TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/06419 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVOM

Minute : 25/00814

S.A. HLM TOIT ET JOIE

Représentant : Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire :

C/

Madame [B] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 30 Juin 2025 après prorogation en date du 02 juin 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM TOIT ET JOIE,

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [B] [Y],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 août 2016, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a donné à bail à Madame [B] [Y] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 521,72 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2024, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a fait signifier à Madame [B] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3714,39 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 29 novembre 2023 la SA d’HLM TOIT ET JOIE a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a fait assigner Madame [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

• ordonner l’expulsion de Madame [B] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

• autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

• condamner Madame [B] [Y] au paiement des sommes suivantes :

o 4481,04 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2024 sur la somme de 3714,39 euros,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens comprenant le coût du commandement de payer, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de la présente assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes nécessaires par la présente procédure,

• ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 29 juillet 2024.

À l’audience du 10 mars 2025, la SA d’HLM TOIT ET JOIE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 13210,16 euros (13057,09 euros après déduction des frais) arrêtée au 6 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA d’HLM TOIT ET JOIE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [B] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 10 mai 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [B] [Y], comparait et conteste le montant de la dette en ce qu’il inclut plus de 4000 euros de régularisation de charges au titre de la consommation d’eau. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers.

Elle explique que la somme de 4220,09 euros réclamée par le bailleur au titre de la régularisation des charges d’eau est consécutive à un dysfonctionnement de la chasse d’eau qui est fuyarde et qu’il appartient au bailleur de réparer le mécanisme de la chasse d’eau. Elle précise qu’elle a effectué avant l’audience un règlement de 872 euros au titre du loyer du mois de mars 2025, non encore comptabilisé par le bailleur.

Elle explique le surplus de la dette non contesté par la perte de son emploi et le fait qu’elle ne perçoit plus que 1700 euros servis par France Travail. Elle ajoute qu’entre décembre 2024 et mars 2025, elle n’a perçu aucune indemnité de chômage. Elle précise encore qu’elle vit seule avec ses trois enfants.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025, prorogé au 30 juin 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 07 mars 2025, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a transmis un décompte actualisé faisant apparaître au 10 mars 2025, le règlement de 872 euros annoncé par la défenderesse à l’audience, soit une dette de 12336,16 euros. Elle précise par ailleurs que le gestionnaire de l’immeuble n’a été informé du problème de la chasse d’eau de l’appartement occupé par Madame [B] [Y] qu’à la suite de l’audience, la locataire ne lui ayant pas signalé le problème avant cette date.

Bien qu’autorisée, Madame [B] [Y] n’a fait parvenir aucune observation sur les pièces communiquées en délibéré par le bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM TOIT ET JOIE le 29 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM TOIT ET JOIE aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 août 2016, du commandement de payer délivré le 10 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 mars 2025 que la SA d’HLM TOIT ET JOIE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté la somme de 22,86 euros (3 x 7,62 euros) au titre des frais non justifiés et 153,07 euros au titre des frais de procédure compris dans les dépens, soit une somme globale de 175,93 euros imputée pour des frais.

Sur la régularisation des charges d’eau :

Madame [B] [Y] conteste la somme de 4220,09 euros au titre de la régularisation des charges d’eau expliquant que cette surconsommation résulte d’un dysfonctionnement de la chasse d’eau des toilettes qu’il incombait au bailleur de réparer.

Il résulte des dispositions combinées des articles 1731 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 (paragraphes c et d), qu’il appartient au locataire de prendre à sa charge les réparations locatives à moins qu’elles ne soient occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de la location dans les locaux sauf à prouver une cause étrangère ou la faute du bailleur.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit lesdites réparations locatives et liste dans son annexe les réparations qui incombent au preneur d’un logement.

Aux termes de l’article 1er du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilable aux dites réparations.

Il ressort de l’article IV d) « Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie » de l’annexe du décret du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi du 23 décembre 1986 que « le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau » a le caractère de réparations locatives.

Par ailleurs, il est stipulé dans le contrat de bail (article 7-B. Entretien – Réparations-Transformation) que « Le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives définies par le décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

En l’espèce, Madame [B] [Y] occupe le bien depuis le 29 août 2016, soit depuis 9 ans. Compte tenu de la durée d’occupation, le dysfonctionnement du mécanisme de la chasse d’eau ne peut être imputé à un mauvais entretien dont la locataire serait responsable mais s’explique par la vétusté du mécanisme. Son remplacement doit donc être mis à la charge du bailleur.

Il est justifié par les pièces produites que la SA d’HLM TOIT ET JOIE a procédé au remplacement, à ses frais, du mécanisme de la chasse d’eau des toilettes de l’appartement de Madame [B] [Y], le 03 avril 2025.

Il n’est pas discuté que la surconsommation d’eau a bien pour origine le dysfonctionnement de la chasse d’eau. Par ailleurs, il ne peut être fait grief au bailleur de n’être pas intervenu plus tôt dès lors qu’il n’est pas démontré qu’il aurait été informé par la locataire de ce dysfonctionnement avant l’audience du 10 mars 2025.

Dans ces conditions, la surcommation d’eau résultant de l’écoulement initerrompu d’eau dans la cuvette des toilettes pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois, doit être imputée à Madame [B] [Y] dont il n’est ni allégué ni justifié qu’elle a effectué des diligences auprès du bailleur afin qu’il intervienne pour réparer le mécanisme de la chasse d’eau fuyarde.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [Y] à payer à la SA d’HLM TOIT ET JOIE la somme de 12160,23 euros (12336,16 euros – 175,93 euros de frais), au titre des sommes dues au 10 mars 2025, loyer du mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 29 août 2016 pour une durée d’un mois et tacitement reconduit le 29 septembre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 10 mai 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 21 juin 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 août 2016 à compter du 22 juin 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [B] [Y], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [B] [Y] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [B] [Y] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [B] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [B] [Y] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 juin 2024, Madame [B] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [B] [Y] à son paiement à compter de 22 juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et à la Caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM TOIT ET JOIE les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM TOIT ET JOIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 août 2016 entre la SA d’HLM TOIT ET JOIE d’une part, et Madame [B] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 22 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [B] [Y] à payer à la SA d’HLM TOIT ET JOIE la somme de 12160,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 10 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Madame [B] [Y] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [B] [Y] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [B] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [B] [Y] à payer à la SA d’HLM TOIT ET JOIE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 22 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [B] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 mai 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d’HLM TOIT ET JOIE de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE