Du 20 février 2025

5AG

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 22/03044 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XF6Z

[M] [Z] [B], [V] [Z]

C/

S.A. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 20/02/2025

Avocats : M^e Bénédicte DELEU

M^e Fanny SOLANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

JUGEMENT EN DATE DU 20 février 2025

JUGE : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEURS :

Madame [M] [Z] [B]

née le 11 Avril 1992 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 5]

Monsieur [V] [Z]

né le 20 Novembre 1987 à [Localité 11]( ALGERIE)

[Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 5]

Représentés par M^e Bénédicte DELEU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

S.A. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Corinne LAPORTE substituée par M^e Fanny SOLANS (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEBATS :

Audience publique en date du 20 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2017, la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a donné à bail à Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement situé [Adresse 2] [Localité 9], appartement n°15, ainsi qu’un emplacement de stationnement n°19 situé à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 602,75 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2022, Madame [Z] [B] [M] et Monsieur [V] [Z] ont fait assigner la SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux.

Par jugement mixte contradictoire du 11 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection a ordonné :

Avant dire droit sur les demandes de réalisation de travaux sous astreinte, de compensation, en paiement de la somme de 1.526,98 euros et en indemnisation, une expertise judiciaire et a désigné Madame [I] [F], avec pour mission de :

Visiter et examiner les lieux sis à [Localité 10] (appartement n°15) sis [Adresse 3], Décrire les locaux et dire s’ils sont conformes aux normes d’habitabilité, au décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et s’il existe un désordre sur la porte palière, Dans la négative dire si les désordres sont imputables au locataire ou inhérents à l’immeuble, Décrire les travaux nécessaires pour rendre l’immeuble conforme aux normes d’habitabilité et de décence ainsi que leur délai d’exécution, Décrire les désagréments et les préjudices éventuellement subis par le locataire, Dire si le locataire a réalisé des transformations ou effectué des modifications ou dégradations ayant des conséquences sur l’état de l’immeuble, Fournir à la juridiction du fond tous les éléments permettant de se prononcer sur les responsabilités et chiffrer tous les chefs de préjudices.

Dit que Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] devront consigner la somme de 1.500 euros ; Dit que l’expert devra rendre son rapport dans un délai de 06 mois ;

Ordonné la réduction de moitié du loyer de Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] pour le logement occupé à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à l’audience devant le juge du fond ;

Dit que la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES est redevable des provisions sur charges indues à compter du 30 août 2019 ;

Avant dire droit sur les demandes en répétition des provisions sur charges, de condamnation en paiement des loyers, d’expulsion, en paiement d’une indemnité d’occupation et de compensation :

Condamne la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à produire un décompte des sommes quittancées au titre des provisions sur charges depuis le 30 août 2019, faisant apparaitre tant les sommes mensuellement quittancées que le total général de ces provisions sur charges, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que faute pour la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de produire ce décompte, elle sera redevable passé ce délai d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé jusqu’au 30 octobre 2023 à 150 euros par jour de retard ;

Dit que le juge qui a prononcé l’astreinte se réserve sa liquidation ;

Réserve les frais irrépétibles et les dépens. Le dossier a été renvoyé à l’audience de mise en état du 15 novembre 2023, et retenu à l’audience du 18 décembre 2023.

Par jugement du 16 février 2024, auquel il est renvoyé pour l’exposé de la procédure, le juge des contentieux de la protection a :

Condamné solidairement Madame [M] [B] épouse [Z] et Monsieur [V] [Z] à payer à la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 18.212,88 euros (arrêtée à la date du 31 octobre 2022, échéance d’octobre 2022 incluse), portant intérêts au titre légal à compter du présent jugement ; Condamné la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer à Madame [M] [B] épouse [Z] et Monsieur [V] [Z] la somme de 300 euros au titre de la liquidation de l’astreinte assortissant l’injonction fixée par le jugement du 11 juillet 2023, portant intérêts au titre légal à compter du présent jugement ; Sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente de la remise du rapport d’expertise ; Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état du 03 juillet 2024 ; Invité les parties à s’expliquer après poursuite de l’instance sur l’application de l’article 24 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et sur les conséquences susceptibles d’en être tirées ; Réservé les dépens ; Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire dont la présente décision est revêtue de droit. Appel de cette décision a été interjeté par Madame [Z] [B] [M] et Monsieur [Z] [V] en date du 04 mars 2024.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 14 juin 2024, et selon ordonnance de taxe du 1er août 2024, les honoraires de l’expert ont été taxés à la somme de 3.580,22euros.

Les locataires ont quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été dressé le 24 mai 2024.

A la suite de l’audience de mise en état du 03 juillet 2024, le dossier a été renvoyé à la demande des parties pour échanges de conclusions et de pièces entre elles, avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 20 décembre 2024.

Dans leurs dernières écritures déposées à l’audience de plaidoiries, Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z], représentés par leur avocat, sollicite du juge des contentieux de la protection, de voir :

A titre principal,

Ordonner un sursis à statuer dans le cadre de l’appel en cours ; A titre subsidiaire,

Déclarer Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] recevables et bienfondés en leurs demandes ; Y faisant droit, Juger que la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a fait défaut, de façon constante pendant 07 années, à ses obligations d’ordre public de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation, Juger que le logement occupé par Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] est indécent depuis la prise de bail, Juger que la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES est de mauvaise foi, Constater que Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] n’ont pas eu d’autres choix que de quitter les lieux à leurs frais en date du 28 mai 2024, En conséquence, Ordonner une réduction de loyer de moitié du 01/08/2019 au 11/07/2023 soit la somme globale de 14.603,82 euros en sus de celle déjà accordée pour l’avenir dans le jugement avant dire droit du 11 juillet 2023, Ordonner à la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de restituer à Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] le dépôt de garantie soit la somme de 607,75 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Condamner la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à verser à Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] la somme de 3.580,22 euros à titre de remboursement des honoraires de l’expert judiciaire qu’ils ont versée, Condamner la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à rembourser aux locataires la somme de 1.526,98 euros au titre des factures d’électricité représentant le surcoût de facturation que le défaut de délivrance a engendré, Condamner la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à rembourser aux locataires le coût de leur déménagement soit la somme de 132 euros ainsi que le remplacement de leur canapé moisi par les infiltrations soit la somme de 881,65 euros, Condamner la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à verser aux locataires la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de santé et moral subi par l’enfant des locataires en raison du non-respect de l’obligation de délivrance résultant d’un logement laissant apparaitre des risques manifestes pour la santé, Dans l’hypothèse où il subsisterait une dette locative, Ordonner la compensation avec les sommes restantes dues au bailleur au titre des loyers impayés, En tout état de cause, Débouter la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de ses demandes reconventionnelles et de toute demande plus ample ou contraire, Condamner la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Dans ses dernières écritures déposées à l’audience de plaidoiries, la SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES (RLF), représentée par son avocat, sollicite du juge des contentieux de la protection, de voir :

Constater que la SA RLF a répondu à ses obligations ; Juger que le bailleur a délivré un logement décent, nonobstant l’existence de désordres ; Déclarer recevable et bien fondée la société RLF en sa demande reconventionnelle ; En conséquence, Débouter les consorts [B] et [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions afférentes à la réduction du loyer, aux charges de l’expertise, à la facture d’électricité, au déménagement et changement du canapé ; Rejeter les demandes présentées par les locataires au titre du préjudice moral et de santé ; Condamner les consorts [B] et [Z] à régler la société RLF la somme de 8.610,98 euros arrêtée au 01.01.2024 ; Condamner les [B] et [Z] à régler solidairement à la société RLF la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. ***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer :

Les locataires sollicitent à titre principal qu’ils soient sursis à statuer dans l’attente de la décision rendue par la Cour d’Appel de [Localité 8] suite à l’appel interjeté le 04 mars 2024 du jugement rendu le 16 février 2024.

Ils indiquent que le jugement mixte et avant dire droit du 11 juillet 2023 a notamment ordonné une mesure d’expertise pour pouvoir statuer sur les demandes de travaux sous astreinte, de compensation et en indemnisation, et que le jugement du 16 février 2024 a statué sur les demandes en paiement, de compensation et en indemnisation, sans que le rapport d’expertise ne soit déposé. Dès lors, ils prétendent que le juge ne pouvait pas statuer sur ces questions, puisqu’il était tenu par le jugement avant dire droit du 11 juillet 2023.

Ils soutiennent donc qu’il apparait indispensable que la Cour d’Appel statue sur cette difficulté avant de pouvoir formuler leurs observations et leurs demandes suite au dépôt du rapport d’expertise.

En vertu de l’article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Il est constant que la demande de sursis à statuer doit être présentée in limine litis, et qu’hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge du fond apprécie l’opportunité du sursis à statuer, notamment dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Le sursis à statuer provoque une suspension du cours de l’instance jusqu’à la date fixée par le juge ou la survenance de l’événement qu’il détermine.

En application de l’article 482 du code de procédure civile, le jugement qui se borne dans son dispositif à ordonner une mesure d’instruction ou une mesure provisoire n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Ainsi, le jugement avant dire droit ne tranche pas le principal, et n’apporte aucune réponse à la question soulevée au fond, et n’a donc pas au principal, l’autorité de la chose jugée.

En revanche, et conformément à l’article 480 du code de procédure civile, les jugements qui tranchent dans leur dispositif tout ou partie du principal, ceux qui statuent sur une exception de procédure une fin de non-recevoir ou tout autre incident, ne peuvent être regardés comme des jugements avant dire droit. Ils ont dès leur prononcé l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’ils tranchent.

Il ressort de la combinaison des articles susvisés que le jugement mixte, celui qui tranche une partie du principal et qui ordonne une mesure d’instruction ou une mesure provisoire, est revêtu de l’autorité de la chose jugée, limitée à ce qui a été décidé s’agissant de la partie du principal sur laquelle il a été statué.

En l’espèce, le jugement mixte en date du 11 juillet 2023, a ordonné avant dire droit une expertise judiciaire afin de déterminer notamment la nature des travaux à réaliser ainsi que leur délai d’exécution, suite aux demandes de réalisation des travaux sous astreinte, de compensation, en paiement de la somme de 1.526,98 euros (relativement à la surconsommation d’électricité), et en indemnisation (du préjudice de jouissance, de santé et moral), et la réduction de moitié du loyer a été ordonnée à compter du 11 juillet 2023, jusqu’à l’audience au fond, en application des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, lequel vise à contraindre le bailleur à exécuter les travaux de mise en conformité du logement, et non pas à indemniser le locataire au titre de son préjudice de jouissance.

S’agissant des charges, et avant dire droit sur les demandes formées par les locataires en remboursement des provisions sur charges injustifiées et sur les demandes de la bailleresse en paiement de la somme de 18.212,88 euros au titre des provisions sur charges, d’expulsion, de condamnation à une indemnité d’occupation, et de compensation des sommes réciproquement dues, il a été ordonné à la bailleresse de produire un décompte des sommes quittancées au titre des provisions sur charge depuis le 30 août 2019, sous astreinte de 150 euros par jour de retard jusqu’au 30 octobre 2023.

Cette décision n’a donc pas tranché la question relative aux travaux à réaliser, ainsi qu’aux indemnisations sollicitées par les locataires au titre de l’indécence du logement loué, l’expertise judiciaire ayant précisément pour objectif de permettre de caractériser ou non l’indécence du logement, et le cas échéant, de déterminer la nature des travaux à réaliser ainsi que leur délai d’exécution.

Elle n’a pas non plus tranché la question de la condamnation des locataires au titre des charges contestées, puisqu’il a été ordonné, avant dire droit, à la bailleresse de produire un décompte des sommes quittancées au titre des provisions sur charges depuis le 30 août 2019, dans un délai de 08 jours, et sous astreinte, cette production devant permettre de trancher la question du remboursement des provisions sur charges sollicité par les locataires, et par suite, celles de condamnations en paiement formées par la bailleresse au titre du loyer, et des indemnités d’occupation, d’expulsion, et de compensation réciproque.

Le jugement rendu le 16 février 2024 tranche au fond la contestation relative aux sommes dues par les locataires, comprenant donc la contestation relative au paiement des charges, et la dette de loyer, qui avait fait l’objet d’un avant dire droit, dans le jugement mixte du 11 juillet 2024, et qui ne tranchait pas le principal, et n’apportait aucune réponse à la question soulevée au fond. Les locataires ont ainsi été condamnés solidairement à payer la somme de 18.212,88 euros arrêtée à la date du 31 octobre 2022, échéance d’octobre 2022 incluse, au titre du loyer et des charges récupérables. En outre, la société bailleresse a été condamnée à payer aux locataires la somme de 300 euros au titre de la liquidation de l’astreinte.

Pour le surplus, il a été sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente de la remise du rapport d’expertise, c’est-à-dire la demande de réalisation de travaux de mise en conformité du logement, de réduction de loyer de moitié depuis l’entrée dans les lieux, de remboursement de la somme de 1.526,98 euros au titre des factures d’électricité, de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de santé et moral, et de compensation, et s’agissant des demandes de la bailleresse, d’expulsion des locataires, et de condamnation à des indemnités d’occupation.

Enfin, les locataires ont interjeté appel du jugement rendu le 16 février 2024 en ce qu’il a condamné la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES au paiement de la somme de 300 euros au titre de la liquidation de l’astreinte, et en ce qu’il les a condamnés solidairement au paiement de la somme de 18.212,88 euros portant intérêts au titre légal à compter du présent jugement.

C’est donc à tort que les locataires prétendent que le jugement du 16 février 2024 a statué sur les demandes en paiement, de compensation et en indemnisation, puisqu’il a justement sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise pour trancher ces questions.

Le rapport ayant été déposé le 14 juin 2024, et les locataires ayant quitté les lieux le 24 mai 2024, certaines demandes sont devenues sans objet.

Par conséquent, tenant compte de la durée de la procédure déjà écoulée, il apparait de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de trancher au fond les demandes restantes, limitées à la question de la caractérisation de l’indécence du logement, et des demandes de réparation des préjudices en résultant pour les consorts [Z] [B], de condamnation au titre de loyers impayés restants, et de compensation des sommes dues respectivement par les parties en litige, étant rappelé que les parties pourront également faire appel de la décision, permettant à la Cour de statuer sur le tout.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.

Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte et d’expulsion :

Les locataires ayant quitté les lieux en date du 24 mai 2024, leur demande de réalisation de travaux sous astreinte tout comme celle de voir procéder à des mesures conservatoires complémentaires, formées lors de l’assignation et ayant fait l’objet d’un sursis à statuer, sont devenues sans objet.

La demande tendant à voir ordonner l’expulsion des locataires est également devenue sans objet du fait de leur départ des lieux loués, et n’est pas réitérée par la bailleresse dans ses dernières écritures.

Dès lors, il y a lieu de prendre acte du désistement des locataires quant à leurs demandes de réalisation des travaux, et de celui de la bailleresse quant à sa demande d’expulsion.

Sur la demande de condamnation de la société bailleresse au titre d’une violation de ses obligations de délivrance d’un logement décent et de jouissance paisible :

Sur l’existence des manquements reprochés à la société bailleresse :

Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, prévoit :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…).

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres (…).

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

Il est constant que cette obligation de délivrance d’un logement décent présente un caractère d’ordre public, sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière, et que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur. Faute de délivrance d’un logement décent, le bailleur peut être contraint d’effectuer les travaux nécessaires, mais aussi d’indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi. La décence est appréciée souverainement par les juges du fond.

En l’espèce, les locataires font valoir le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent en bon état d’usage et de réparation, dès la prise à bail en mars 2017 et de façon constante, ayant occasionné un préjudice de jouissance dont ils sollicitent la réparation par l’octroi d’une réduction de loyer de moitié depuis leur entrée dans les lieux, jusqu’à leur départ définitif des lieux loués, indemnité qu’ils chiffrent à la somme de 14 603,82 euros, étant précisé qu’ils considèrent que la réduction de loyer de moitié a déjà été ordonnée par le jugement mixte du 11 juillet 2023, soit à compter du 01/08/2023 jusqu’à leur départ des lieux.

Ils soulèvent que le rapport d’expertise a confirmé l’existence de fortes moisissures, la présence d’humidité, dans la chambre parentale, et dans la chambre enfants, ainsi que dans le séjour, avec un manque d’isolation thermique du logement, un renouvellement d’air qui n’est pas adapté ou ne l’a pas été pendant une période assez longue.

En réponse aux arguments du bailleur, ils rappellent que les désordres liés au défaut d’étanchéité à l’air, de fortes moisissures liées à la présence d’une humidité importante et une absence d’isolation thermique, sont toujours d’actualité et que les travaux réalisés en 2022 n’ont pas permis d’y remédier.

En réplique, la société bailleresse fait valoir que les désordres constatés par l’expert sont inhérents à l’immeuble, qu’elle est intervenue à de nombreuses reprises au sein du logement notamment pour régler le problème de VMC, que des rejingots et une garde d’eau ont été mis en place sur les fenêtres empêchant toute infiltration d’eau, qu’une déclaration de sinistre auprès de l’assureur Dommages Ouvrage a été réalisée, et que l’expertise est toujours en cours.

Elle rappelle qu’elle a fait réaliser des travaux dont certains sont provisoires du fait de l’expertise en cours, à savoir le remplacement des bouches d’extraction défectueuse, le remplacement des radiateurs, des plinthes, la révision et mise en jeu des portes-fenêtres avec mise en œuvre d’un joint d’étanchéité au silicone entre doublage et cassis aluminium, et la mise en jeu, graissage fenêtre et portes-fenêtres, et que l’expert renvoie à la responsabilité du constructeur de la résidence dans sa globalité.

***

Il ressort des pièces produites par les parties que les locataires ont signalé le 26 juin 2017 un problème de porte palière, puis le 13 décembre 2019, un problème d’humidité du logement, et d’isolation entrainant une surconsommation de chauffage, qui existeraient depuis leur entrée dans les lieux.

Dans le courrier daté du 08/12/2020, les locataires font remonter les problèmes d’humidité, de moisissures et d’isolation en 2018.

Il est aussi établi que le bail a pris effet le 10 mars 2017, et que les locataires sont entrés dans les lieux à cette date.

Le rapport d’expertise judiciaire du 14 juin 2024 a permis de mettre en évidence :

Le bon fonctionnement de la porte palière depuis mars 2023, La présence de moisissures dans la chambre parentale, et en quantité importante dans la chambre enfants, dans le séjour, et sur les plinthes malgré leur remplacement récent, Le manque d’isolation thermique dans le séjour, l’isolant n’ayant pas été mis en œuvre en partie basse, un vide de 15 mm est observé, L’existence de ponts thermiques liés à des défauts d’isolation thermiques, et à un renouvellement de l’air insuffisant, L’installation VMC n’a pas été fonctionnelle entre 2017 et 2022. Par ailleurs, des travaux conservatoires ont été réalisés par la société bailleresse :

Réalisation d’un joint d’étanchéité au silicone entre le doublage et le châssis alu de l’ensemble des portes fenêtres en janvier 2021, Remplacement des chauffages existants par des radiateurs à inertie en février 2021,Révision et mise en jeu des portes fenêtres le 25 mars 2021, la facture dressée indiquant expressément que « cette intervention apportera du confort dans les appartements mais ne solutionnera pas le problème », et la mise en jeu graissage fenêtre le 15 septembre 2021 ; Remplacement de la bouche VMC de la cuisine et des WC le 4 mars 2022 ; Remplacement des plinthes en bois détériorées par l’humidité en dessous des portes fenêtres le 25 avril 2022. Ainsi, la seule réalisation de travaux conservatoires, comme la société bailleresse l’indique elle-même, et comme l’expert a pu le constater, n’a pas permis de remédier et de supprimer la cause des désordres, mais simplement d’en limiter l’ampleur.

Si la société bailleresse fait valoir l’existence d’une procédure en cours dans le cadre de la garantie dommage ouvrage, il convient de rappeler que l’exercice d’une action judiciaire à l’encontre d’un constructeur ne permet pas d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent, et tend au contraire à confirmer l’existence de désordres. En effet, les pièces produites et notamment la convocation d’assemblée générale du 12 septembre 2023 confirment les problèmes de non étanchéité à l’air des menuiseries extérieures pouvant générer des infiltrations ou des condensations, avec nécessité de vérifier la présence d’eau dans l’isolant des terrasses.

De plus, la note aux parties dressée dans le cadre de l’expertise judiciaire ordonnée suite à l’action des copropriétaires contre le constructeur du 20/06/2023 confirme, s’agissant du logement litigieux, le défaut d’étanchéité susvisé, que le sol de l’appartement est très froid car situé au-dessus du parking, la porte palière ne ferme plus correctement, la présence de moisissures sous les portes fenêtres et dans les angles au-dessus des plinthes bois, et au plafond, de légères moisissures avec ponts thermiques au droit des portes fenêtres avec pourrissement des plinthes en médium.

Dès lors, et contrairement à ce qu’affirme la société bailleresse, il est établi qu’à la date de la rédaction de cette note, en juin 2023, les désordres étaient encore présents, et les travaux réalisés antérieurement inefficaces à y remédier, le bailleur reconnaissant lui-même dans ses écrits l’existence de dysfonctionnements techniques persistants dans le courrier du 04 mars 2024, et proposant une mutation aux locataires.

En outre, il ressort de l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 24 mai 2024 la présence de moisissures sur les murs de l’entrée, de taches suite aux infiltrations dans le salon, dans la chambre 1, une ventilation inexistante dans la chambre 2, des moisissures dans la cuisine, et dans la salle de bain.

Ainsi, il est établi que le bailleur n’a pas délivré aux locataires un logement décent, faute pour la société bailleresse de faire bénéficier aux locataires d’un logement assurant le clos et le couvert, protégé des eaux de ruissèlement et des remontées d’eau, et d’air parasite, avec des menuiseries extérieures assurant la protection contre les infiltrations d’eau, ainsi que des dispositifs de ventilation permettant un renouvellement de l’air, et une aération suffisante avec un système de ventilation adaptée, en violation des articles 1, 2 et 6 du décret du 30 janvier 2002.

Par conséquent, et contrairement à ce qu’indique la société bailleresse, la persistance de l’indécence du logement est démontrée par les constatations dressées contradictoirement lors de l’état des lieux de sortie, ainsi que l’échec des mesures prises par le bailleur pour y remédier.

Il est ainsi démontré la violation par la société bailleresse de son obligation de délivrance d’un logement décent dès l’entrée dans les lieux, s’agissant du dysfonctionnement de la porte palière. S’agissant des problèmes d’humidité, de moisissures et d’isolation, il n’est pas possible de déterminer qu’ils existaient avant l’année 2018, puisque les locataires y font référence dans le courrier daté du 08/12/2020, en indiquant qu’ils sont présents depuis 2018. Il est néanmoins établi que ces problèmes étaient toujours d’actualité lors du départ des locataires des lieux loués.

La société bailleresse a donc manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent du 15 mars 2017 au 24 mai 2024, soit 07 années et 71 jours.

Sur la réparation des préjudices :

Conformément au droit commun de la responsabilité, la réparation du préjudice allégué ne peut être accordée qu’en présence d’un lien de causalité avec le manquement invoqué.

La réparation des préjudices est soumise au principe de la réparation intégrale. Il s’agit à ce titre de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu. Ce principe impose aussi que les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

***

S’agissant de la réparation de leurs préjudices, les locataires rappellent que la réduction de moitié du loyer a déjà été ordonnée par le jugement mixte du 11 juillet 2023 pour la période à compter du 11 juillet 2023, et sollicitent la réduction du loyer de moitié du 01/08/2019 au 26/05/2024, date de fin du contrat de bail, soit la somme de 14.603,82euros, compte tenu de l’importance du trouble de jouissance continu qui affecte la totalité du logement, à laquelle il faut également rajouter le montant du dépôt de garantie non restituée aux locataires, savoir la somme de 607,75 euros.

Ils font valoir que le préjudice d’indécence est existant depuis l’entrée dans les lieux en 2017 et a perduré jusqu’à leur départ, que les difficultés liées aux défauts d’étanchéité à l’air des menuiseries ainsi que les défauts d’isolation thermique sont à l’origine de dépenses excessives de chauffage, et que l’humidité existante est à l’origine des problèmes de santé de leur enfant

Eu égard au manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement répondant à un critère de performance énergétique minimale, caractérisé par une absence d’étanchéité à l’air, ne permettant pas un chauffage normal des pièces, ils arguent de charges d’électricité anormalement élevées, et sollicitent la condamnation du bailleur à leur rembourser le tiers des factures payées, soit la somme de 1.526,98 euros.

Ils sollicitent également la condamnation du bailleur à leur rembourser les frais de déménagement et de remplacement du canapé.

Ils sollicitent que ces sommes viennent en compensation d’une éventuelle dette locative restante le cas échéant.

Ils sollicitent également la condamnation du bailleur à leur rembourser les frais versés au titre de l’expertise judiciaire.

En réplique, la société bailleresse fait valoir que l’origine des dépenses excessives de chauffage n’a pas été prouvée par les demandeurs, pas plus que le lien de cause à effet entre les problèmes de santé de l’enfant du couple et les désordres au sein de l’appartement et ne peut donc fonder l’existence d’un préjudice certain.

Elle indique que la preuve de dépenses anormalement élevées n’est pas rapportée par les locataires, alors que la consommation moyenne pour un ménage similaire est de 1.170 euros par an, soit bien supérieure à celle des demandeurs.

Elle rappelle que le préjudice de jouissance ne peut être identique avant et après les travaux engagés par la société, ce qui doit conduire à envisager une éventuelle indemnisation différente en fonction des périodes visées.

Elle indique enfin que les locataires n’ont pas été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux dans lesquels ils se sont maintenus durant plusieurs années, et qu’ils ont refusé les propositions de mutation.

Elle précise que sur la réduction de moitié sollicitée par les locataires du 1er août 2019 au 26 mai 2024, ces derniers ne distinguent pas les modalités du trouble de jouissance, afin de solliciter une indemnisation adaptée à la situation subie.

Elle rappelle que le jugement du 11 février 2024 les a condamnés à payer l’intégralité des loyers, et qu’ils ne peuvent se prévaloir de la décision du 11 juillet 2023, décision avant dire droit qui n’a pas autorité de la chose jugée et n’a pas tranché le litige au principal.

Elle souligne enfin s’agissant du mobilier que ce désordre n’a pas été constaté par l’expert, et que le déménagement résulte de la décision prise par les locataires.

En l’espèce, le trouble de jouissance est imputable à l’inertie fautive du bailleur qui a laissé persister une situation d’indécence caractérisée dès l’entrée dans les lieux, et persistante jusqu’au départ des locataires. Néanmoins, il est vrai que les locataires ne démontrent pas avoir été entièrement privés de la jouissance du logement, de sorte qu’une réduction de moitié du loyer est suffisante pour réparer le préjudice de jouissance subi, réduction qui devra s’appliquer dès l’entrée dans les lieux et jusqu’au départ définitif, eu égard à l’importance des troubles et à leur durée, la moisissure étant présente dans plusieurs pièces, et notamment les chambres à coucher, et la pièce à vivre, outre le froid généré par les ponts thermiques.

Il y a donc lieu de réparer ce préjudice de jouissance en leur allouant la somme de 14.603,82 euros telle qu’ils le sollicitent.

En outre, il ne peut être sérieusement contesté que l’état d’indécence du logement n’a pas eu d’impact sur l’état de santé d’un nouveau-né, et cela ressort du certificat médical dressé le 06/10/2021, outre l’impact sur la santé des occupants, et le sentiment d’impuissance, de lassitude et les désagréments générés par l’obligation de devoir diligenter une procédure judiciaire pour faire valoir leurs droits.

D’autant que les pièces produites ne permettent pas d’établir que la société bailleresse ait bien proposé un relogement, malgré les nombreux courriers et interpellations des locataires, ou alors très tardivement, lors de l’expertise judiciaire du 13 décembre 2023 (courrier du 04 mars 2024), sans certitude néanmoins sur les modalités de cette proposition.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la société bailleresse à payer aux locataires la somme supplémentaire de 2.000 euros en réparation de leur préjudice de santé et moral.

En revanche, aucune facture d’électricité n’est produite permettant de caractériser la surconsommation d’électricité, et il ne peut être déduit de la seule affirmation de l’expert que les difficultés liées aux défauts d’étanchéité à l’air des menuiseries ainsi que les défauts d’isolation thermiques sont à l’origine de dépenses excessives de chauffage, en lien avec la consommation moyenne d’électricité pour un ménage similaire produite par la bailleresse.

La demande de condamnation à la somme de 1.526,98 euros sera rejetée.

En revanche, la nécessité de déménager étant directement en lien avec l’état du logement, il convient de condamner la société bailleresse à prendre à sa charge la somme supplémentaire de 104 euros correspondante à la facture de location d’un véhicule (pièce 25 demandeurs), et de rejeter la prise en charge des frais de changement de canapé, aucune mention n’étant indiqué dans l’expertise relativement à l’état du mobilier et la nécessité de procéder à leur remplacement en lien avec les moisissures.

Enfin, il ressort du dernier décompte dressé par la société bailleresse que le dépôt de garantie a bien été déduite des sommes dues par les locataires sortants, de sorte que cette demande de condamnation supplémentaire sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle formée par la société bailleresse au titre du paiement des loyers restant dus :

La société bailleresse sollicite la condamnation des demandeurs à lui régler les loyers dus depuis le mois d’octobre 2022, jusqu’au 24 mai 2024, soit la somme de 8.610,98 euros arrêté au mois de janvier 2024.

Il ressort du décompte non contesté par les demandeurs qu’ils restent effectivement redevables de la somme de 8.610,98 euros au titre des loyers impayés à la date du 31 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse (26.823,86 de solde – 18.212,88 euros de condamnation antérieure = 8.610,98 euros).

Il convient donc de condamner Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] à payer à la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 8.610,98 euros au titre des loyers dus, arrêté à la date du 31 janvier 2024, échéance de janvier incluse.

Sur la compensation des sommes dues :

Conformément à l’article 1289 ancien du code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes.

En vertu de l’article 1290 du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce, “la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l’insu des débiteurs ; les deux dettes s’éteignent réciproquement, à l’instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives”. L’article 1291 ancien précise que “la compensation n’a lieu qu’entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d’argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles”.

Les deux créances doivent être réciproques, fongibles, liquides et exigibles, et la compensation ne peut jouer que pour autant qu’elle soit invoquée.

En l’espèce, les parties sollicitent de voir ordonner la compensation des sommes respectivement dues.

La société bailleresse a été condamnée à verser aux demandeurs les sommes suivantes :

14.603,82 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral et de santé ; 104 euros au titre des frais de déménagement ; Soit la somme totale de 16.707,82 euros.

Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] ont été condamnés à verser à la société bailleresse la somme de 8.610,98 euros au titre des loyers et charges impayées.

Dès lors, par compensation des sommes dues, la société bailleresse sera condamnée à verser à Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] la somme de 8.096,84 euros.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, qui succombe à la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, arrêtés à la somme de 3.580,22 euros selon ordonnance de taxe en date du 01/08/2024, et devront être remboursés à Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z], puisqu’il n’est pas établi que ces frais aient été pris en charge par l’assurance des demandeurs.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

Il convient de condamner la SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à verser à Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] une indemnité de 5.000 euros, correspondante aux factures acquittées par les demandeurs au titre de leurs frais d’avocat tout au long de la procédure.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

CONSTATE que Madame [Z] [B] [M] et Monsieur [Z] [V] ont valablement quitté les lieux le 24 mai 2024, et qu’ils ne maintiennent pas leur demande relative à la réalisation des travaux de remise en état, et que la société RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES ne maintient pas sa demande d’expulsion ;

CONDAMNE la SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer à Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] la somme de 14.603,82 euros en réparation de leur préjudice de jouissance lié à l’indécence du logement loué ;

CONDAMNE la SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer à Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral et de santé ;

CONDAMNE la SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer à Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] la somme de 104 euros correspondante aux frais de déménagement ;

REJETTE les demandes de condamnation formée au titre de la restitution du dépôt de garantie ainsi qu’au titre des factures d’électricité, et du remplacement du canapé ;

CONDAMNE Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] à payer à la SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES la somme de 8.610,98 euros arrêtée au 31 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, au titre des loyers et charges impayés ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques détenues par Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] et la SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES l’un à l’égard de l’autre ;

En conséquence, CONDAMNE la SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer à Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] la somme de 8.096,84 euros ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et à rembourser à Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] la somme de 3.580,22 euros ;

CONDAMNE la SA RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES à payer à Madame [M] [Z] [B] et Monsieur [V] [Z] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI FAIT ET JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION