TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

JUGEMENT DU 13 MARS 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 22/08959 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WYNX

N° de MINUTE : 25/451

DEMANDEUR

Monsieur [D] [E], commerçant exerçant sous l’enseigne LE BERBERE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Me [T], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 10

C/

DEFENDEUR

La société SCI GACHA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Raoul DELAMARE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 10 septembre 2020, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GACHA a conclu avec M. [D] [E] un contrat de bail précaire de courte durée portant sur des locaux sis [Adresse 2] pour une durée de 24 mois à compter du 1er octobre 2020 jusqu’au 30 septembre 2022 moyennant un loyer principal de 700 euros par mois et le bail stipule que ce contrat n’est pas régi par le décret du 30 septembre 1953 applicable au statut des baux commerciaux.

Par acte d’huissier de justice du 10 septembre 2021 reçu par M. [D] [E], la société SCI GACHA a signifié à « LE BERBERE » un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 3 500 euros au titre de la dette locative des mois de mai 2021 à septembre 2021 et au titre des facture d’eau des 1er mars 2021 et 26 mai 2021 pour un montant respectivement de 145,10 euros et 62 euros.

Par acte d’huissier de justice du 02 mai 2022, la société SCI GACHA a signifié à M. [D] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 3 810,19 euros au titre des loyers des mois d’octobre 2021 et de février 2022 à mai 2022 et les factures d’eau des 26 mai 2021, 30 août 2021, 25 novembre 2021 et 28 février 2022.

Par acte d’huissier de justice du 1er septembre 2022, M. [D] [E] a assigné la société SCI GACHA devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de requalification en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux le bail précaire de courte durée conclu le 10 septembre 2020.

Par dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2023 par le RPVA M. [D] [E] demande au Tribunal de :

— à titre principal : requalifier le contrat de bail précaire de courte durée du 10 septembre 2020 en contrat de bail commercial soumis au statut des baux commerciaux ;

— à titre subsidiaire et en tout état de cause :

* constater que la SCI GACHA n’a plus qualité pour s’opposer à la requalification du contrat de bail précaire en contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux ;

* condamner la SCI GACHA aux entiers dépens ;

* condamner la SCI GACHA à verser à M. [E] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du CPC.

A l’appui de ses demandes, M. [D] [E] fait valoir qu’il a investi dans les travaux de mise en conformité des locaux et les dépenses d’équipement, que son intention était de s’installer dans la durée mais que le bailleur lui a imposé un bail précaire dans le but de s’affranchir des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. Il ajoute que la mention selon laquelle le contrat n’est pas régi par le décret du 30 septembre 1953 applicable au statut des baux commerciaux ne vaut pas mention claire et non équivoque de la volonté des parties de ne pas appliquer la législation sur les baux commerciaux. Il explique qu’il n’a jamais expressément renoncé aux droits qu’il tient du statut des baux commerciaux dès lors que ces droits n’ont pas été mentionné dans le contrat.

Par dernières conclusions notifiées le 13 mars 2024 par le RPVA la société SCI GACHA demande au Tribunal de :

— débouter M. [E] de sa demande de requalification de son bail précaire en bail commercial ainsi que de sa demande de condamnation aux dépens et des 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail liant la SCI GACHA à M. [E], notamment pour défaut d’assurance des lieux loués ;

— condamner M. [E] à verser à la demanderesse la somme totale de 13 355,58 euros représentant l’arriéré des loyers et des charges ;

— ordonner l’expulsion de M. [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde meubles du choix de la SCI aux frais, risque et périls, de M. [E] en conformité avec les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [E] à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux, par la remise des clefs ;

— condamner M. [E] à 3 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [E] aux entiers dépens incluant les frais des commandements.

A l’appui de ses demandes, la société SCI GACHA fait valoir que le bail conclu avec M. [D] [E] le 10 septembre 2020 est clair, étant intitulé « bail précaire de courte durée », stipulant une durée de location de 2 ans et que « cette convention n’est pas régie par le décret du 30 septembre 1953 applicable au statut des baux commerciaux ».

Il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 31 mai 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 12 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025 et le délibéré a été prorogé au 13 mars 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande de requalification du bail conclu le 10 septembre 2020

L’article L. 145-45 alinéa 1er du code de commerce dispose que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre dans lequel se trouve cet article à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans et qu’à l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions de ce chapitre du code de commerce pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette dernière disposition étant d’ordre public.

En outre, l’article 1112-1 du même code prévoit que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant, que ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation, qu’ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties et qu’il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

En application de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes et lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En l’espèce, M. [D] [E] ne rapporte pas la preuve que la société SCI GACHA était tenue de lui donner une information particulière concernant les caractéristiques du bail, la renonciation au statut des baux commerciaux n’étant pas une information déterminante au sens de l’article 1112-1 du code civil et le bailleur n’étant pas tenu à une obligation de conseil à l’égard du preneur concernant le bail qu’ils concluent.

En outre, M. [D] [E] ne rapporte pas la preuve du vice du consentement qu’il allègue, soit une dépense économique à l’égard du bailleur, et il ne sollicite pas la nullité du bail litigieux.

De plus, les stipulations du bail signé le 10 septembre 2020 entre M. [D] [E] et la société SCI GACHA sont claires et non équivoques quant à la volonté des parties de ne pas soumettre leur bail au statut des baux commerciaux, ainsi que cela résulte de l’intitulé du bail « bail précaire de courte durée » et de la stipulation suivante à l’article 3 du bail « Cette convention n’est pas régie par le décret du 30 septembre 1953 applicable au statut des baux commerciaux », la référence au décret du 30 septembre 1953 n’étant pas à elle seule de nature à rendre équivoque la volonté des parties d’exclure le statut des baux commerciaux ainsi que de la durée du bail, soit 2 ans.

En conséquence, M. [D] [E] sera débouté de sa demande de requalification en bail commercial du bail précaire de courte durée qu’il a signé le 10 septembre 2020 avec la société SCI GACHA.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 du code civil prévoit que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat, que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution et que la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bail conclu le 10 septembre 2020 entre M. [D] [E] et la société SCI GACHA stipule à son article 10 une clause résolutoire dans les termes suivants :

« Il est expressément stipulé que, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule condition de présente convention, et un mois après un simple commandement de payer ou d’exécuter fait à personne ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause, restée sans effets, la présente convention sera résiliée de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus, et l’expulsion aura lieu immédiatement sur simple ordonnance de référé, exécutoire sur minute et non susceptible d’appel, ainsi que le preneur l’accepte expressément et dès à présent, sans préjudice du paiement des loyers dus et de tous autres droits et actions en dommages et intérêts ».

Par acte d’huissier de justice du 02 mai 2022, la société SCI GACHA a signifié à M. [D] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 3 810,19 euros au titre des loyers des mois d’octobre 2021 et de février 2022 à mai 2022 et les factures d’eau des 26 mai 2021, 30 août 2021, 25 novembre 2021 et 28 février 2022.

La société SCI GACHA ne rapporte ni la preuve que le bail conclu le 10 septembre 2020 s’est prolongé au-delà du 30 septembre 2022, date de fin du bail prévue contractuellement ni celle du fait que M. [D] [E] occupe toujours les lieux.

De plus, la société SCI GACHA ne verse aux débats aucune pièce permettant d’établir que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 02 mai 2022 n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois.

En outre, la société SCI GACHA ne rapporte pas la preuve que M. [D] [E] est débiteur des factures d’eau visées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 02 mai 2022.

Au surplus, la société SCI GACHA ne rapporte pas la preuve que M. [D] [E] est débiteur à son égard d’arriérés de loyers et charges.

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En conséquence, il y a lieu de débouter la société SCI GACHA de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation de plein droit du bail qu’elle a conclu le 10 septembre 2020 avec M. [D] [E], de sa demande subséquente d’expulsion et de paiement de l’indemnité d’occupation devenues sans objet ainsi que de sa demande de paiement de l’arriéré de loyers et charges.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [D] [E] et la société SCI GACHA sont tous les deux déboutés de toutes leurs demandes.

En conséquence, il y a lieu de partager par moitié la charge des dépens entre M. [D] [E] et la société SCI GACHA.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [D] [E] et la société SCI GACHA sont tous les deux déboutés de toutes leurs demandes, de sorte qu’il y a lieu de les débouter de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute [D] [E] de sa demande de requalification en bail commercial du bail précaire de courte durée qu’il a signé le 10 septembre 2020 avec la société SCI GACHA ;

Déboute la société SCI GACHA de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de sa demande de résiliation de plein droit du bail qu’elle a conclu le 10 septembre 2020 avec M. [D] [E], de sa demande subséquente d’expulsion et de paiement de l’indemnité d’occupation devenues sans objet ainsi que de sa demande de paiement de l’arriéré de loyers et charges ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Partage les dépens de l’instance par moitié entre [D] [E] et la société SCI GACHA ;

Déboute [D] [E] et la société SCI GACHA de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 13 mars 2025

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART