TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 2]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 13 37 92

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/00231 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PUJ

Minute : 25/00271

Association AREAS

Représentant : M^e Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0466

C/

Madame [H] [G]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Giuseppe GUIDARA

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [H] [G]

Le

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Mars 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Association AREAS

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0466

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [H] [G]

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 10 mai 2021, l’association AREAS a donné à bail à Madame [H] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 326,60 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’association AREAS a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2.366,92 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, l’association AREAS a fait assigner Madame [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [H] [G] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 2.340,23 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [H] [G] à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et aux frais d’exécution à venir.

Au soutien de ses prétentions, l’association AREAS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 20 août 2024.

A l’audience du 4 février 2025, l’association AREAS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2.302,73 euros, selon décompte en date du 24 janvier 2025.

Madame [H] [G], présente, a reconnu le montant de la dette, mais a demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que sa situation financière permet de faire face à un échéancier de paiement. Sur la situation financière, il est fait état de 1.100 euros de revenus mensuels, avec 1 enfant à charge. Elle a proposé de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que la demande de constatation de résilisation du bail doit s’apparenter en une demande de constatation de clause résolutoire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 25 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’association AREAS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 10 mai 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 août 2024, pour la somme en principal de 2.366,92 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 octobre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [H] [G] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’association AREAS produit un décompte démontrant que Madame [H] [G] reste lui devoir la somme de 2.302,73 euros à la date du 24 janvier 2025.

Madame [H] [G] ne conteste pas le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.302,73 euros.

Madame [H] [G] sera également condamnée au paiement à compter du 25 janvier 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [H] [G] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et démontrant être en capacité de régler sa dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

En conséquence il sera fait droit à sa demande délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Faute pour Madame [H] [G] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association AREAS les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mai 2021 entre l’association AREAS et Madame [H] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], à [Adresse 9]) sont réunies à la date du 21 octobre 2024 ;

Condamne Madame [H] [G] à verser à l’association AREAS la somme de 2.302,73 euros (décompte arrêté au 24 janvier 2025, incluant la mensualité de décembre 2024) ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorise Madame [H] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants à compter de l’audience ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [H] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’association AREAS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Madame [H] [G] soit condamnée à verser à l’association AREAS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 25 janvier 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à l’association AREAS ou à son mandataire ;

Condamne Madame [H] [G] à verser à l’association AREAS une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [H] [G] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection