TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/05345 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOMR

Minute :

S.A. BATIGERE HABITAT

Représentant : SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [G] [P] [S]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Mars 2025;

par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT, demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [P] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2021, la SA D’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE a donné à bail à Monsieur [G] [P] [S] un logement (bâtiment C, entrée 01, appartement C205, local n°1) situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 758,44 euros, et 236,34 euros de provisions sur charges.

Par contrat verbal, la SA D’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE a donné à bail à Monsieur [G] [P] [S] un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] (sous-sol, place n°25).

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 31 juillet 2023, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a absorbé par suite de fusion la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST, qui a elle-même absorbée la SA d’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE selon traité de fusion du 28 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [G] [P] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6392,11 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 18 mars 2024 reçue le 22 mars 2024 la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

concilier les parties si faire se peut et à défaut,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [G] [P] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le demandeur à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l’expulsion conformément aux conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [G] [P] [S] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7581,23 euros au titre des loyers et charges suivant décompte arrêté au 5 juin 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 26 mars 2024 pour la somme de 6392,11 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant (remise des clés au demandeur et état des lieux dressé contradictoirement entre les parties ou subsidiairement par Huissier de Justice), la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 12 juin 2024.

À l’audience du 16 janvier 2025, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7156,20 euros arrêtée au 14 janvier 2025, loyer du mois de décembre 2024 inclus. Elle s’en rapporte au tribunal s’agissant de l’octroi de délais de paiement.

La SA D’HLM BATIGERE HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [G] [P] [S] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 26 mars 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM BATIGERE HABITAT souligne qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant avec un versement de 500 euros pour régler la dette.

Monsieur [G] [P] [S], régulièrement assigné à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 20 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [G] [P] [S] assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 11 mars 2021 porte sur un logement complété par un contrat verbal qui concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties. En outre le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 mars 2021, du commandement de payer délivré le 26 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 janvier 2025 que la SA D’HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 340,94 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [P] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 6815,26 euros, au titre des sommes dues au 14 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 11 mars 2021 et tacitement reconduit le 11 mars 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 26 mars 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévues à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 7 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 mars 2021 à compter du 10 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [P] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [P] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 mai 2024, Monsieur [G] [P] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [G] [P] [S] à son paiement à compter de 10 mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [P] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [G] [P] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 mars 2021 entre la SA D’HLM BATIGERE HABITAT d’une part, et Monsieur [G] [P] [S] d’autre part, concernant le logement (bâtiment C, entrée 01, appartement C205, local n°1) et l’emplacement de stationnement (sous-sol, place n°25) respectivement situés [Adresse 3] et [Adresse 4], sont réunies à la date du 10 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [P] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [G] [P] [S] à compter du 10 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [G] [P] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 6815,26 euros (six mille huit cent quinze euros et vingt-six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 janvier 2025 échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [G] [P] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 14 janvier 2025, échéance de janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [G] [P] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [G] [P] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE