TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01442 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3KU4

Minute : 25/00699

S.A. LOGIREP

Représentant : Me [X], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [Z] [E]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 Novembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Romain DELAVAY, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [E]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 17 Octobre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 25 août 2023, Logirep a donné à bail à M. [Z] [E] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charges de 634,57 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 99,49 €.

Le locataire s’étant abstenu de produire une attestation d’assurance contre les risques locatifs, Logirep a fait signifier à M. [Z] [E], par exploit de commissaire de justice du 16 décembre 2024, un commandement de produire une attestation d’assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire.

Des loyers étant demeurés impayés, Logirep a également fait signifier à M. [Z] [E], par exploit de commissaire de justice du 6 février 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 348,35 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, Logirep a fait assigner M. [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 septembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement de l’arriéré de loyers et l’expulsion du locataire (RG 25/1488).

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 octobre 2025.

Par un second exploit de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, Logirep a fait assigner M. [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 17 octobre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir l’expulsion du locataire (RG 25/1442).

Les deux affaires ont été jointes sous le RG 25/1442.

Logirep, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de ses assignations et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de M. [Z] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

dire que le transport des meubles sera réglé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

condamner M. [Z] [E] à payer :

la somme provisionnelle de 4 636,66 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 15 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, de l’assignation et des mesures d’exécution ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 25 août 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [Z] [E] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandements visant la clause résolutoire signifiés par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [Z] [E], assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal au jour de l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [Z] [E] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 25 août 2023 que M. [Z] [E] doit payer un loyer d’un montant de 634,57 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 99,49 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 747,08 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Z] [E] restait devoir la somme de 4 900,50 € euros à la date du 15 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 405,80 euros, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 4 494,70 €, arrêtée au 15 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Z] [E] au paiement d’une somme provisionnelle de 4 494,70 €, arrêtée au 15 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 347,75 € à compter du 6 février 2025, sur le surplus à compter du 20 novembre 2025, date de l’ordonnance.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 oblige au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 25 août 2023 contient une telle clause résolutoire en son article 12.

Un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance habitation visant cette clause a été signifié le 16 décembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 janvier 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L’expulsion de M. [Z] [E] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [Z] [E] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 17 janvier 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 25 août 2023.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Z] [E] au paiement d’une somme provisionnelle d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er novembre 2025, terme d’octobre 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 17 janvier 2025 au 31 octobre 2025, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût d’un seul commandement de payer ainsi que d’une seule assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 2023 entre Logirep et M. [Z] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 17 janvier 2025 ;

CONDAMNE M. [Z] [E] à verser à Logirep la somme provisionnelle de 4 494,70 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 15 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de sur la somme de 2 347,75 € à compter du 6 février 2025, sur le surplus à compter du 20 novembre 2025, date de l’ordonnance ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Z] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [Z] [E] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [Z] [E] à payer à Logirep l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2025, terme d’octobre 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [Z] [E] à payer à Logirep une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [E] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût d’un commandement de payer et d’une assignation ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 10] le 20 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION