JP/CS

Numéro 22/887

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 1er mars 2022

Dossier : N° RG 20/02387 – N° Portalis DBVV-V-B7E-HVCT

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

E F X

C/

S.A. OPEN SUD GESTION

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 1er mars 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 11 janvier 2022, devant :

A B, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

A B, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de C D et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame A B, Présidente Monsieur C D, Conseiller

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur E F X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Marie-sophie VOISIN, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEE :

S.A. OPEN SUD GESTION agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e François Z de la SELARL SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assistée de M^e Philippe-F BERNARD, avocat au barreau de Paris

sur appel de la décision

en date du 29 JUILLET 2020

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE DAX

Par assignation du 26 avril 2017, E X a saisi le tribunal de grande instance de DAX au visa des articles 1134 et 1147 du Code civil, L 145- 9 et 145-17 du code de commerce, d’une action dirigée contre son locataire commercial la société OPEN SUD GESTION, aux fins de validation d’un acte dénommé « congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime » qu’il lui avait fait délivrer le 29 mars 2017.

Par jugementcontradictoire du 29 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Dax a :

- débouté E F X de sa demande tendant à voir valider le congé délivré le 29 m a r s 2 0 1 7 à l a S A O P E N S U D G E S T I O N p o u r m o t i f g r a v e e t l é g i t i m e j u s t i f i a n t l e non-renouvellement du bail sans indemnité et des demandes subséquentes tendant à l’expulsion de la locataire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,
- dit que la société OPEN SUD GESTION est en droit de solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction,

- sursis à statuer sur la fixation du montant de ladite indemnité et ordonné une mesure d’expertise en commettant G-H I

- fixer à 2000 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à charge de Monsieur X,

- sursis à statuer sur les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 16 octobre 2020 E F X a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions E X sollicite la réformation du jugement rendu le 29 juillet 2020,

À titre principal :

- Voir constater la validité du congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans indemnité d’éviction à effet du 30 septembre 2017, du bail commercial dont s’agit,

- Au surplus constater que la villa n° 971 située dans l’ensemble immobilier LA PRADE n’était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Dax à la date de délivrance du congé par Monsieur X le 29 mars 2017,

- juger que depuis le 1er octobre 2017 la société OPEN SUD GESTION est occupant sans droit ni titre

- En conséquence ordonner la remise des clés et la libération des lieux par la société preneuse et tous occupants de son chef, dans les huit jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 100 € par jour de retard,

- voir dire qu’à défaut de remise des clés dans le délai sus indiqué, il sera procédé par tout huissier instrumentaire pouvant également s’assurer le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est

- Ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meubles, aux frais risques et périls de la société preneuse,

- ordonner que dans ce cas l’huissier de justice établira un constat d’état des lieux ainsi qu’un inventaire du mobilier garnissant les lieux occupés

- Condamner la société OPEN SUD GESTION à payer à Monsieur X une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer révisé jusqu’à remise des clés est complète vidange des lieux.

À titre subsidiaire :

- Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société OPEN SUD GESTION compte tenu des multiples infractions contractuelles commises,

- en conséquence ordonner la remise des clés et la libération des lieux par la société preneuse et tous occupants de son chef, dans les huit jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

- voir dire qu’à défaut de remise des clés, dans le délai sus indiqué, il sera procédé par tout huissier instrumentaire pouvant également s’assurer le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

- ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de la société preneuse,

- ordonner que dans ce cas l’huissier de justice établira un constat d’état des lieux ainsi qu’un inventaire du mobilier garnissant les lieux occupés,

- condamner la société OPEN SUD GESTION à payer à Monsieur X une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer révisé jusqu’à remise des clés et complètes vidange des lieux.

Dans tous les cas :

- Condamner la société OPEN SUD GESTION à payer à Monsieur X une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et une indemnité de 8000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de premier instance et d’appel incluant le coût du congé,

- débouter l’intimée de toutes ses demandes fins moyens et conclusions contraires aux présentes écritures.

La société OPEN SUD GESTION a sollicité la confirmation du jugement et voir déclarer Monsieur X infondé en son appel,

- Déclarer irrecevable comme nouvelle en cause d’appel en toute hypothèse prescrite, la demande de Monsieur X tendant à voir constater que la villa N° 971 situé dans l’ensemble immobilier LA PRADE n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés de DAX à la date de délivrance du congé

- En toute hypothèse déclarer cette prétention infondée et débouter Monsieur X de toutes ses demandes fins et conclusions,

- déclarer irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande de résiliation judiciaire du bail liant les parties,

- en toute hypothèse déclarer cette demande de résiliation judiciaire du bail infondée et débouter Monsieur X de toutes ses demandes fins et conclusions,

- condamner Monsieur E X à payer à la société une somme de 6000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de Maître Z dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 décembre 2021 avec fixation de la date des plaidoiries au 11 janvier 2022.

SUR CE

Il est constant qu’un bail commercial a été conclu, le 5 juillet 2004, entre E X et la SA OPEN SUD GESTION, portant sur une villa meublée de type T4 implantée sur un terrain de 11'011 m2 avec terrasse et piscine le tout identifié par le lotN°71 de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier dénommé CLUB ROYAL OCEAN Zone UZBn ZAC de Moliets (40'660) moyennant un loyer annuel fixé suivant modalités prévues à l’article 5 du contrat calculé sur la base de 50 % du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par l’activité d’hébergement au cours de l’année civile de référence.

Les consorts X se sont vu accorder un droit de séjour personnel dans les lieux exercé sans limitation de durée entre les mois de novembre et mars suivant périodes définies par le contrat et moyennant paiement d’un prix défini suivant avenant au contrat.

Ce bail conclu pour une durée de neuf années à compter de l’entrée en jouissance du preneur, en l’occurrence la société OPEN SUD GESTION société hôtelière exploitant un fonds de commerce d’hébergement touristique ,.venait à échéance neuf années plus tard en juillet 2013.

Sur la demande principale :

E X sollicite à titre principal voir constater la validité du congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans indemnité d’éviction délivré le 29 mars 2017 à la SA OPEN SUD GESTION prise en la personne de son dirigeant, avec effet au 30 septembre 2017.

Le congé délivré le 29 mars 2017 invoque une violation permanente du contrat consistant en des retards répétés de paiement des loyers dont la conséquence « a fortement obéré la trésorerie du bailleur qui ne peut plus compter sur des rentrées de fonds régulières».

Il indique que cette violation constitue à elle seule un motif grave et légitime justifiant du non-renouvellement du bail sans indemnité, précisant que ce manquement qui dure depuis sept ans est tellement« grave et irréversible » que le requérant se réserve le droit d’initier ultérieurement une procédure de résiliation du bail pour faute».

Sur la validité du congé délivré le 29 mars 2017 :

Aux termes de l’article L 145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

L’article L 145-9 du code de commerce prévoit que les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement.

.

Le congé doit préciser à peine de nullité les motifs pour lesquels il est donné.

Le bailleur n’est jamais tenu de consentir au renouvellement du bail et, suivant les dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce, peut en refuser le renouvellement. Toutefois il doit ,sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants du code de commerce, verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L 145-17 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie «d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant». Toutefois, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa précité.
Sur le caractère irréversible du motif invoqué de non-paiement des loyers :

E X invoque les retards systématiques répétés de paiement des loyers intervenus dès 2009 et devenus insupportables à partir de 2013 date à laquelle la société n’a plus jamais réglé le loyer du trimestre échu à la date limite contractuelle du 15 du mois suivant le terme, mais systématiquement avec un retard pouvant atteindre plus de trois mois et avec une moyenne de 39 jours de retard. Il produit un tableau récapitulatif des paiements à l’appui de ses dires. Ces retards systématiques pendant neuf ans constituent une infraction irréversible et non régularisable rendant selon lui la mise en demeure préalable au congé inutile.

Cependant les manquements tels que ceux allégués dans le congé consistant en un retard de paiement des loyers sont susceptibles d’être régularisés et ces retards ne présentent pas le caractère d’une infraction irréversible. Le congé devait par conséquent être précédé d’une mise en demeure demeurée infructueuse qui n’a pas été faite par le bailleur qui n’est donc pas recevable à invoquer ce motif pour refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

Sur le nouveau motif invoqué de défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Dax à la date de délivrance du congé par Monsieur X le 29 mars 2017 :

Le bailleur ne peut en cours d’instance, modifier les motifs invoqués dans le congé et leur substituer des motifs différents excepté si les motifs se sont révélés postérieurement au congé ou n’ont été connus par lui qu’après délivrance du congé.

En l’espèce, le bailleur invoque en cours de procédure un motif qui existait selon lui au moment de la délivrance du congé et dont il n’a pas fait état dans le congé .il ne peut donc s’en prévaloir.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur X de sa demande tendant à voir valider le congé délivré le 29 mars 2017 pour motif grave et légitime justifiant le non-renouvellement du bail sans indemnitéd’éviction.

La demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail :

E X sollicite à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur en invoquant les erreurs de gestion comptable récentes et répétées, le défaut de communication des documents comptables et fiscaux rendant cette situation inacceptable et justifiant pleinement la résiliation judiciaire du bail.

L’article 564 du code de procédure civile prévoit que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions à peine d’irrecevabilité.

L’article 565 du même code prévoit que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si le fondement juridique est différent.

En l’espèce la demande initiale tend à valider un congé avec refus de renouvellement d’un bail commercial et privation de l’indemnité d’éviction.

Le refus de renouvellement du bail à l’expiration du délai de neuf ans ne peut être contesté et de demande en résiliation judiciaire du bail outre qu’il s’agit d’une demande nouvelle est une demande sans objetpuisque le bailleur ne peut se voir imposer le renouvellement du bail et que le congé donné au locataire n’est pas contesté dans son principe mais en ce qu’il comporte le refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

En outre E X ne précise pas la date à laquelle la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société OPEN SUD GESTION devrait intervenir.
Par ailleurs la société OPEN SUD GESTION fait valoir à juste titre qu’il n’existe aucune créance locative réclamée par le bailleur qui n’a jamais délivré commandement de payer entre 2004 et 2021. Le manquement à une obligation essentielle du preneur qui est celle de payer le prix du bail aux termes convenus, suivant les dispositions de l’article 1728 du Code civil, n’est donc pas démontré.

Le jugement dont appel rendu par le tribunal judiciaire de Dax le 29 juillet 2020 sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Y ajoutant E X sera condamné à payer à la société OPEN SUD GESTION la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entier dépensdont distraction au profit de Maître Z.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Rejette les demandes de E X formées à titre principal.

Rejette sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bailcomme infondée et sans objet.

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Dax du 20 juillet 2020.

CondamneDominique X à payer à la société OPEN SUD GESTION et pour elle ses représentants légaux la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le dit tenu aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître PIAUT.

Le présent arrêt a été signé par Madame B, Présidente, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.