TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 7]

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

N° RG 25/06404 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LX5O

Jugement du 12 Janvier 2026

N°: 26/36

[K] [P] épouse [E]

C/

[J] [F]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 9]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Janvier 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 9 Janvier 2026, date à laquelle, elle a été prorogée au 12 Janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [K] [P] épouse [E]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [J] [F]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 23, 24 et 25 aout 2020 pour une prise d’effet au 25 aout 2020, Monsieur [E] [W] et Madame [E] [K] ont loué à Monsieur [O] [R] et Madame [J] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 656 euros, outre 25 euros provisions pour charges.

Par courrier du 3 mars 2024, Monsieur [O] [R] a notifié un congé des locaux.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, Monsieur [E] [W] et Madame [E] [K] ont fait délivrer à Madame [J] [F] un commandement de mise en demeure de justifier de l’occupation du logement et de payer la somme de 2122,41 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 janvier 2025.

Monsieur [E] [W] est décédé en cours de procédure.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025 ayant fait l’objet d’un PV659 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs, Madame [E] [K] a fait assigner Madame [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :

Constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat du 25 aout 2020 qui a été consenti par Madame [E] [K] à Madame [J] [F] au terme d’un délai de deux mois courant à compter du commandement, soit le 22 mars 2025A titre subsidiaire

Prononcer la résiliation du contrat du 25 aout 2020 qui a été consenti par Madame [E] [K] à Madame [J] [F] à compter du jugement à intervenirEn conséquence

Condamner Madame [J] [F] à payer à Madame [E] [K] la somme de 5659,76€ en deniers ou quittances – ladite somme représentant le montant des arriérés courant juin 2025 – outre les loyers et charges échus ou à échoir à la date de résiliation du contrat du 25 aout 2020, ladite somme portant intérets judiciaires à compter du commandement du 22 janvier 2025.Condamner Madame [J] [F] à payer à Madame [E] [K] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite de la convention à compter du jour de sa résiliation et ce, jusqu’à libération effective des lieuxOrdonner l’expulsion immédiate de Madame [J] [F] ainsi que de tous les occupants de son chef du bien immobilier sis [Adresse 4] et au besoin avec le concours de la force publique.Ordonner en tant que de besoin le concours de la force publique pour l’exécution du jugement à intervenir et qu’il en sera rendu compte au Tribunal en cas de difficultésSupprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécutionSupprimer le bénéfice du sursis de la trêve hivernale en application de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécutionEn tout état de cause :

Condamner Madame [J] [F] à verser à Madame [E] [K] la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Madame [J] [F] en tous les frais et entiers dépens de l’instance et de frais éventuels d’exécution ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le cout des actes établis par la SCP GRAIVE BRIZARD, Commissaire de justice et du présent acte, au titre de l’article 696 du code de procédure civile

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 10 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 novembre 2025.

A cette audience, Madame [E] [K], représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 9197,11 euros, échéance de novembre incluse.

Madame [J] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 9 janvier 2026, puis prorogée au 12 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 juillet 2025 soit plus de deux mois avant l’audience du 21 novembre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d’accomplir cette formalité à peine d’irrecevabilité de la demande. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans son paragraphe « clause résolutoire » en page 4 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie prévu au contrat.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun réglement n’ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 22 janvier 2025.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 mars 2025.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [J] [F] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Madame [E] [K] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [F], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [J] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Madame [E] [K] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’une absence de paiement a eu lieu depuis le mois de novembre 2024, qu’au 4 novembre 2025, la dette de Madame [J] [F] s’élève à la somme de 9197,11 euros, échéance de novembre incluse.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 9197,11 euros au 4 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner en conséquence la locataire au paiement de cette somme celle-ci n’apportant pas d’élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L’alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

L’article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 22 janvier 2025 pour la somme de 2122,41 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus

III) Sur la demande de suppression des délais d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, le bailleur ne démontre aucune circonstance particulière justifiant la réduction du délai prévu par l’article précité, le manquement aux obligations contractuelles (paiement, assurance) n’étant pas, en soi, suffisant pour démontrer l’existence d’une mauvaise foi. En conséquence, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

V) Sur la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale

Aux termes de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, les pièces produites par le bailleur ne mettent pas en évidence que le relogement de la défenderesse est assuré. En outre, il ne ressort pas des éléments du dossier que Madame [F] s’est introduite sans droit ni titre dans le logement.

En conséquence, la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale par le bailleur sera rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [F] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025 et de l’assignation du 10 juillet 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [E] [K].

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [E] [K], Madame [J] [F] sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 aout 2020 entre Monsieur [E] [W] et Madame [E] [K], d’une part, et Madame [J] [F], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [J] [F] à verser à Madame [E] [K] la somme de 9197,11 euros (décompte arrêté au 4 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 22 janvier 2025 sur la somme de 2122,41 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Madame [J] [F] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [J] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [F] à verser à Madame [E] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [J] [F] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025 et de l’assignation du 10 juillet 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [J] [F] à payer à Monsieur [E] [W] et Madame [E] [K] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 12 janvier 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,