TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 11]

N° RG 25/01463 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3K7L

Minute : 25/00763

Madame [M], [F] [G] épouse [N]

Représentant : Me [Y], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0759

C/

Monsieur [D] [J]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Décembre 2025

DEMANDEUR :

Madame [M], [F] [G] épouse [N]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Marjorie MAZURE, du cabinet de Maître Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [J]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Novembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1 mars 2019, Mme [M] [G] épouse [N] a donné à bail à M. [D] [J] un logement et une cave situés [Adresse 6], pour un loyer hors charges de 518,03 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 140,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [M] [G] épouse [N] a fait signifier à M. [D] [J], par exploit de commissaire de justice du 12 février 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 703,74 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, Mme [M] [G] épouse [N] a fait assigner M. [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 21 novembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Mme [M] [G] épouse [N], comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [D] [J] de l’intégralité de ses demandes et de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de M. [D] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [D] [J] ;

ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

condamner M. [D] [J] à payer :

la somme provisionnelle de 10 054,50 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 20 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle journalière d’un montant égal au montant du loyer et des charges quotidiens qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 733,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure ;

ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 1 mars 2019 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [D] [J] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [D] [J], demande au juge des contentieux de la protection de lui permettre de payer la totalité de la dette dans un délai d’un mois et demi, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1 mars 2019 que M. [D] [J] doit payer un loyer d’un montant de 518,03 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 140,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 710,70 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [D] [J] restait devoir la somme de 10 054,50 € euros à la date du 20 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [D] [J] au paiement d’une somme provisionnelle de 10 054,50 €, arrêtée au 20 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 703,74 € à compter du 12 février 2025, sur la somme de 2 132,10 € à compter du 4 juin 2025 et sur le surplus à compter du 19 décembre 2025, date de l’ordonnance.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, le bail conclu le 1 mars 2019 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 12 février 2025 pour la somme en principal de 3 703,74 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2025.

M. [D] [J] propose de régler sa dette dans le délai d’un mois et demi.

Il ne justifie néanmoins pas de la reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience. Il ne peut donc pas prétendre à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L’expulsion de M. [D] [J] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [D] [J] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 13 avril 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 1 mars 2019.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des chargesqui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [D] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er décembre 2025, terme de décembre 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 15 avril 2025, 00 heure, au 30 novembre 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 mars 2019 entre Mme [M] [G] épouse [N] et M. [D] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation et la cave situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 15 avril 2025 ;

CONDAMNE M. [D] [J] à verser à Mme [M] [G] épouse [N] la somme provisionnelle de 10 054,50 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 20 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 703,74 € à compter du 12 février 2025, sur la somme de 2 132,10 € à compter du 4 juin 2025 et sur le surplus à compter du 19 décembre 2025, date de l’ordonnance ;

DEBOUTE M. [D] [J] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [D] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [D] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [D] [J] à payer à Mme [M] [G] épouse [N] l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er décembre 2025, terme de décembre 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE M. [D] [J] à payer à Mme [M] [G] épouse [N] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [J] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 10] le 19 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION