TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 14]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 15]

REFERENCES : N° RG 24/11895 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2M4Y

Minute : 25/00167

Société RESIDENCE SERVICE GESTION

Représentant : M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

Société MJA, en la personne de Me [W] [B], en qualité de mandataire judiciaire

Représentant : M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

S.E.L.A.R.L. AXYME en la personne de de Me [S] [L], en quallité de mandataire judiciaire

Représentant : M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

S.C.P. BTSG en la personne de Me [J] [N], en qualité de mandataire judiciaire

Représentant : M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

C/

Madame [H] [F]

Monsieur [U] [D] [P], en qualité de caution

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Copie certifiée conforme délivrée à :

Le

JUGEMENT DU 12 Février 2025

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 12 Février 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Société RESIDENCE SERVICE GESTION

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

Société MJA, en la personne de Me [W] [B], en qualité de mandataire judiciaire

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

S.E.L.A.R.L. AXYME en la personne de de Me [S] [L], en quallité de mandataire judiciaire

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

S.C.P. BTSG en la personne de Me [J] [N], en qualité de mandataire judiciaire

[Adresse 5]

[Localité 13]

représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [H] [F]

[Adresse 16]

[Adresse 16]

[Localité 17]

non comparante

Monsieur [U] [D] [P], en qualité de caution

[Adresse 7]

[Localité 9]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 24 août 2023, la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION a donné à bail à Madame [H] [F] un appartement à usage d’habitation dans une résidence avec services située [Adresse 16], à [Localité 17], pour un loyer mensuel de 744 euros. Par acte en date du même jour, Monsieur [U] [D] [P] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [H] [F] pour le paiement du loyer, des charges et de toute dépense afférents à l’exécution du contrat précité, dans la limite de 50 000 euros et sur une période maximale de 10 ans.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3.240 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 31 juillet 2024. Ledit commandement a été dénoncé à la caution par acte du 8 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION, ainsi que ses mandataires judiciaires dans le cadre de la procédure de sauvegarde ont fait assigner Madame [H] [F] et Monsieur [U] [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Madame [H] [F] et Monsieur [U] [D] [P] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er octobre 2024, soit la somme de 4.402,27 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 770,03 euros,

— condamner solidairement Madame [H] [F] et Monsieur [U] [D] [P] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution et du signalement du commandement de payer à la CCAPEX.

Au soutien de ses prétentions, la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 31 juillet 2024.

A l’audience du13 janvier 2025, la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 5.573,18 euros, selon décompte en date du 1er janvier 2025.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Madame [H] [F] et Monsieur [U] [D] [P] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-[J] par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du13 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la caution

Conformément à l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d’un bail d’habitation et les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 24 août 2024, Monsieur [U] [D] [P] a signé un engagement de caution solidaire pour le paiement du loyer, de toutes indemnités d’occupation, clause pénale, dommages et intérêts, charges, réparations locatives, frais éventuels de procédure en principal intérêts et accessoires afférents au contrat de bail litigieux, pour un montant maximal de 50 000 euros sur une période de 10 ans. Sa signature a été apposée à la fois sur le contrat de bail et sur le contrat de cautionnement.

Le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à la caution dans le délai de 15 jours.

Le contrat est régulier en la forme et bien fondé, de sorte que Monsieur [U] [D] [P] sera condamné à payer les sommes dues par le locataire solidairement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 24 août 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 juillet 2024, pour la somme en principal de 3.240 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er octobre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, c’est à la condition, notamment, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, le défaut par Madame [H] [F] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour la locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Madame [H] [F] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Madame [H] [F] étant sans droit ni titre depuis le 2 septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [H] [F] et Monsieur [U] [D] [P] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION produit un décompte démontrant que Madame [H] [F] et Monsieur [U] [D] [P] restent lui devoir la somme de 5.573,18 euros à la date du 1er janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [H] [F] et Monsieur [U] [D] [P] , non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 5.573,18 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.240 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [H] [F] et Monsieur [U] [D] [P] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, dans la limite de son engagement de caution pour Monsieur [U] [D] [P] (50 000 euros).

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [F] et Monsieur [U] [D] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution et du signalement du commandement de payer à la CCAPEX.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 août 2023 entre la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION et Madame [H] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé dans la résidence service [Adresse 16], à [Localité 17] sont réunies à la date du 1er octobre 2024 ;

Ordonne en conséquence à Madame [H] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Madame [H] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Madame [H] [F] et Monsieur [U] [D] [P] à verser à la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION la somme de 5.573,18 euros (décompte arrêté au 1er janvier 2025, incluant la mensualité de janvier 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024 sur la somme de 3.240 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Condamne solidairement Madame [H] [F] et Monsieur [U] [D] [P] à verser à la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 770,03 euros), à compter du 2 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion), et en ce qui concerne Monsieur [U] [D] [P] dans la limite de son engagement de caution ;

Condamne in solidum Madame [H] [F] et Monsieur [U] [D] [P] à verser à la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [H] [F] et Monsieur [U] [D] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution et du signalement du commandement de payer à la CCAPEX ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection