TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/05818 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJRO

N° de MINUTE : 25/1150

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 10], représenté par son syndic le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par Maître Corinne CHERKI de l’AARPI C3C, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P138

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale par décision du 13 novembre 2023 (n° BAJ 25023/06456)

C/

DEFENDEURS

Monsieur [S] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non représenté

Madame [T] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 30 mai 2024 ayant donné lieu à un procès-verbal sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile et du 07 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] a assigné M. [S] [O] et Mme [T] [O] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner solidairement de M. [S] [O] et Mme [T] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de La résidence [Adresse 10] situé [Adresse 2] les sommes suivantes :

* 9 209,12 euros au titre des charges courantes et appels travaux arrêtés au 1er mai 2024, appel 45/60 inclus :

* 470 euros au titre des frais nécessaires ;

* 2 000 euros au titre de dommages-intérêts ;

* 3 000 euros au titre de l’article 37 du la loi du 10 juillet 1991, dont distraction au profit de Maitre Corinne CHERKI, Avocate associée au sein de l’AARPI C3C ;

avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure distribuée le 27/02/2023 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— les condamner aux dépens.

M. [S] [O] et Mme [T] [O] n’ont pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 novembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 13 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 11 septembre 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, M. [S] [O] ayant été assigné par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024 ayant donné lieu à un procès-verbal sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile et par acte de commissaire de justice du 07 juin 2024 signifié à étude n’a pas constitué avocat et Mme [T] [O] par acte de commissaire de justice du 07 juin 2024 signifié à étude et n’a pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 472 du même code dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 1er du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose qu’il est tenu, pour chaque commune, par les services chargés de la publicité foncière, un fichier immobilier sur lequel, au fur et à mesure des dépôts, sont répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire, et, par immeuble, des extraits des documents publiés, avec référence à leur classement dans les archives et que le fichier immobilier présente, telle qu’elle résulte des documents publiés, la situation juridique actuelle des immeubles.

L’article 2 du même décret prévoit qu’aucune modification de la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation cadastrale, si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier.

L’article 28 du même décret dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] produit notamment :

— une matrice cadastrale datée du 06 décembre 2023 mentionnant une mise à jour en 2022 et indiquant « [O] / A » et « [O]/ [T] » comme propriétaires des lots n°2902, 4210, 4180 de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9], des lots n°1321, 1406, 1326, 1408 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] et les lots n°815 et 830 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9];

— un avis de mutation daté du 12 janvier 2023 indiquant que M. [S] [O] et Mme [T] [C] ont vendu par acte authentique du 10 janvier 2023 les lots n°815, 830 et 4210 situé [Adresse 4] à [Localité 9] ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 février 2021, 09 juillet 2022, 13 décembre 2022 et 16 décembre 2022 ainsi que des attestations de non-recours à l’encontre des assemblées générales des 09 juillet 2022, 13 décembre 2022 et 16 décembre 2022 ;

— des appels de provisions et de répartition de charges en vrac datés du 20 décembre 2021 au 29 avril 2024 ;

— un extrait du compte copropriétaire arrêté au 05 décembre 2023 portant sur la période du 1er janvier 2022 au 05 décembre 2023 et mêlant des charges de copropriété avec des honoraires d’avocat et des frais de mise en demeure ;

— une copie incomplète du règlement de copropriété, ne permettant de vérifier qu’il s’agit du règlement du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] ne rapporte pas la preuve de la propriété par M. [S] [O] et Mme [T] [O] des lots au titre desquels ils réclament des charges de copropriété durant la période réclamée du 1er janvier 2022 au 1er mai 2024, d’autant que la matrice cadastrale, datée de plus d’un an avant l’assignation introductive d’instance ne mentionne pas M. [S] [O].

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] ne rapporte pas plus la preuve de la réalité de sa créance et son quantum en ne produisant qu’un décompte qui ne couvre qu’une partie de la période de charges de copropriété réclamée, qui comprend des frais qui ne sont pas des charges de copropriété et qui ne permet pas de vérifier l’imputation des charges à chaque lot ainsi que la prise en compte de la vente des lots n°815, 830 et 4210 situé [Adresse 4] à [Localité 9] à compter du 10 janvier 2023.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] sera débouté de sa demande de charges de copropriété arrêtées au 1er mai 2024 appel 45/60 inclus.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], débouté de sa demande de charges de copropriété, ne justifie pas des frais qu’il réclame au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ni de leur caractère nécessaire.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré en l’espèce, en lien avec la mauvaise foi de M. [S] [O] et Mme [T] [O].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] [Adresse 2] de sa demande de charges de copropriété arrêtées au 1er mai 2024 appel 45/60 inclus ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] [Adresse 2] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] aux dépens.

Fait au Palais de justice, le 11 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par M^me Géraldine HIRIART, juge, assistée de M^me Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART