TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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93345 LE RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/02864 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCNW

Minute : 25/41

Monsieur [L] [T] [U]

C/

Monsieur [J] [B]

Madame [Y] [M] [F]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Janvier 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [L] [T] [U],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [B],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [M] [F],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 novembre 2016, Monsieur [L] [U] a donné à bail à Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 860,00 euros, et 65.97 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, Monsieur [L] [U] a fait assigner Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

«  autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner solidairement Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] au paiement des sommes suivantes :

o 21600 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer puis de l’assignation,

o 2362.72 euros au titre des factures d’eau

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

«  ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 28 mars 2024.

À l’audience du 18 novembre 2024, Monsieur [L] [U] maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 31.130,80 euros arrêtée au 18 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus.

Monsieur [L] [U] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F], régulièrement assignés à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Le juge a invité le bailleur à justifier des factures d’eau.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Aucune note en délibéré n’a été adressée.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, les demandes de Monsieur [L] [U] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 novembre 2016, du décompte de la créance actualisé au 18 novembre 2024 Monsieur [L] [U] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, soit la somme de 28384 euros (28 * 978 + 500 * 2). Il convient de déduire du décompte un versement de 1000 euros en novembre 2022.

En revanche Monsieur [L] [U] ne justifie pas des factures d’eau au soutien de sa demande en paiement des charges afférentes à l’eau.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 28384 euros, au titre des sommes dues au 18 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 mars 2024 sur la somme de 21600 euros et du présent jugement sur le surplus, faute de démonter que le commandement de payer a été signifié aux défendeurs.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois si Monsieur [L] [U] verse au débat un commandement de payer visant la clause résolutoire celui-ci n’est pas daté et il ne justifie pas qu’il a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F].

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, si bien qu’il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 28384 euros selon décompte au 18 novembre 2024.

Il s’agit d’un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 26 mars 2024, date de l’assignation.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [L] [U] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 juin 2016 entre Monsieur [L] [U] d’une part, et Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2],

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 11 juin 2016 entre Monsieur [L] [U] d’une part, et Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement situés [Adresse 2], au jour de l’assignation, le 26 mars 2024,

DIT que Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] sont occupants sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] à compter du 26 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] à payer à Monsieur [L] [U] la somme de de 28384 euros, au titre des sommes dues au 18 novembre 2024, échéance de novembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 mars 2024 sur la somme de 21600 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] à payer à Monsieur [L] [U] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de notification de l’assignation à la préfecture,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [B] et Madame [Y] [F] à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [L] [U] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE