’acte de propriété produit par Mme [M] née [Z] en date du 7 mars 2000 ainsi que l’acte notarié « rectificatif » en date du 1er juillet 2011 sont établis en son nom mais également au nom de son époux, M. [P] [M]. Or, la procédure n’a été engagée que par Mme [M] née [Z] et celle-ci n’a produit aucune pièce ou explication permettant de justifier qu’elle serait désormais la seule propriétaire de la parcelle cadastrée [Cadastre 9] [Cadastre 6].

En second lieu, s’agissant en particulier de l’acte notarié « rectificatif » passé le 1er juillet 2011 entre M. [G] et M. et Mme [M], il comporte deux vices de nature juridique :

un vice lié à l’absence de consentement de la SARL [T] [V] – [M] pour rectifier deux actes de cessions dont elle avait été partie, en premier lieu en tant qu’acquéreur et en second lieu en tant que vendeur. En effet, ladite SARL n’est pas signataire de l’acte notarié « rectificatif » du 1er juillet 2011 ;

un vice lié au caractère erroné du motif invoqué pour la rectification, à savoir une erreur matérielle tenant au fait qu’il aurait été omis de mentionner dans les actes de vente [G]- SARL [T] [V] du 13 octobre 1999 et SARL [T] [V] –[M] du 7 mars 2000 que la grotte située au midi était comprise dans la désignation du bien vendu. En réalité, ces deux actes mentionnaient bien ladite grotte mais c’était pour l’exclure explicitement des deux ventes. Au demeurant, M. [G] a confirmé dans son attestation sur l’honneur établie le 5 octobre 2023 que cette exclusion de la grotte de la vente était volontaire car, lorsqu’il avait divorcé de son ex-épouse, Mme [W], il avait été convenu que cette dernière conserverait la disponibilité de cette grotte.Il ressort donc de ce qui précède que cet acte notarié « rectificatif » passé le 1er juillet 2011 doit être considéré comme étant frappé de nullité en raison d’un vice de consentement et d’une motivation de fait erronée. Cet acte ne peut donc pas servir, en tant que tel, de fondement juridique à la propriété de la grotte située sous les parcelles cadastrées AP n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5] telle que revendiquée par Mme [M] née [Z].

Sur les prescriptions acquisitives abrégée ou trentenaire alléguées par Mme [M] née [Z]

Aux termes de l’article 2258 du code civil : « la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

L’article 2261 du même code indique que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

Selon l’article 2265 du même code, « pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ». Cependant, la Cour de cassation a jugé dans son arrêt du 17 avril 1996 n°94-15.748 qu’un acquéreur ne peut joindre à sa possession celle de son vendeur pour prescrire un bien qui était en réalité resté en dehors de la vente.

L’article 2271 du même code précise que « la prescription acquisitive est interrompue lorsque le possesseur d’un bien est privé pendant plus d’un an de la jouissance de ce bien soit par le propriétaire, soit même par un tiers ».

S’agissant en particulier de la prescription acquisitive en matière immobilière, l’article 2272 du code civil dispose que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans » ;

L’article 2273 du même code précise que « le titre nul par défaut de forme ne peut servir de base à la prescription de dix ans ». Cependant, dans sa décision n°75-14.694 du 3 novembre 1977, la Cour de Cassation a confirmé un arrêt d’une cour d’appel ayant jugé que, puisqu’une nullité affectant un transfert de propriété résultant d’un défaut de capacité et de pouvoir était relative et non absolue, le titre nul constituait malgré tout un juste titre ayant permis au cas d’espèce d’acquérir la propriété par prescription abrégée.

Enfin, en application de l’article 2274 du même code, « la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ». L’article 2275 précise qu'« il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l’acquisition ».

Sur la prescription abrégée de dix ans invoquée par Mme [M] née [Z]

Mme [M] née [Z] estime que cette prescription abrégée est acquise puisqu’elle a pris possession de la grotte dès la signature de l’acte notarié du 1er juillet 2011 pour l’utiliser quotidiennement à usage de garage et ce jusqu’au mois de novembre 2022.

Certes, comme indiqué précédemment, la Cour de Cassation a eu l’occasion de juger qu’un titre de propriété même nul peut malgré tout constituer dans certains cas un « juste titre » pour l’application du second alinéa de l’article 2272 et de l’article 2273 du code civil. Par ailleurs, aucun des éléments produits à l’instance ne permet de remettre en cause le fait que M. [M] et Mme [M] née [Z] étaient vraisemblablement de bonne foi en faisant confiance au notaire ayant rédigé l’acte « rectificatif » irrégulier passé le 1er juillet 2011 qui leur avait attribué la propriété de la grotte litigieuse. De plus, malgré le caractère ambigu de la formulation retenue par cet acte, il ne fait guère de doute que la grotte qui y est visée était bien celle qui est située sous les parcelles cadastrées section AP n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5].

Toutefois, Mme [M] née [Z] n’établit pas de manière probante avoir, entre le 1er juillet 2011 et le mois de novembre 2022, possédé la grotte d’une manière continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire au sens des dispositions précitées de l’article 2261 du code civil.

En effet, elle se borne à procéder par affirmations quant à son usage régulier de la grotte depuis 2011 et quant au fait qu’elle aurait assuré ce bien. Or, en dépit du fait que M. [R] et Mme [U] aient contesté ces affirmations dans leur propres conclusions, Mme [M] née [Z] n’a produit aucun témoignage ni aucune pièce probante permettant de démontrer que la possession qu’elle allègue de juillet 2011 à novembre 2022 respectait bien les critères et conditions précités prévus par l’article 2261 précité.

De leur côté, M. [R] et Mme [U], qui ont acquis la parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 5] le 20 novembre 2015, ont établi avoir, de leur propre initiative, à leurs propres frais et dès le mois de décembre 2016, fait établir une étude en vue d’identifier les risques d’effondrement de la grotte litigieuse et des autres carrières situées sous leur terrain, ainsi que les mesures conservatoires nécessaires. En agissant ainsi, ils se sont conduits comme les propriétaires des lieux, ce qu’ils estiment être de bon droit en application du jugement d’adjudication en date du 20 novembre 2015 et de l’acte notarié du 17 novembre 2020 (qui leur ont transféré notamment la propriété des parcelles cadastrées [Cadastre 12] et n°[Cadastre 5], sans mentionner de servitude ou de restriction quant à la propriété du dessous).

M. [R] et Mme [U] ont également justifié leur décision de condamner l’accès à la grotte en fin 2022 par leur souhait d’éviter que des enfants du quartier ne viennent y jouer en prenant des risques. Ce faisant, il se sont également positionnés en tant que propriétaires soucieux de ne pas voir leur responsabilité engagée en cas d’accident.

Par ailleurs, un fait est de nature à avoir interrompu la prescription acquisitive abrégée invoquée par Mme [M] née [Z], à savoir le courriel de novembre 2018 par lequel M. [R] et Mme [U] sont intervenus auprès de l’intermédiaire immobilier chargé de la vente envisagée du bien de Mme [M] née [Z] pour lui adresser une copie d’une analyse juridique réalisée le 19 octobre 2018 par un notaire concluant au fait que le propriétaire de la parcelle cadastrée section [Cadastre 13] ne bénéficie d’aucun droit sur la carrière figurant sous la parcelle [Cadastre 10]. Certes, ce courriel n’a pas été adressé directement à Mme [M] née [Z] mais celle-ci en a nécessairement eu connaissance par l’intermédiaire immobilier ; au demeurant, elle a elle-même produit ce document à l’appui de ses propres conclusions.

Il ressort donc de l’ensemble de ce qui précède que Mme [M] née [Z] n’est pas fondée à invoquer la prescription acquisitive abrégée de dix ans prévue par le second alinéa de l’article 2272 précité du code civil.

Sur la prescription trentenaire invoquée par Mme [M] née [Z]

Mme [M] née [Z] soutient également qu’en toute hypothèse, par le jeu de la jonction de sa possession avec celle de M. [G], sa possession trentenaire était acquise depuis le 10 septembre 2016 puisque ce dernier avait fait l’acquisition de la grotte le 10 septembre 1986. Elle rappelle aussi que M. [G] avait acquis la grotte en 1986 auprès de M. [J] qui en était lui-même le propriétaire depuis 1980 après l’avoir acquise auprès d’une SCA qui la possédait depuis 1960, la prescription acquisitive trentenaire étant dès lors, selon elle, largement acquise.

Cependant, le tribunal observe tout d’abord que même M. [G] n’avait pas été en mesure de justifier d’une origine de propriété trentenaire et régulière du garage dans le cadre du compromis de vente infructueux qui avait été établi le 29 septembre 2009 devant notaire.

Surtout, dans la mesure où l’acte notarié « rectificatif » passé le 1er juillet 2011 entre M. [G] et M. et Mme [M] est frappé de nullité, l’on en revient à la situation juridique établie par l’acte notarié du 7 mars 2000 non rectifié, par lequel la SARL [T] [V] avait vendu à M. [M] et à son épouse Mme [M] née [Z] l’ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 6] à l’exclusion de « la grotte au midi ». Cette grotte ayant donc été exclue de la vente, il en ressort que, conformément à la jurisprudence précitée de la Cour de cassation, Mme [M] née [Z] ne peut joindre à sa possession alléguée celle de son vendeur (lequel n’en avait d’ailleurs lui-même pas la possession car elle était restée en dehors de la vente du 13 octobre 1999 conclue entre M. [G] et la SARL [T] [V] – MARCHAND DE BIENS).

Il y a donc lieu de considérer que Mme [M] née [Z] n’est pas non plus fondée à revendiquer à son profit l’existence d’une prescription acquisitive trentenaire qui serait entrée en vigueur au moins en septembre 2016, voir bien avant si l’on y joint les possessions antérieures.

En définitive, il ressort de l’ensemble de ce qui précède qu’il y a lieu de débouter Mme [M] née [Z] de sa demande tendant à voir jugé qu’elle est propriétaire de la grotte située sous le tréfonds des parcelles cadastrées section AP n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5] situées à [Localité 16].

Sur la demande de remise des clés sous astreinte formée par Mme [M] née [Z]

Mme [M] née [Z] n’ayant pas établi qu’elle est juridiquement propriétaire de la grotte située sous le tréfonds des parcelles cadastrées section AP n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5], sa demande tendant à la condamnation de M. [R] et Mme [U] à lui remettre les clés de la porte de ladite grotte et à libérer les lieux, sous astreinte de 400,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, devra être rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par les parties

Aux termes de l’article 1240 : « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Aux termes de l’article 1231-7 du code civil : « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

Mme [M] née [Z] n’ayant pas établi qu’elle est juridiquement propriétaire la grotte située sous le tréfonds des parcelles cadastrées section AP n°[Cadastre 4] et n°[Cadastre 5], sa demande tendant à la condamnation de M. [R] et Mme [U] à lui verser une somme de 15 000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral devra être rejetée.

Par ailleurs, M. [R] et Mme [U] demandent au tribunal de condamner Mme [M] née [Z] à leur verser une somme de 15 000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral. Cependant, ils n’ont produit ni explication ni document permettant de justifier la réalité de leur préjudice moral. S’agissant de leur préjudice de jouissance allégué, ils n’ont pas démontré avoir été empêchés par Mme [M] née [Z] d’accéder à la grotte par des refus ou par des agissements de cette dernière. D’ailleurs, ils ont pu faire procéder en décembre 2016 à une étude géotechnique pour identifier les risques sans en avoir apparemment été empêchés par Mme [M] née [Z]. Ils ont également pu y accéder en novembre 2022 pour en condamner les accès. Il y a donc lieu de débouter également M. [R] et Mme [U] de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Au cas d’espèce, Mme [M] née [Z] étant la partie perdante, elle supportera la charge de l’ensemble des dépens. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande sur ce fondement.

L’article 700 du même code dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…) Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…) ». Au cas d’espèce, Mme [M] née [Z] sera condamnée à verser à M. [R] et Mme [U] une somme de 3 000,00 € sur ce fondement et sera déboutée de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL DE LIBOURNE statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

— DEBOUTE Mme [A] [M] née [Z] de l’intégralité de ses demandes.

— DEBOUTE M. [I] [R] et Mme [N] [U] de leur demande de dommages et intérêts.

— CONDAMNE Mme [A] [M] née [Z] aux dépens.

— CONDAMNE Mme [A] [M] née [Z] à verser à M. [I] [R] et Mme [N] [U] une somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— DEBOUTE M. [I] [R] et Mme [N] [U] du surplus de leurs demandes.

— RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 23 octobre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Flore GALAMBRUN Valérie BOURZAI